Kaj je predpogodba o nakupu nepremičnine in kdaj se uporablja?

Našli ste idealno stanovanje ali hišo, cena vam ustreza, pogajanja s prodajalcem tečejo dobro in potem vas preseneti dejstvo, da morate podpisati predpogodbo, preden pride do dokončnega nakupa. Mnogi se ne zavedajo, kako pomemben je ta dokument in kako vam lahko pomaga pri kupoprodaji.

Ko se odločite za nakup nepremičnine, je predpogodba dokument, ki vas bo spremljal in zagotovil, da bo celotna transakcija potekala v smeri, v katero želite. Čeprav mnogi niso seznanjeni z njim, ima predpogodba pravzaprav ključno vlogo pri zagotavljanju vaših pravic in opredeljevanju vseh pogojev, ki bodo vsebovani v glavni pogodbi. Čeprav ni vedno zakonsko obvezna, predpogodba zagotavlja varnost tako za kupca kot za prodajalca, saj opredeljuje podrobnosti kupoprodaje in jamči, da obe strani izpolnjujeta svoje obveznosti. Čeprav ne vodi do prenosa lastništva nepremičnine, pa zavezuje obe strani, da bosta v prihodnosti sklenili glavno pogodbo in na ta način zagotavlja, da nobena stran ne bo enostransko odstopila od dogovorjenih pogojev.

Kdaj se uporablja predpogodba?

Predpogodba se uporablja v več specifičnih situacijah, najpogosteje pa se sklepa, ko se kupec in prodajalec strinjata glede cene in drugih pogojev, vendar je potreben dodatni čas za izpolnitev vseh pogojev. Tukaj je nekaj primerov, kdaj je predpogodba koristna:


Čakanje na kredit: Če kupec potrebuje stanovanjski kredit za financiranje nakupa nepremičnine, mu predpogodba zagotavlja določeno obdobje za zbiranje potrebnih sredstev ali odobritev kredita.


Končni dokumenti: Če prodajalec še nima vseh potrebnih dokumentov za zaključek nakupa / prodaje (npr. potrdila o lastništvu, davčni dokumenti, geodetska potrdila), lahko predpogodba služi kot zavarovanje, da nobena stran ne bo odstopila od transakcije.


Rezervacija nepremičnine: Ko želita kupec in prodajalec "zakleniti" dogovor, preden podpišeta glavno pogodbo, jim predpogodba daje varnost, da bo tako tudi bilo. Več o


Predpogodba mora biti usklajena z veljavnimi zakoni, in Zakon o obveznostih Republike Hrvaške opredeljuje ključne pravne vidike vseh pogodb, vključno s predpogodbo o nakupu nepremičnine. Več o tem si lahko preberete tukaj.

Katere so ključne določbe predpogodbe?

Pri sklepanju predpogodbe je nekaj pomembnih stvari, na katere morate biti pozorni. Čeprav predpogodba ni preveč zapletena, je pomembno, da pokriva vse bistvene podrobnosti, da bo veljavna in zavezujoča za obe strani. Poglejte, na kaj morate biti pozorni:

• Podatki o straneh: V predpogodbi boste morali navesti osnovne podatke o sebi in prodajalcu – kdo ste, kje živite, kateri so vaši identifikacijski podatki… nič zapletenega, samo osnovne stvari, da bi oba vedela, kdo je kdo.

• 
  
• Opis nepremičnine: Tukaj mora biti jasno opredeljeno, za katero točno nepremičnino gre – katera je to stavba, stanovanje, hiša, garaža... Poleg tega so navedeni vsi bistveni podatki, kot so lokacija, velikost in vse značilnosti, ki so pomembne za prihodnje lastništvo.

• 
  
• Kupoprodajna cena in plačilni pogoji: Opredelite ceno, način, na katerega bo plačano (ali bo v celoti naenkrat ali na obroke) in seveda roke.

• 
  
• Ara: Večina predpogodb vključuje aro, kar je pravzaprav znesek, ki ga kupec vnaprej plača kot potrditev resnosti. Po navadi je to 10% cene nepremičnine. Če kupec medtem odstopi, ara ostane prodajalcu; če prodajalec odstopi, mora vrniti dvojni znesek are kupcu.

• 
  
• Rok za sklenitev glavne pogodbe: Predpogodba mora jasno opredeliti, kdaj bo sklenjena glavna kupoprodajna pogodba. To je običajno nekaj tednov ali mesecev, vendar se morate vedno dogovoriti za določen datum.

• 
  
• Pogoji za prekinitev predpogodbe: Čeprav predpogodba daje zavezujoče pogoje, je pomembno, da se v njej omenijo pogoji, pod katerimi lahko ena ali obe strani odstopijo od dogovora. Na splošno bo to pomenilo vračilo are ali kakšne posledice, ki jih bosta obe strani sprejeli.

To so osnovne stvari, ki jih morate pokriti, da vam bo predpogodba zagotovila nemoten proces nakupa. Seveda je najbolje, da predpogodbo vedno pregleda pravnik, da se prepričate, da je vse v skladu z zakoni.

Prednosti predpogodbe

Če se še vedno sprašujete, ali bi morali podpisati predpogodbo, je tukaj nekaj razlogov, zakaj je predpogodba tako pomembna:

• Zavarovanje dogovorjenih pogojev: Predpogodba jasno opredeljuje vse pogoje, ki bodo dogovorjeni v glavni kupoprodajni pogodbi. To pomeni, da ni možnosti nesporazuma glede cene, pogojev plačila, roka izplačila ali drugih pomembnih podrobnosti. Vse, kar je dogovorjeno, bo dokumentirano, kar ščiti obe strani in zagotavlja, da se transakcija nadaljuje v skladu z dogovorom.

• 
  
• Rezervacija nepremičnine: Eden od razlogov, zakaj se predpogodba uporablja, zlasti na priljubljenih mikrolokacijah, je, da lahko kupec zavaruje nepremičnino in je prepričan, da ne bo prodana drugemu kupcu, dokler niso izpolnjeni vsi pogoji. V situacijah, ko je za isto nepremičnino zainteresiranih več oseb, je predpogodba način, da kupec "zaklene" nepremičnino in zagotovi, da mu ne bo ušla. Ta korak daje kupcu določeno časovno jamstvo, da ima prednost pri finalizaciji pogodbe.

• 
  
• Povečana resnost pogajanj: Predpogodba prav tako doda resnost celotnemu procesu. Ko obe strani podpišeta predpogodbo, to pomeni, da sta se zavezali k izpolnjevanju pogojev in realizaciji transakcije. To zmanjšuje možnost, da kdo odstopi od dogovora v zadnjem trenutku. S predpogodbo obe strani potrjujeta tudi svojo resnost in iskrenost v nameri, da zaključita nakup, kar povečuje zaupanje med njima in zmanjšuje tveganje kasnejših nesporazumov.

Vse te prednosti naredijo predpogodbo nepogrešljivo orodje v procesu nakupa nepremičnine. Poleg tega, da ščiti obe strani, predpogodba pomaga pri jasnejšem opredeljevanju vseh vidikov transakcije, zagotavlja, da obe strani izpolnjujeta svoje obveznosti, in omogoča varen prehod v finalizacijo kupoprodajne pogodbe.

Razlike med predpogodbo in glavno pogodbo

Ena najpomembnejših stvari, ki jo morate razumeti v procesu nakupa nepremičnine, je razlika med predpogodbo in glavno pogodbo. Čeprav oba dokumenta služita kot pogodbi med kupcem in prodajalcem, imata različne funkcije in pravno veljavo.

Predpogodba je zavezujoč dokument, kar pomeni, da imata obe strani – tako kupec kot prodajalec – obveznost spoštovati dogovorjene pogoje. Vendar pa predpogodba ne vodi do prenosa lastništva nad nepremičnino. Z drugimi besedami, čeprav ste se dogovorili glede cene, pogojev in vseh drugih pomembnih podrobnosti, vi in prodajalec še vedno niste zaključili same kupoprodaje, niti ni prišlo do spremembe lastništva.

Predpogodba preprosto služi kot pravna garancija, da bosta obe strani spoštovali pogoje, ki so jih dogovorili, in da bosta pozneje, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji (kot je pridobitev kredita ali dokončanje upravnih postopkov), sklenili glavno pogodbo. Predpogodba torej predstavlja prvi, a kljub temu pomemben korak v celotnem procesu. Zaklene dogovor, vendar ne privede do dejanskega prenosa premoženja.

Po drugi strani pa ima glavna pogodba o nakupu nepremičnine polni pravni učinek. Ta pogodba vodi do dejanskega prenosa lastništva nepremičnine s prodajalca na kupca. Ko sklenete glavno pogodbo, postanete uradni lastnik nepremičnine in jo lahko prijavite v zemljiške knjige, s čimer se zaključi celoten postopek nakupa.

Glavna pogodba ima večjo pravno veljavo, ker poleg tega, da opredeljuje pogoje transakcije, omogoča, da se lastništvo formalno prenese na kupca. Na podlagi glavne pogodbe lahko vpišete svoje ime v zemljiške knjige in dobite pravno zaščito nad nepremičnino. Šele ko je vpis lastništva izveden, vi kot kupec postanete pravi lastnik in lahko razpolagate z nepremičnino, kot želite.

Torej, medtem ko predpogodba zagotavlja, da nobena stran ne bo odstopila od dogovora, ima le glavna pogodba moč, da spremeni lastništvo in zapečati celoten postopek nakupa. Predpogodba je kot rezervacija nepremičnine, medtem ko je glavna pogodba dejanski nakup.

Zaključek
Predpogodba o nakupu nepremičnine je bistven pravni instrument, ki ščiti obe strani in omogoča varno uresničitev načrtovane transakcije. Čeprav ni zakonsko obvezna, je predpogodba priporočljiva v večini kupoprodajnih postopkov, ker zagotavlja varnost in jasno ureditev vseh pogojev transakcije, preden se sklene glavna kupoprodajna pogodba. Če načrtujete nakup nepremičnine, vsekakor razmislite o uporabi predpogodbe, da zagotovite varnost in jasen postopek v celotnem procesu. Če želite izvedeti več o korakih v procesu nakupa nepremičnine, vam svetujemo, da si ogledate naš vodnik za kupce nepremičnin.