Co je předkupní smlouva na nemovitost a kdy se používá?

Našli jste ideální byt nebo dům, cena vám vyhovuje, jednání s prodejcem jdou dobře, a pak vás překvapí skutečnost, že musíte podepsat předběžnou smlouvu, než dojde k definitivnímu nákupu. Mnozí si neuvědomují, jak důležitý je tento dokument a jak vám může pomoci při koupi a prodeji.

Když se rozhodnete pro koupi nemovitosti, předběžná smlouva je dokument, který vás bude doprovázet a zajistí, že celá transakce půjde směrem, kterým chcete. I když s ní mnozí nejsou obeznámeni, předběžná smlouva má ve skutečnosti klíčovou roli při zajišťování vašich práv a definování všech podmínek, které budou obsaženy v hlavní smlouvě. I když není vždy právně závazná, předběžná smlouva poskytuje jistotu jak kupujícímu, tak prodávajícímu, protože definuje podrobnosti prodeje a kupní smlouvy a zaručuje, že obě strany plní své závazky. I když nevede k převodu vlastnictví nemovitosti, přesto zavazuje obě strany k uzavření hlavní smlouvy v budoucnu, a tím zajišťuje, že žádná ze stran se jednostranně nevzdá dohodnutých podmínek.

Kdy se používá předběžná smlouva?

Předběžná smlouva se používá v několika specifických situacích a nejčastěji se uzavírají, když se kupující a prodávající dohodnou na ceně a dalších podmínkách, ale je potřeba další čas na splnění všech podmínek. Zde je několik případů, kdy je předběžná smlouva užitečná:


Čekání na úvěr: Pokud kupující potřebuje hypoteční úvěr na financování koupě nemovitosti, předběžná smlouva mu zajistí určité období na shromáždění potřebných prostředků nebo schválení úvěru.


Závěrečné dokumenty: Pokud prodávající ještě nemá všechny potřebné dokumenty k uzavření koupě / prodeje (např. potvrzení o vlastnictví, daňové doklady, geodetické certifikáty), může předběžná smlouva sloužit jako zajištění, že se žádná ze stran transakce nevzdá.


Rezervace nemovitosti: Když si kupující a prodávající chtějí "uzavřít" dohodu před podpisem hlavní smlouvy, předběžná smlouva jim dává jistotu, že tomu tak bude. Více o


Předběžná smlouva musí být v souladu s platnými zákony a Zákon o závazcích Chorvatské republiky definuje klíčové právní aspekty všech smluv, včetně předběžné smlouvy o koupi nemovitosti. Více se o tom můžete dočíst zde.

Jaká jsou klíčová ustanovení předběžné smlouvy?

Při uzavírání předběžné smlouvy je několik důležitých věcí, kterým musíte věnovat pozornost. I když předběžná smlouva není příliš komplikovaná, je důležité, aby pokrývala všechny podstatné detaily, aby byla platná a závazná pro obě strany. Zde je to, na co si musíte dát pozor:

• Údaje o stranách: V předběžné smlouvě budete muset uvést základní informace o sobě a prodávajícím – kdo jste, kde bydlíte, jaké jsou vaše identifikační údaje… nic složitého, jen základní věci, aby obě strany věděly, kdo je kdo.

• 
  
• Popis nemovitosti: Zde musí být jasně definováno, o jakou nemovitost se přesně jedná – o jakou budovu, byt, dům, garáž... Kromě toho jsou uvedeny všechny podstatné údaje, jako je poloha, velikost a všechny charakteristiky, které jsou důležité pro budoucí vlastnictví.

• 
  
• Kupní cena a platební podmínky: Definujte cenu, způsob, jakým bude zaplacena (bude-li v celku najednou nebo na splátky) a určitě termíny.

• 
  
• Záloha: Většina předběžných smluv zahrnuje zálohu, což je ve skutečnosti částka, kterou kupující předem zaplatí jako potvrzení vážnosti. Zpravidla je to 10 % ceny nemovitosti. Pokud kupující mezitím odstoupí, záloha zůstává prodávajícímu; pokud prodávající odstoupí, musí kupujícímu vrátit dvojnásobek zálohy.

• 
  
• Termín pro uzavření hlavní smlouvy: Předběžná smlouva musí jasně definovat, kdy bude uzavřena hlavní kupní smlouva. Obvykle je to několik týdnů nebo měsíců, ale vždy musíte dohodnout konkrétní datum.

• 
  
• Podmínky pro odstoupení od předběžné smlouvy: I když předběžná smlouva dává závazné podmínky, je důležité, aby byly zmíněny podmínky, za kterých může jedna nebo obě strany odstoupit od dohody. Většinou to bude znamenat vrácení zálohy nebo nějaké důsledky, které obě strany přijmou.

To jsou základní věci, které musíte pokrýt, aby vám předběžná smlouva zajistila bezproblémový proces nákupu. Samozřejmě je nejlepší, aby předběžnou smlouvu vždy zkontroloval právník, abyste si byli jisti, že je vše v souladu se zákony.

Výhody předběžné smlouvy

Pokud se stále ptáte, zda máte podepsat předběžnou smlouvu, zde je několik důvodů, proč je předběžná smlouva tak důležitá:

• Zajištění dohodnutých podmínek: Předběžná smlouva jasně definuje všechny podmínky, které budou sjednány v hlavní kupní smlouvě. To znamená, že neexistuje možnost nedorozumění ohledně ceny, platebních podmínek, termínu splatnosti nebo jiných důležitých detailů. Vše, co je dohodnuto, bude zdokumentováno, což chrání obě strany a zajišťuje, že transakce bude pokračovat v souladu s dohodou.

• 
  
• Rezervace nemovitosti: Jedním z důvodů, proč se předběžná smlouva používá, zejména na populárních mikrolokalitách, je, že kupující může zajistit nemovitost a mít jistotu, že nebude prodána jinému kupujícímu, dokud nebudou splněny všechny podmínky. V situacích, kdy se o stejnou nemovitost zajímá více osob, je předběžná smlouva způsob, jak kupující "uzavře" nemovitost a zajistí, že mu neunikne. Tento krok dává kupujícímu určité časové záruky, že má přednost při finalizaci smlouvy.

• 
  
• Zvýšená vážnost jednání: Předběžná smlouva také přidává vážnost celému procesu. Když obě strany podepíší předběžnou smlouvu, znamená to, že se zavázaly ke splnění podmínek a realizaci transakce. To snižuje možnost, že by někdo od dohody na poslední chvíli odstoupil. Prostřednictvím předběžné smlouvy obě strany také potvrzují svou vážnost a upřímnost v úmyslu nákup dokončit, což zvyšuje důvěru mezi nimi a snižuje riziko pozdějších nedorozumění.

Všechny tyto výhody činí předběžnou smlouvu nepostradatelným nástrojem v procesu nákupu nemovitosti. Kromě toho, že chrání obě strany, pomáhá předběžná smlouva jasněji definovat všechny aspekty transakce, zajišťuje, že obě strany plní své závazky, a umožňuje bezpečný přechod k finalizaci kupní smlouvy.

Rozdíly mezi předběžnou smlouvou a hlavní smlouvou

Jedna z nejdůležitějších věcí, které musíte v procesu koupě nemovitosti pochopit, je rozdíl mezi předběžnou smlouvou a hlavní smlouvou. I když oba dokumenty slouží jako smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím, mají různé funkce a právní sílu.

Předběžná smlouva je závazný dokument, což znamená, že obě strany – jak kupující, tak prodávající – mají povinnost dodržovat dohodnuté podmínky. Předběžná smlouva však nevede k převodu vlastnictví nemovitosti. Jinými slovy, i když jste se dohodli na ceně, podmínkách a všech dalších důležitých detailech, vy a prodávající jste ještě nedokončili samotný nákup a prodej, ani nedošlo ke změně vlastnictví.

Předběžná smlouva jednoduše slouží jako právní záruka, že obě strany budou dodržovat podmínky, na kterých se dohodly, a že později, až budou splněny všechny podmínky (jako je získání úvěru nebo dokončení administrativních procedur), uzavřou hlavní smlouvu. Předběžná smlouva tedy představuje první, ale přesto důležitý krok v celém procesu. Uzavírá dohodu, ale nevede ke skutečnému převodu majetku.

Na druhé straně, hlavní smlouva o koupi nemovitosti má plný právní účinek. Tato smlouva vede ke skutečnému převodu vlastnictví nemovitosti od prodávajícího na kupujícího. Když uzavřete hlavní smlouvu, stanete se oficiálním vlastníkem nemovitosti a můžete ji přihlásit do katastru nemovitostí, čímž se celý proces nákupu dokončí.

Hlavní smlouva má větší právní sílu, protože kromě definování podmínek transakce umožňuje formální převedení vlastnictví na kupujícího. Na základě hlavní smlouvy můžete zapsat své jméno do katastru nemovitostí a získat právní ochranu nad nemovitostí. Teprve když je zápis vlastnictví proveden, vy jako kupující se stanete skutečným vlastníkem a můžete s nemovitostí nakládat, jak chcete.

Zatímco předběžná smlouva zajišťuje, že žádná strana od dohody neustoupí, pouze hlavní smlouva má sílu změnit vlastnictví a zpečetit celý proces nákupu. Předběžná smlouva je jako rezervace nemovitosti, zatímco hlavní smlouva je skutečný nákup.

Závěr
Předběžná smlouva o koupi nemovitosti je důležitý právní nástroj, který chrání obě strany a umožňuje bezpečné uskutečnění plánované transakce. I když není zákonem vyžadována, předběžná smlouva se doporučuje ve většině prodejních a nákupních postupů, protože poskytuje jistotu a jasnou regulaci všech podmínek transakce před uzavřením hlavní kupní smlouvy. Pokud plánujete koupi nemovitosti, určitě zvažte použití předběžné smlouvy, abyste zajistili bezpečnost a jasný postup v celém procesu. Chcete-li se dozvědět více o krocích v procesu nákupu nemovitosti, doporučujeme vám podívat se na náš průvodce pro kupující nemovitostí.