Čo je predzmluva o kúpe nehnuteľnosti a kedy sa používa?

Našli ste ideálny byt alebo dom, cena vám vyhovuje, rokovania s predávajúcim idú dobre a potom vás prekvapí skutočnosť, že musíte podpísať predbežnú zmluvu skôr, ako dôjde k definitívnemu nákupu. Mnohí si neuvedomujú, aký dôležitý je tento dokument a ako vám môže byť nápomocný pri kúpe a predaji.

Keď sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti, predbežná zmluva je dokument, ktorý vás bude sprevádzať a zabezpečí, že celá transakcia pôjde smerom, ktorý chcete. Hoci mnohí s ním nie sú oboznámení, predbežná zmluva má v skutočnosti kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní vašich práv a definovaní všetkých podmienok, ktoré budú obsiahnuté v hlavnej zmluve. Hoci nie je vždy zákonne záväzná, predbežná zmluva poskytuje bezpečnosť tak pre kupujúceho, ako aj pre predávajúceho, pretože definuje podrobnosti kúpy a predaja a zaručuje, že obe strany plnia svoje záväzky. Hoci nevedie k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, predsa len zaväzuje obe strany, že v budúcnosti uzatvoria hlavnú zmluvu a týmto spôsobom zabezpečuje, že ani jedna strana neodstúpi jednostranne od dohodnutých podmienok.

Kedy sa používa predbežná zmluva?

Predbežná zmluva sa používa v niekoľkých špecifických situáciách a najčastejšie sa uzatvára, keď sú kupujúci a predávajúci v zhode, pokiaľ ide o cenu a ostatné podmienky, ale je potrebný dodatočný čas na splnenie všetkých podmienok. Tu je niekoľko prípadov, kedy je predbežná zmluva užitočná:


Čakanie na úver: Ak kupujúci potrebuje hypotekárny úver na financovanie kúpy nehnuteľnosti, predbežná zmluva mu zabezpečuje určité obdobie na zhromaždenie potrebných prostriedkov alebo schválenie úveru.


Záverečné dokumenty: Ak predávajúci ešte nemá všetky potrebné dokumenty na to, aby sa kúpa / predaj uzavrel (napr. potvrdenia o vlastníctve, daňové dokumenty, geodetické potvrdenia), predbežná zmluva môže slúžiť ako poistenie, že ani jedna strana neodstúpi od transakcie.


Rezervácia nehnuteľnosti: Keď kupujúci a predávajúci chcú "zamknúť" dohodu pred podpísaním hlavnej zmluvy, predbežná zmluva im dáva istotu, že to tak aj bude. Viac o


Predbežná zmluva musí byť v súlade s platnými zákonmi a Zákon o záväzkoch Chorvátskej republiky definuje kľúčové právne aspekty všetkých zmlúv vrátane predbežnej zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Viac o tom si môžete prečítať tu.

Aké sú kľúčové ustanovenia predbežnej zmluvy?

Pri uzatváraní predbežnej zmluvy je niekoľko dôležitých vecí, na ktoré si musíte dať pozor. Hoci predbežná zmluva nie je príliš zložitá, je dôležité, aby pokrývala všetky podstatné detaily, aby bola platná a záväzná pre obe strany. Tu je, na čo si musíte dať pozor:

• Údaje o stranách: V predbežnej zmluve budete musieť uviesť základné informácie o sebe a predávajúcom – kto ste, kde bývate, aké sú vaše identifikačné údaje… nič komplikované, len základné veci, aby obaja vedeli, kto je kto.

• 
  
• Opis nehnuteľnosti: Tu musí byť jasne definované, o akú presnú nehnuteľnosť ide – ktorá je to budova, byt, dom, garáž... Okrem toho sa uvádzajú všetky podstatné údaje, ako je poloha, veľkosť a všetky charakteristiky, ktoré sú dôležité pre budúce vlastníctvo.

• 
  
• Kúpna cena a platobné podmienky: Definujte cenu, spôsob, akým sa bude platiť (bude to v celosti naraz alebo na splátky) a určite lehoty.

• 
  
• Záloha: Väčšina predbežných zmlúv zahŕňa zálohu, čo je v skutočnosti suma, ktorú kupujúci vopred platí ako potvrdenie vážnosti. Spravidla je to 10% ceny nehnuteľnosti. Ak kupujúci medzitým odstúpi, záloha zostáva predávajúcemu; ak predávajúci odstúpi, potom musí vrátiť dvojnásobok zálohy kupujúcemu.

• 
  
• Lehota na uzatvorenie hlavnej zmluvy: Predbežná zmluva musí jasne definovať, kedy bude uzatvorená hlavná kúpna zmluva. Zvyčajne je to niekoľko týždňov alebo mesiacov, ale vždy musíte dohodnúť konkrétny dátum.

• 
  
• Podmienky odstúpenia od predbežnej zmluvy: Hoci predbežná zmluva dáva záväzné podmienky, je dôležité, aby sa v nej spomenuli podmienky, za ktorých môže jedna alebo obe strany odstúpiť od dohody. Väčšinou to bude znamenať vrátenie zálohy alebo nejaké dôsledky, ktoré obe strany prijmú.

Toto sú základné veci, ktoré musíte pokryť, aby vám predbežná zmluva zabezpečila bezproblémový proces kúpy. Samozrejme, najlepšie je, aby predbežnú zmluvu vždy skontroloval právnik, aby ste si boli istí, že je všetko v súlade so zákonmi.

Výhody predbežnej zmluvy

Ak sa stále pýtate, či máte podpísať predbežnú zmluvu, tu je niekoľko dôvodov, prečo je predbežná zmluva taká dôležitá:

• Zabezpečenie dohodnutých podmienok: Predbežná zmluva jasne definuje všetky podmienky, ktoré budú dohodnuté v hlavnej kúpnej zmluve. To znamená, že neexistuje možnosť nedorozumenia ohľadom ceny, platobných podmienok, lehoty splatenia alebo iných dôležitých detailov. Všetko, čo je dohodnuté, bude zdokumentované, čo chráni obe strany a zabezpečuje, že transakcia bude pokračovať v súlade s dohodou.

• 
  
• Rezervácia nehnuteľnosti: Jedným z dôvodov, prečo sa predbežná zmluva používa, najmä na populárnych mikrolokalitách, je, že kupujúci si môže zabezpečiť nehnuteľnosť a byť si istý, že nebude predaná inému kupujúcemu, kým sa nesplnia všetky podmienky. V situáciách, keď je viac záujemcov o tú istú nehnuteľnosť, je predbežná zmluva spôsob, ako kupujúci "zamkne" nehnuteľnosť a zabezpečí, že mu neunikne. Tento krok dáva kupujúcemu určité časové záruky, že má prednosť pri finalizácii zmluvy.

• 
  
• Zvýšená vážnosť rokovaní: Predbežná zmluva tiež dodáva vážnosť celému procesu. Keď obe strany podpíšu predbežnú zmluvu, znamená to, že sa zaviazali dodržiavať podmienky a realizovať transakciu. To znižuje možnosť, že niekto odstúpi od dohody na poslednú chvíľu. Prostredníctvom predbežnej zmluvy obe strany tiež potvrdzujú svoju vážnosť a úprimnosť v zámere dokončiť kúpu, čo zvyšuje dôveru medzi nimi a znižuje riziko neskorších nedorozumení.

Všetky tieto výhody robia predbežnú zmluvu nenahraditeľným nástrojom v procese kúpy nehnuteľnosti. Okrem toho, že chráni obe strany, predbežná zmluva pomáha jasnejšie definovať všetky aspekty transakcie, zabezpečuje, že obe strany plnia svoje záväzky a umožňuje bezpečný prechod k finalizácii kúpnej zmluvy.

Rozdiely medzi predbežnou zmluvou a hlavnou zmluvou

Jedna z najdôležitejších vecí, ktorú musíte pochopiť v procese kúpy nehnuteľnosti, je rozdiel medzi predbežnou zmluvou a hlavnou zmluvou. Hoci oba dokumenty slúžia ako zmluvy medzi kupujúcim a predávajúcim, majú rôzne funkcie a právnu silu.

Predbežná zmluva je záväzný dokument, čo znamená, že obe strany – aj kupujúci aj predávajúci – majú povinnosť rešpektovať dohodnuté podmienky. Predbežná zmluva však nevedie k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Inými slovami, hoci ste sa dohodli na cene, podmienkach a všetkých ostatných dôležitých detailoch, vy a predávajúci ste ešte neuzavreli samotnú kúpu a predaj, ani nedošlo k zmene vlastníctva.

Predbežná zmluva jednoducho slúži ako právna záruka, že obe strany budú rešpektovať podmienky, ktoré dohodli, a že neskôr, keď sa splnia všetky podmienky (ako napríklad získanie úveru alebo dokončenie administratívnych postupov), uzatvoria hlavnú zmluvu. Predbežná zmluva teda predstavuje prvý, ale predsa len dôležitý krok v celom procese. Uzatvára dohodu, ale nevedie k skutočnému prevodu majetku.

Na druhej strane, hlavná zmluva o kúpe nehnuteľnosti má plný právny účinok. Táto zmluva vedie k skutočnému prevodu vlastníctva nehnuteľnosti od predávajúceho na kupujúceho. Keď uzatvoríte hlavnú zmluvu, stanete sa oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti a môžete ju prihlásiť do katastra nehnuteľností, čím sa celý proces kúpy končí.

Hlavná zmluva má väčšiu právnu silu, pretože okrem toho, že definuje podmienky transakcie, umožňuje, aby sa vlastníctvo formálne prenieslo na kupujúceho. Na základe hlavnej zmluvy môžete zapísať svoje meno do katastra nehnuteľností a získať právnu ochranu nad nehnuteľnosťou. Až keď je zápis vlastníctva vykonaný, vy ako kupujúci sa stávate skutočným vlastníkom a môžete s nehnuteľnosťou nakladať, ako chcete.

Takže, zatiaľ čo predbežná zmluva zabezpečuje, že ani jedna strana neodstúpi od dohody, len hlavná zmluva má silu zmeniť vlastníctvo a spečatiť celý proces kúpy. Predbežná zmluva je ako rezervácia nehnuteľnosti, zatiaľ čo hlavná zmluva je skutočný nákup.

Záver
Predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti je podstatný právny nástroj, ktorý chráni obe strany a umožňuje bezpečné dosiahnutie plánovanej transakcie. Hoci nie je zákonne záväzná, predbežná zmluva je odporúčaná vo väčšine postupov kúpy a predaja, pretože poskytuje bezpečnosť a jasnú reguláciu všetkých podmienok transakcie pred uzatvorením hlavnej kúpnej zmluvy. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, určite zvážte použitie predbežnej zmluvy, aby ste zaistili bezpečnosť a jasný postup v celom procese. Ak sa chcete dozvedieť viac o krokoch v procese kúpy nehnuteľnosti, odporúčame vám pozrieť si náš sprievodca pre kupujúcich nehnuteľností.