Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и когда он используется?

Вы нашли идеальную квартиру или дом, цена вам подходит, переговоры с продавцом идут хорошо, и тут вас удивляет тот факт, что вам нужно подписать предварительный договор до того, как произойдет окончательная покупка. Многие не осознают, насколько важен этот документ и как он может вам помочь при купле-продаже.

Когда вы решаете купить недвижимость, предварительный договор — это документ, который будет сопровождать вас и обеспечивать, чтобы вся транзакция шла в том направлении, в котором вы хотите. Хотя многие с ним не знакомы, предварительный договор на самом деле играет ключевую роль в обеспечении ваших прав и определении всех условий, которые будут содержаться в основном договоре. Хотя он не всегда является юридически обязательным, предварительный договор обеспечивает безопасность как для покупателя, так и для продавца, поскольку определяет детали купли-продажи и гарантирует, что обе стороны выполняют свои обязательства. Хотя он не приводит к передаче права собственности на недвижимость, он все же обязывает обе стороны в будущем заключить основной договор и таким образом обеспечивает, чтобы ни одна сторона не отказалась в одностороннем порядке от согласованных условий.

Когда используется предварительный договор?

Предварительный договор используется в нескольких конкретных ситуациях, и чаще всего они заключаются, когда покупатель и продавец согласны в отношении цены и других условий, но существует потребность в дополнительном времени для выполнения всех условий. Вот несколько случаев, когда предварительный договор полезен:


Ожидание кредита: Если покупателю необходим жилищный кредит для финансирования покупки недвижимости, предварительный договор обеспечивает ему определенный период для сбора необходимых средств или одобрения кредита.


Заключительные документы: Если у продавца еще нет всех необходимых документов для завершения покупки / продажи (например, подтверждения права собственности, налоговые документы, геодезические подтверждения), предварительный договор может служить обеспечением того, что ни одна из сторон не откажется от транзакции.


Резервирование недвижимости: Когда покупатель и продавец хотят "зафиксировать" соглашение до подписания основного договора, предварительный договор дает им уверенность, что так и будет. Больше о


Предварительный договор должен соответствовать действующему законодательству, а Закон об обязательствах Республики Хорватия определяет ключевые юридические аспекты всех договоров, включая предварительный договор купли-продажи недвижимости. Больше об этом можно прочитать здесь.

Какие основные положения предварительного договора?

При заключении предварительного договора следует обратить внимание на несколько важных моментов. Хотя предварительный договор не слишком сложен, важно, чтобы он охватывал все существенные детали, чтобы быть действительным и обязательным для обеих сторон. Вот на что вам нужно обратить внимание:

• Данные о сторонах: В предварительном договоре вам придется указать основную информацию о себе и продавце – кто вы, где живете, какие ваши идентификационные данные… ничего сложного, только основные вещи, чтобы обе стороны знали, кто есть кто.

• 
  
• Описание недвижимости: Здесь должно быть четко определено, о какой именно недвижимости идет речь – какое это здание, квартира, дом, гараж... Кроме того, указываются все существенные данные, такие как местоположение, размер и все характеристики, которые важны для будущего владения.

• 
  
• Цена купли-продажи и условия оплаты: Определите цену, способ оплаты (будет ли она полностью сразу или в рассрочку) и обязательно сроки.

• 
  
• Задаток: Большинство предварительных договоров включают задаток, который на самом деле является суммой, которую покупатель заранее платит в качестве подтверждения серьезности. Как правило, это 10% от стоимости недвижимости. Если покупатель между тем откажется, задаток остается продавцу; если продавец откажется, то он должен вернуть двойную сумму задатка покупателю.

• 
  
• Срок заключения основного договора: Предварительный договор должен четко определять, когда будет заключен основной договор купли-продажи. Обычно это несколько недель или месяцев, но вы всегда должны согласовать конкретную дату.

• 
  
• Условия расторжения предварительного договора: Хотя предварительный договор дает обязательные условия, важно, чтобы в нем были упомянуты условия, при которых одна или обе стороны могут отказаться от соглашения. В основном это будет означать возврат задатка или какие-либо последствия, которые обе стороны примут.

Это основные вещи, которые вы должны охватить, чтобы предварительный договор обеспечил вам беспрепятственный процесс покупки. Конечно, лучше всего, чтобы предварительный договор всегда проверял юрист, чтобы убедиться, что все в соответствии с законами.

Преимущества предварительного договора

Если вы все еще задаетесь вопросом, нужно ли вам подписать предварительный договор, вот несколько причин, почему предварительный договор так важен:

• Обеспечение согласованных условий: Предварительный договор четко определяет все условия, которые будут оговорены в основном договоре купли-продажи. Это означает, что нет возможности недоразумений по поводу цены, условий оплаты, срока выплаты или других важных деталей. Все, что было согласовано, будет задокументировано, что защищает обе стороны и обеспечивает продолжение сделки в соответствии с соглашением.

• 
  
• Резервирование недвижимости: Одна из причин, по которой используется предварительный договор, особенно в популярных микролокациях, заключается в том, что покупатель может зарезервировать недвижимость и быть уверенным, что она не будет продана другому покупателю, пока не будут выполнены все условия. В ситуациях, когда есть несколько заинтересованных в одной и той же недвижимости, предварительный договор — это способ для покупателя "зафиксировать" недвижимость и обеспечить, чтобы она не ушла у него из-под носа. Этот шаг дает покупателю определенную временную гарантию, что он имеет преимущество в завершении договора.

• 
  
• Повышенная серьезность переговоров: Предварительный договор также придает серьезность всему процессу. Когда обе стороны подписывают предварительный договор, это означает, что они обязались выполнять условия и реализовать сделку. Это снижает вероятность того, что кто-то откажется от соглашения в последний момент. С помощью предварительного договора обе стороны также подтверждают свою серьезность и искренность в намерении завершить покупку, что повышает доверие между ними и снижает риск последующих недоразумений.

Все эти преимущества делают предварительный договор незаменимым инструментом в процессе покупки недвижимости. Помимо защиты обеих сторон, предварительный договор помогает более четко определить все аспекты транзакции, обеспечивает, чтобы обе стороны выполняли свои обязательства, и позволяет безопасно перейти к завершению договора купли-продажи.

Различия между предварительным договором и основным договором

Одна из самых важных вещей, которую вы должны понимать в процессе покупки недвижимости, — это разница между предварительным договором и основным договором. Хотя оба документа служат договорами между покупателем и продавцом, у них разные функции и юридическая сила.

Предварительный договор является обязательным документом, а это означает, что обе стороны — и покупатель, и продавец — обязаны соблюдать согласованные условия. Однако предварительный договор не приводит к передаче права собственности на недвижимость. Другими словами, хотя вы договорились о цене, условиях и всех других важных деталях, вы и продавец еще не заключили саму куплю-продажу, и не произошло изменения собственности.

Предварительный договор просто служит юридической гарантией того, что обе стороны будут соблюдать условия, которые они согласовали, и что позже, когда будут выполнены все условия (например, получение кредита или завершение административных процедур), они заключат основной договор. Предварительный договор, следовательно, представляет собой первый, но все же важный шаг во всем процессе. Он заключает соглашение, но не приводит к фактической передаче имущества.

С другой стороны, основной договор о купле-продаже недвижимости имеет полную юридическую силу. Этот договор приводит к фактической передаче права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Когда вы заключаете основной договор, вы становитесь официальным владельцем недвижимости и можете зарегистрировать ее в земельных книгах, завершая тем самым весь процесс покупки.

Основной договор имеет большую юридическую силу, потому что, помимо определения условий сделки, позволяет формально передать право собственности покупателю. На основании основного договора вы можете вписать свое имя в земельные книги и получить юридическую защиту над недвижимостью. Только когда выполнена запись права собственности, вы как покупатель становитесь настоящим владельцем и можете распоряжаться недвижимостью как хотите.

Итак, в то время как предварительный договор гарантирует, что ни одна сторона не откажется от соглашения, только основной договор имеет силу изменить право собственности и запечатать весь процесс покупки. Предварительный договор — это как бронирование недвижимости, а основной договор — это фактическая покупка.

Заключение
Предварительный договор о покупке недвижимости является важным юридическим инструментом, который защищает обе стороны и обеспечивает безопасное осуществление запланированной транзакции. Хотя он не является юридически обязательным, предварительный договор рекомендуется в большинстве процедур купли-продажи, потому что он обеспечивает безопасность и четкое регулирование всех условий транзакции до заключения основного договора купли-продажи. Если вы планируете купить недвижимость, обязательно подумайте об использовании предварительного договора, чтобы обеспечить безопасность и четкую процедуру во всем процессе. Если вы хотите узнать больше о шагах в процессе покупки недвижимости, мы советуем вам посмотреть наш путеводитель для покупателей недвижимости.