Co to jest umowa przedwstępna kupna nieruchomości i kiedy się jej używa?

Znalazłeś idealne mieszkanie lub dom, cena Ci odpowiada, negocjacje ze sprzedawcą idą dobrze, a następnie zaskakuje Cię fakt, że musisz podpisać umowę przedwstępną zanim dojdzie do ostatecznego zakupu. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, jak ważny jest ten dokument i jak bardzo może pomóc podczas kupna i sprzedaży.

Kiedy decydujesz się na zakup nieruchomości, umowa przedwstępna jest dokumentem, który będzie Ci towarzyszył i zapewni, że cała transakcja przebiegnie w kierunku, który chcesz. Chociaż wiele osób nie jest z nim zaznajomionych, umowa przedwstępna odgrywa kluczową rolę w zabezpieczeniu Twoich praw i zdefiniowaniu wszystkich warunków, które będą zawarte w umowie głównej. Chociaż nie zawsze jest prawnie wiążąca, umowa przedwstępna zapewnia bezpieczeństwo zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu, ponieważ określa szczegóły kupna i sprzedaży oraz gwarantuje, że obie strony wywiążą się ze swoich zobowiązań. Chociaż nie prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości, to jednak zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy głównej i w ten sposób zapewnia, że żadna ze stron nie zrezygnuje jednostronnie z uzgodnionych warunków.

Kiedy stosuje się umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna jest stosowana w kilku szczególnych sytuacjach, a najczęściej zawierana jest wtedy, gdy kupujący i sprzedający zgadzają się co do ceny i innych warunków, ale istnieje potrzeba dodatkowego czasu na spełnienie wszystkich warunków. Oto kilka przypadków, w których umowa przedwstępna jest przydatna:


Oczekiwanie na kredyt: Jeżeli kupujący potrzebuje kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, umowa przedwstępna zapewnia mu określony okres na zebranie niezbędnych środków lub uzyskanie zgody na kredyt.


Dokumenty końcowe: Jeżeli sprzedający nie posiada jeszcze wszystkich niezbędnych dokumentów do sfinalizowania kupna / sprzedaży (np. zaświadczeń o własności, dokumentów podatkowych, zaświadczeń geodezyjnych), umowa przedwstępna może służyć jako zabezpieczenie, że żadna ze stron nie zrezygnuje z transakcji.


Rezerwacja nieruchomości: Kiedy kupujący i sprzedający chcą "zablokować" umowę przed podpisaniem umowy głównej, umowa przedwstępna daje im pewność, że tak się stanie. Więcej o


Umowa przedwstępna musi być zgodna z obowiązującym prawem, a Ustawa o zobowiązaniach Republiki Chorwacji określa kluczowe aspekty prawne wszystkich umów, w tym umowy przedwstępnej kupna nieruchomości. Więcej na ten temat można przeczytać tutaj.

Jakie są kluczowe postanowienia umowy przedwstępnej?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej, istnieje kilka ważnych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę. Chociaż umowa przedwstępna nie jest zbyt skomplikowana, ważne jest, aby obejmowała wszystkie istotne szczegóły, aby była ważna i wiążąca dla obu stron. Oto na co należy uważać:

• Dane stron: W umowie przedwstępnej będziesz musiał podać podstawowe informacje o sobie i sprzedawcy – kim jesteś, gdzie mieszkasz, jakie są Twoje dane identyfikacyjne… nic skomplikowanego, tylko podstawowe rzeczy, aby oboje wiedzieli, kto jest kim.

• 
  
• Opis nieruchomości: Tutaj musi być jasno określone, o jaką dokładnie nieruchomość chodzi – który to budynek, mieszkanie, dom, garaż... Ponadto podaje się wszystkie istotne dane, takie jak lokalizacja, wielkość i wszystkie cechy, które są ważne dla przyszłej własności.

• 
  
• Cena kupna-sprzedaży i warunki płatności: Zdefiniuj cenę, sposób płatności (czy w całości od razu, czy na raty) i koniecznie terminy.

• 
  
• Zadatek: Większość umów przedwstępnych zawiera zadatek, który jest w zasadzie kwotą, którą kupujący płaci z góry jako potwierdzenie powagi. Z reguły jest to 10% ceny nieruchomości. Jeśli kupujący w międzyczasie zrezygnuje, zadatek zostaje u sprzedawcy; jeśli sprzedający zrezygnuje, musi zwrócić kupującemu dwukrotność kwoty zadatku.

• 
  
• Termin zawarcia umowy głównej: Umowa przedwstępna musi jasno określać, kiedy zostanie zawarta główna umowa kupna-sprzedaży. Zazwyczaj jest to kilka tygodni lub miesięcy, ale zawsze trzeba uzgodnić konkretną datę.

• 
  
• Warunki rozwiązania umowy przedwstępnej: Chociaż umowa przedwstępna daje wiążące warunki, ważne jest, aby wspomnieć w niej o warunkach, na mocy których jedna lub obie strony mogą zrezygnować z umowy. Zazwyczaj będzie to oznaczało zwrot zadatku lub jakieś konsekwencje, które obie strony zaakceptują.

To podstawowe rzeczy, które musisz uwzględnić, aby umowa przedwstępna zapewniła Ci sprawny proces zakupu. Oczywiście najlepiej jest, aby umowę przedwstępną zawsze sprawdził prawnik, aby upewnić się, że wszystko jest zgodne z prawem.

Zalety umowy przedwstępnej

Jeśli nadal zastanawiasz się, czy podpisać umowę przedwstępną, oto kilka powodów, dla których umowa przedwstępna jest tak ważna:

• Zapewnienie uzgodnionych warunków: Umowa przedwstępna jasno określa wszystkie warunki, które zostaną uzgodnione w głównej umowie kupna-sprzedaży. Oznacza to, że nie ma możliwości nieporozumień co do ceny, warunków płatności, terminu płatności lub innych ważnych szczegółów. Wszystko, co zostało uzgodnione, zostanie udokumentowane, co chroni obie strony i zapewnia, że transakcja będzie kontynuowana zgodnie z umową.

• 
  
• Rezerwacja nieruchomości: Jednym z powodów, dla których stosuje się umowę przedwstępną, zwłaszcza w popularnych mikrolokalizacjach, jest to, że kupujący może zabezpieczyć nieruchomość i mieć pewność, że nie zostanie ona sprzedana innemu kupującemu, dopóki wszystkie warunki nie zostaną spełnione. W sytuacjach, gdy istnieje więcej zainteresowanych tą samą nieruchomością, umowa przedwstępna jest sposobem na to, aby kupujący "zablokował" nieruchomość i upewnił się, że nie wymknie mu się ona. Ten krok daje kupującemu pewną gwarancję czasową, że ma on pierwszeństwo w finalizacji umowy.

• 
  
• Zwiększona powaga negocjacji: Umowa przedwstępna dodaje również powagi całemu procesowi. Kiedy obie strony podpisują umowę przedwstępną, oznacza to, że zobowiązały się do spełnienia warunków i realizacji transakcji. Zmniejsza to prawdopodobieństwo, że ktoś zrezygnuje z umowy w ostatniej chwili. Poprzez umowę przedwstępną obie strony potwierdzają również swoją powagę i szczerość w zamiarze dokończenia zakupu, co zwiększa zaufanie między nimi i zmniejsza ryzyko późniejszych nieporozumień.

Wszystkie te zalety sprawiają, że umowa przedwstępna jest niezastąpionym narzędziem w procesie zakupu nieruchomości. Oprócz ochrony obu stron, umowa przedwstępna pomaga w jaśniejszym zdefiniowaniu wszystkich aspektów transakcji, zapewnia, że obie strony wywiążą się ze swoich zobowiązań i umożliwia bezpieczne przejście do finalizacji umowy kupna-sprzedaży.

Różnice między umową przedwstępną a umową główną

Jedną z najważniejszych rzeczy, które musisz zrozumieć w procesie zakupu nieruchomości, jest różnica między umową przedwstępną a umową główną. Chociaż oba dokumenty służą jako umowy między kupującym a sprzedającym, mają one różne funkcje i moc prawną.

Umowa przedwstępna jest dokumentem wiążącym, co oznacza, że obie strony – zarówno kupujący, jak i sprzedający – mają obowiązek przestrzegać uzgodnionych warunków. Jednak umowa przedwstępna nie prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości. Innymi słowy, chociaż uzgodniłeś cenę, warunki i wszystkie inne ważne szczegóły, Ty i sprzedający nadal nie zawarliście samego kupna-sprzedaży, ani nie doszło do zmiany własności.

Umowa przedwstępna służy po prostu jako gwarancja prawna, że obie strony będą przestrzegać warunków, które uzgodniły, i że później, gdy zostaną spełnione wszystkie warunki (takie jak uzyskanie kredytu lub zakończenie procedur administracyjnych), zawrą umowę główną. Umowa przedwstępna stanowi zatem pierwszy, ale wciąż ważny krok w całym procesie. Zamyka umowę, ale nie prowadzi do rzeczywistego przeniesienia majątku.

Z drugiej strony, główna umowa kupna nieruchomości ma pełną moc prawną. Umowa ta prowadzi do rzeczywistego przeniesienia własności nieruchomości od sprzedającego na kupującego. Kiedy zawrzesz umowę główną, stajesz się oficjalnym właścicielem nieruchomości i możesz ją zgłosić do ksiąg wieczystych, co kończy cały proces zakupu.

Główna umowa ma większą moc prawną, ponieważ oprócz zdefiniowania warunków transakcji, umożliwia formalne przeniesienie własności na kupującego. Na podstawie umowy głównej możesz wpisać swoje imię do ksiąg wieczystych i uzyskać ochronę prawną nad nieruchomością. Dopiero po dokonaniu wpisu własności, Ty jako kupujący stajesz się prawdziwym właścicielem i możesz dysponować nieruchomością jak chcesz.

Zatem, podczas gdy umowa przedwstępna zapewnia, że żadna ze stron nie zrezygnuje z umowy, tylko umowa główna ma moc zmiany własności i przypieczętowania całego procesu zakupu. Umowa przedwstępna jest jak rezerwacja nieruchomości, podczas gdy umowa główna jest rzeczywistym zakupem.

Wniosek
Umowa przedwstępna kupna nieruchomości jest istotnym instrumentem prawnym, który chroni obie strony i umożliwia bezpieczną realizację planowanej transakcji. Chociaż nie jest prawnie wiążąca, umowa przedwstępna jest zalecana w większości procedur kupna i sprzedaży, ponieważ zapewnia bezpieczeństwo i jasną regulację wszystkich warunków transakcji przed zawarciem głównej umowy kupna i sprzedaży. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, koniecznie rozważ użycie umowy przedwstępnej, aby zapewnić bezpieczeństwo i jasną procedurę w całym procesie. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o krokach w procesie zakupu nieruchomości, radzimy zapoznać się z naszym przewodnikiem dla kupujących nieruchomości.