Nieruchomości

Koszty nieruchomości w Splicie dla zagranicznych nabywców: podatki przy zakupie i roczne zobowiązania

21 października 2026 / Regent Split

Podsumowanie

Najbardziej przewidywalny koszt posiadania nieruchomości w Splicie dla zagranicznego nabywcy to nie kawa na nabrzeżu, lecz sama nieruchomość — jak płaci się przy zakupie, ile płaci się co roku, gdy się ją posiada, i ile kosztuje wynajem jako alternatywa. Przy zakupie płaci się 3% podatku od obrotu nieruchomościami lub, w przypadku nowego budownictwa od dewelopera, 25% VAT (nigdy oba). Roczny podatek od nieruchomości w Splicie wynosi 5,00 €/m², ale nie płaci się go za nieruchomość, w której stale się mieszka. Codzienne koszty utrzymania zbyt mocno się różnią, by przewodnik mógł je rzetelnie oszacować, dlatego odsyłamy Państwa do miejsc, gdzie można je sprawdzić.

Kluczowe fakty

Przy zakupie płaci się podatek od obrotu nieruchomościami 3% lub VAT 25% (nowe budownictwo), nigdy obydwa.
Stawka podatku od obrotu jest taka sama dla kupujących krajowych i zagranicznych.
Roczny podatek od nieruchomości w Splicie wynosi 5,00 €/m² powierzchni użytkowej, ze zwolnieniem dla miejsca zamieszkania i najmu długoterminowego.
Najem długoterminowy opodatkowany jest jako dochód z nieruchomości, efektywnie około 8,4% czynszu brutto.
Codzienne koszty życia zbyt mocno się różnią i nie są oszacowane w tym przewodniku.
Zagraniczny kupujący powinien sprawdzić również swoją sytuację podatkową w swoim kraju macierzystym.

Dla zagranicznego nabywcy rozważającego Split, koszty związane z samą nieruchomością są jedyną częścią budżetu, którą można podać w konkretnych liczbach — ponieważ wynikają one z przepisów i rzeczywistych transakcji, a nie ze stylu życia. Właśnie dlatego ten przewodnik omawia podatek od zakupu, roczny podatek od nieruchomości i opodatkowanie wynajmu, celowo pomijając codzienne wydatki (żywność, transport, rozrywka), wskazując jednocześnie, gdzie można je znaleźć.

Stawki podatkowe i progi w tym tekście zostały podane zgodnie z przepisami obowiązującymi w momencie pisania; ponieważ mogą one ulec zmianie, a roczny podatek od nieruchomości jest określany przez każde miasto oddzielnie, warto sprawdzić konkretne kwoty dla swojej lokalizacji i na dzień zakupu.

Podatek od zakupu: podatek od czynności cywilnoprawnych i VAT od nowo wybudowanych nieruchomości

Przy zakupie używanej (istniejącej) nieruchomości kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 3% wartości rynkowej. Ten koszt jest płacony jednorazowo, przy nabyciu, i jest taki sam, niezależnie od tego, czy kupuje obywatel krajowy, czy zagraniczny. W przypadku nowo wybudowanych nieruchomości zakupionych bezpośrednio od inwestora będącego płatnikiem VAT, mechanizm jest inny: zamiast PCC, cena zawiera VAT w wysokości 25%, więc nie pojawia się jako oddzielna faktura po podpisaniu umowy. Za tę samą transakcję płaci się zatem jedno albo drugie — nigdy oba.

Dla kupującego oznacza to, że porównanie „czy nowo wybudowana nieruchomość jest tańsza niż starsza" zależy nie tylko od stawki podatkowej, ale od samej ceny nieruchomości, więc uczciwe porównanie można przeprowadzić tylko dla konkretnej nieruchomości. Ponieważ dużą część oferty w rejonie Splitu stanowią nowo wybudowane nieruchomości, wielu zagranicznych nabywców spotka się właśnie z mechanizmem VAT, a nie z klasycznym podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Profesjonalna porada: Zanim porównasz dwie nieruchomości pod względem ceny, sprawdź, który podatek ma zastosowanie do której — w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości od inwestora VAT jest już wliczony w cenę, natomiast w przypadku używanych, podatek od czynności cywilnoprawnych jest płacony później na podstawie decyzji Urzędu Skarbowego, więc „taka sama cena" nie zawsze oznacza taki sam całkowity koszt.

Roczny podatek od nieruchomości w Splicie i okolicach

Po zakupie roczny podatek od nieruchomości jest powtarzalnym kosztem, który określa miasto, a nie państwo — jest to podatek lokalny, a nie krajowy, regulowany ustawą o podatkach lokalnych (Narodne novine, nr 115/16, 101/17, 114/22, 114/23 i 152/24). Stawka różni się w zależności od miejsca w prawnym przedziale od 0,60 do 8,00 € za m² powierzchni użytkowej rocznie, a jeśli miasto nie podejmie własnej decyzji, stosuje się najniższą stawkę 0,60 €/m². W Splicie stawka wynosi 5,00 €/m². Dla ilustracji, mieszkanie o powierzchni użytkowej 60 m² w Splicie generuje 300 € rocznie, a mieszkanie 100 m² około 500 € rocznie. W regionie Splitu stawki różnią się, więc dla konkretnej lokalizacji warto sprawdzić obowiązującą decyzję miasta lub gminy.

Kluczowe, zwłaszcza dla zagranicznych nabywców, jest wiedzieć, że ten podatek nie jest płacony od każdej nieruchomości. Zwolniona jest nieruchomość, w której właściciel lub członkowie rodziny na stałe zamieszkują (miejsce zamieszkania) oraz nieruchomość oddana w długoterminowy najem, więc roczny podatek w praktyce dotyczy przede wszystkim nieruchomości na wakacje i okazjonalne użytkowanie. Jeśli planujesz Split jako swój dom i zgłosisz miejsce zamieszkania, nieruchomość z reguły nie jest obciążona tym podatkiem; jeśli kupujesz ją jako drugą nieruchomość na okazjonalne pobyty, podatek należy uwzględnić w rocznym budżecie.

Profesjonalna porada: Przed zakupem wyjaśnij, czy nieruchomość będzie Twoim miejscem zamieszkania czy domem wakacyjnym — od tego bezpośrednio zależy, czy płacisz roczny podatek od nieruchomości; to samo mieszkanie dla kogoś, kto w nim mieszka, może być zwolnione, a dla właściciela, który przyjeżdża okazjonalnie, nie.

Opodatkowanie wynajmu dla właścicieli

Nie wszyscy zagraniczni nabywcy od razu decydują się na własność, ani nie każdy właściciel mieszka w nieruchomości — część ją wynajmuje. Długoterminowy najem jest opodatkowany jako dochód z nieruchomości: od ustalonego czynszu uznaje się 30% zryczałtowanych wydatków, a od pozostałych 70% płaci się podatek w wysokości 12%. Oznacza to efektywne obciążenie w wysokości około 8,4% czynszu brutto. Ten koszt ponosi właściciel, a nie najemca, a umowa jest zgłaszana do Urzędu Skarbowego, który na jej podstawie wydaje decyzję.

Krótkoterminowy (turystyczny) najem jest opodatkowany inaczej — ryczałtowo, w zależności od liczby miejsc noclegowych i lokalizacji — i wiąże się z własnymi obowiązkami rejestracyjnymi. Dla zagranicznego właściciela pochodzącego z UE, USA lub innego kraju warto również pamiętać o sytuacji podatkowej w kraju macierzystym: dochód z nieruchomości w Chorwacji jest zazwyczaj opodatkowany w Chorwacji, ale ostateczne traktowanie zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i przepisów kraju macierzystego, więc jest to pytanie do doradcy podatkowego.

Profesjonalna porada: Jeśli planujesz wynajmować, od początku uwzględnij w kalkulacji dochodu efektywne około 8,4% podatku od długoterminowego wynajmu (lub ryczałt w przypadku wynajmu turystycznego), rezerwę i koszty utrzymania — czynsz brutto i dochód netto znacznie się różnią, więc „dochód z ogłoszenia" rzadko odpowiada temu, co faktycznie Ci pozostaje.

Wzrost wartości i rentowność: realne oczekiwania

Część zagranicznych nabywców w Splicie i okolicach szuka nie tylko miejsca do życia, ale także nieruchomości, która przynosi zwrot. Warto być tu precyzyjnym zamiast optymistycznym. Według danych Chorwackiego Urzędu Statystycznego i Eurostatu, ceny nieruchomości w Chorwacji w ostatnich latach rosły najszybciej w Unii Europejskiej, więc dotychczas głównym źródłem zwrotu był wzrost wartości, a nie dochód z wynajmu, który z reguły jest skromny. Jednak dotychczasowy wzrost nie jest gwarancją przyszłego, a aktualne dane dotyczące zmian cen warto sprawdzić dla konkretnego okresu i lokalizacji przed podjęciem decyzji.

Każda konkretna projekcja rentowności zależy od ceny, lokalizacji, sposobu użytkowania i warunków rynkowych, więc nie podajemy jej jako obietnicy rezultatu. Regent nie jest licencjonowanym doradcą finansowym; decyzję o stosunku rentowności do ryzyka podejmujesz z doradcą finansowym, podczas gdy my pomagamy Ci ocenić samą nieruchomość i mechanizm podatkowy, który ma do niej zastosowanie. O sposobach określania wartości nieruchomości piszemy w przewodniku ocena wartości nieruchomości.

Profesjonalna porada: Jeśli kupujesz również jako inwestycję, szukaj konkretnych liczb dla konkretnej nieruchomości, a nie ogólnych stwierdzeń o „poszukiwanej lokalizacji" — i rozdziel wzrost wartości (niepewny, zależny od rynku) od dochodu z najmu (skromny, ale mierzalny), ponieważ nie są to te same źródła zwrotu.

Czego ten przewodnik nie ocenia i gdzie szukać informacji

Artykuły spożywcze, paliwo, usługi komunalne, rozrywka i czesne stanowią rzeczywisty element kosztów życia w Splicie, ale poważnie różnią się w zależności od gospodarstwa domowego, sezonu i nawyków. Celowo nie szacujemy tych kategorii, ponieważ nie są one częścią zweryfikowanych danych, którymi dysponuje agencja, a jedna błędna liczba w takim przewodniku jest droższa niż dziesięć pominiętych. W ich przypadku bardziej wiarygodne jest skonsultowanie się z Państwowym Urzędem Statystycznym lub niezależnym kalkulatorem kosztów przeprowadzki.

To, co możemy precyzyjnie określić, to koszty związane z samą nieruchomością — zakup, roczny podatek i, jeśli ma to zastosowanie, wynajem — ponieważ są to liczby wynikające z przepisów i rzeczywistych transakcji. We wszystkich innych kwestiach, włączając w to osobistą sytuację podatkową w kraju macierzystym, skierujemy Cię do odpowiednich specjalistów.

Profesjonalna porada: Budżet przeprowadzki buduj na dwóch poziomach — weryfikowalne koszty nieruchomości (podatki, roczny podatek, rezerwa) i zmienne koszty życia; pierwsze przyjmuj jako stałe liczby, a drugie szacuj według własnych nawyków na podstawie statystyk, a nie cudzych średnich.

Jak Regent może Ci pomóc

Zagranicznym nabywcom w Splicie i okolicach pomagamy zrozumieć właśnie tę część kosztów, którą można konkretnie obliczyć — mechanizm podatkowy stosowany do danej nieruchomości, roczne zobowiązania oraz, jeśli ma to zastosowanie, ramy opodatkowania wynajmu — a także sprawdzić status prawny i ksiąg wieczystych przed zakupem. Osobistą sytuację podatkową i decyzję inwestycyjną pozostawiamy doradcy podatkowemu i finansowemu, a komunikację prowadzimy w odpowiadającym Ci języku, aby proces nie przedłużał się z powodu bariery językowej.

Aby uzyskać poradę dostosowaną do Twojej sytuacji, sprawdź, jak wygląda zakup z Regent, wsparcie dla zagranicznych nabywców lub skontaktuj się z nami.

Często zadawane pytania (FAQ)

Czy zagraniczny nabywca płaci wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych niż krajowy?
Nie. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 3% stosuje się jednakowo, niezależnie od obywatelstwa kupującego. To, co może się różnić, to obowiązek zgłoszenia i opodatkowania w kraju macierzystym kupującego, a to jest pytanie do doradcy podatkowego w tym kraju, a nie do chorwackiej agencji.

Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości w Splicie?
W Splicie stawka wynosi 5,00 euro za metr kwadratowy powierzchni użytkowej rocznie, ale jest to stawka lokalna, którą każde miasto określa w prawnym przedziale od 0,60 do 8,00 €/m², więc sprawdź ją dla konkretnej lokalizacji. Podatek nie jest płacony od nieruchomości, w której właściciel stale zamieszkuje (miejsce zamieszkania) ani od tej oddanej w długoterminowy najem na co najmniej 10 miesięcy, więc w praktyce dotyczy przede wszystkim nieruchomości na wakacje i okazjonalne użytkowanie.

Czy przy zakupie płaci się zarówno podatek od czynności cywilnoprawnych, jak i VAT?
Nie — stosuje się jedno albo drugie, nigdy oba. W przypadku używanej nieruchomości płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 3%, a w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości zakupionych od inwestora będącego płatnikiem VAT, cena zawiera VAT w wysokości 25% zamiast PCC.

Ile wynosi podatek dochodowy od długoterminowego wynajmu?
Długoterminowy najem jest opodatkowany jako dochód z nieruchomości: uznaje się 30% zryczałtowanych wydatków, a od pozostałych 70% czynszu płaci się podatek w wysokości 12%, co oznacza efektywnie około 8,4% czynszu brutto. Umowa jest zgłaszana do Urzędu Skarbowego, a koszt ponosi właściciel, a nie najemca.

Czy ten przewodnik szacuje codzienne koszty życia w Splicie?
Nie. Artykuły spożywcze, transport, usługi komunalne i podobne koszty zbyt bardzo różnią się w zależności od gospodarstwa domowego i nawyków, aby przewodnik mógł je uczciwie oszacować. W przypadku takich danych należy skonsultować się z Państwowym Urzędem Statystycznym lub niezależnym kalkulatorem kosztów, a nie z agencją nieruchomości.

Czy muszę zapłacić podatek również w moim kraju macierzystym?
Zależy to od Twojego kraju macierzystego i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, którą ma on z Chorwacją. Dochód z nieruchomości w Chorwacji zazwyczaj może być opodatkowany w Chorwacji, ale ostateczna sytuacja zależy od przepisów kraju macierzystego — to pytanie do doradcy podatkowego.