Immobilier

Frais immobiliers à Split pour les acheteurs étrangers : impôts à l'acquisition et charges annuelles

21 octobre 2026 / Regent Split

Résumé

Le coût de possession le plus prévisible à Split pour un acheteur étranger n'est pas un café sur la promenade, mais l'immobilier lui-même — comment il est payé à l'achat, combien est payé chaque année tant que vous le possédez, et combien coûte la location comme alternative. Lors de l'achat, une taxe sur les mutations immobilières de 3% est due, ou, pour une nouvelle construction d'un promoteur, une TVA de 25% (jamais les deux). La taxe foncière annuelle à Split s'élève à 5,00 €/m², mais elle n'est pas due pour un bien immobilier que vous occupez en permanence. Les coûts de la vie quotidienne varient trop pour qu'un guide puisse les estimer équitablement, c'est pourquoi nous vous indiquons où les vérifier.

Points clés

Lors de l'achat, l'impôt sur les mutations immobilières de 3% ou la TVA de 25% (pour les nouvelles constructions) est dû, jamais les deux.
Le taux de l'impôt sur les mutations est le même pour les acheteurs nationaux et étrangers.
L'impôt foncier annuel à Split s'élève à 5,00 €/m² de surface utile, avec une exonération pour la résidence principale et la location à long terme.
La location à long terme est imposée comme revenu foncier, représentant effectivement environ 8,4% du loyer brut.
Le coût de la vie quotidien varie trop et n'est pas estimé dans ce guide.
L'acheteur étranger doit également vérifier sa situation fiscale dans son pays d'origine.

Pour un acheteur étranger qui envisage Split, les coûts liés à la propriété elle-même sont la seule partie du budget qui peut être exprimée en chiffres concrets — car ils découlent des réglementations et des transactions réelles, et non du mode de vie. C'est pourquoi ce guide traite de la taxe à l'achat, de la taxe foncière annuelle et de l'imposition des loyers, laissant délibérément de côté les dépenses quotidiennes (nourriture, transport, sorties), avec une indication de l'endroit où les trouver.

Les taux et seuils fiscaux dans ce texte sont indiqués selon les réglementations en vigueur au moment de la rédaction ; comme ils peuvent changer, et que la taxe foncière annuelle est déterminée séparément par chaque ville, il est judicieux de vérifier les montants spécifiques pour votre emplacement et à la date d'achat.

Taxe à l'achat : taxe sur les transactions immobilières et TVA sur les nouvelles constructions

Lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion (existant), l'acheteur paie une taxe sur les transactions immobilières au taux de 3% de la valeur marchande. Ce coût est payé une seule fois, lors de l'acquisition, et est le même, que l'acheteur soit un citoyen national ou étranger. Pour les nouvelles constructions achetées directement auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, le mécanisme est différent : au lieu de la taxe sur les transactions, la TVA au taux de 25% est incluse dans le prix, de sorte qu'elle n'apparaît pas comme une facture distincte après la signature. Pour la même transaction, on paie donc l'un ou l'autre — jamais les deux.

Pour l'acheteur, cela signifie que la comparaison « est-ce qu'une nouvelle construction est moins chère qu'une ancienne » ne dépend pas seulement du taux d'imposition, mais du prix même de la propriété, donc une comparaison juste ne peut être faite qu'avec une propriété spécifique. Étant donné qu'une grande partie de l'offre dans la région de Split est constituée de nouvelles constructions, de nombreux acheteurs étrangers rencontreront précisément le mécanisme de la TVA, et non la taxe classique sur les transactions.

Conseil professionnel : Avant de comparer deux biens immobiliers par leur prix, vérifiez quelle taxe s'applique à chacun — pour les nouvelles constructions d'un promoteur, la TVA est déjà incluse dans le prix, tandis que pour les biens d'occasion, la taxe sur les transactions est payée ultérieurement selon la décision de l'administration fiscale, donc « le même prix » ne signifie pas toujours le même coût total.

Taxe foncière annuelle à Split et ses environs

Après l'achat, la taxe foncière annuelle est un coût récurrent déterminé par la ville, et non par l'État — il s'agit d'une taxe locale, non nationale, régie par la loi sur les taxes locales (Journal officiel, n° 115/16, 101/17, 114/22, 114/23 et 152/24). Le taux varie d'un endroit à l'autre dans la fourchette légale de 0,60 à 8,00 € par m² de surface utile par an, et si la ville ne prend pas sa propre décision, le taux le plus bas de 0,60 €/m² est appliqué. À Split, le taux est de 5,00 €/m². À titre d'illustration, un appartement de 60 m² de surface utile à Split représente 300 € par an, et un appartement de 100 m² environ 500 € par an. Dans la région de Split, les taux varient, il est donc conseillé de vérifier la décision en vigueur de la ville ou de la municipalité pour un emplacement spécifique.

Il est crucial, surtout pour les acheteurs étrangers, de savoir que cette taxe n'est pas payée sur chaque bien immobilier. Sont exemptés les biens où le propriétaire ou les membres de la famille résident de manière permanente (domicile) ainsi que les biens loués à long terme. En pratique, la taxe annuelle s'applique principalement aux résidences secondaires et à l'utilisation occasionnelle. Si vous prévoyez de faire de Split votre domicile et d'y déclarer votre résidence, le bien n'est en principe pas soumis à cette taxe ; si vous l'achetez comme résidence secondaire pour des séjours occasionnels, la taxe doit être incluse dans le budget annuel.

Conseil professionnel : Avant d'acheter, clarifiez si la propriété sera votre résidence principale ou une résidence secondaire — le paiement de la taxe foncière annuelle en dépend directement ; le même appartement peut être exempté pour quelqu'un qui y vit, mais pas pour un propriétaire qui vient occasionnellement.

Imposition des loyers pour les propriétaires

Tous les acheteurs étrangers ne se décident pas immédiatement à la propriété, et tous les propriétaires n'habitent pas le bien — une partie le loue. La location à long terme est imposée comme un revenu immobilier : 30% de dépenses forfaitaires sont reconnues sur le loyer convenu, et les 70% restants sont soumis à un impôt au taux de 12%. Cela représente une charge effective d'environ 8,4% du loyer brut. Ce coût incombe au propriétaire, et non au locataire, et le contrat est déclaré à l'administration fiscale, qui émet une décision sur cette base.

La location à court terme (touristique) est imposée différemment — forfaitairement, selon le nombre de lits et l'emplacement — et comporte ses propres obligations d'enregistrement. Pour un propriétaire étranger venant de l'UE, des États-Unis ou d'un autre pays, il est également important de prendre en compte la situation fiscale dans son pays d'origine : le revenu immobilier en Croatie est généralement imposé en Croatie, mais le traitement final dépend de l'accord de non-double imposition et des réglementations du pays d'origine, c'est donc une question pour un conseiller fiscal.

Conseil professionnel : Si vous prévoyez de louer, incluez dès le départ dans le calcul du rendement environ 8,4% d'impôt effectif sur les locations à long terme (ou forfait pour le tourisme), la réserve et l'entretien — le loyer brut et le revenu net diffèrent considérablement, de sorte que le « rendement annoncé » correspond rarement à ce qu'il vous reste.

Croissance de la valeur et rendement : attentes réalistes

Une partie des acheteurs étrangers à Split et ses environs ne cherchent pas seulement un lieu de vie, mais aussi une propriété qui génère un rendement. Il convient d'être précis plutôt qu'optimiste. Selon les données de l'Office national des statistiques et d'Eurostat, les prix de l'immobilier en Croatie ont augmenté parmi les plus rapidement de l'Union européenne ces dernières années, de sorte que la principale source de rendement jusqu'à présent a été la croissance de la valeur, et non les revenus locatifs, qui sont généralement modestes. Cependant, la croissance passée n'est pas une garantie de croissance future, et il est judicieux de vérifier les données actuelles sur l'évolution des prix pour une période et un emplacement spécifiques avant de prendre une décision.

Chaque projection de rendement spécifique dépend du prix, de l'emplacement, du mode d'utilisation et des conditions du marché, nous ne la présentons donc pas comme une promesse de résultat. Regent n'est pas un conseiller financier agréé ; la décision concernant le rapport rendement/risque doit être prise avec un conseiller financier, tandis que nous vous aidons à évaluer la propriété elle-même et le mécanisme fiscal qui s'y applique. Nous décrivons les méthodes de détermination de la valeur d'une propriété dans le guide évaluation de la valeur d'un bien immobilier.

Conseil professionnel : Si vous achetez également comme investissement, demandez des chiffres concrets pour une propriété spécifique, et non des affirmations générales sur un « emplacement recherché » — et séparez la croissance de la valeur (incertaine, dépendante du marché) du rendement locatif (modeste, mais mesurable), car ce ne sont pas les mêmes sources de rendement.

Ce que ce guide n'évalue pas et où vérifier

Les produits d'épicerie, le carburant, les services publics, les sorties et les frais de scolarité constituent une partie réelle du coût de la vie à Split, mais varient considérablement en fonction du ménage, de la saison et des habitudes. Nous n'évaluons délibérément pas ces catégories, car elles ne font pas partie des données vérifiées dont dispose l'agence, et un chiffre erroné dans un tel guide est plus coûteux que dix chiffres omis. Pour ceux-ci, il est plus fiable de consulter l'Office national des statistiques ou un calculateur indépendant des coûts de déménagement.

Ce que nous pouvons dire avec précision, c'est le côté des coûts liés à la propriété elle-même — l'achat, la taxe annuelle et, le cas échéant, la location — car ce sont des chiffres qui découlent des réglementations et des transactions réelles. Pour tout le reste, y compris votre situation fiscale personnelle dans votre pays d'origine, nous vous dirigerons vers les bons experts.

Conseil professionnel : Construisez votre budget de déménagement en deux couches — les coûts vérifiables de la propriété (taxes, taxe annuelle, réserve) et les coûts de vie variables ; considérez les premiers comme des chiffres fixes, et évaluez les seconds en fonction de vos propres habitudes et des statistiques, et non des moyennes d'autrui.

Comment Regent peut vous aider

Pour les acheteurs étrangers à Split et ses environs, nous aidons à comprendre précisément la partie des coûts qui peut être calculée concrètement — le mécanisme fiscal applicable à une propriété donnée, les obligations annuelles et, le cas échéant, le cadre de l'imposition des loyers — et à vérifier le statut juridique et cadastral avant l'achat. Nous laissons la situation fiscale personnelle et la décision d'investissement au conseiller fiscal et financier, et nous menons la communication dans la langue qui vous convient, afin que le processus ne soit pas retardé par une barrière linguistique.

Pour un conseil adapté à votre situation, découvrez comment se déroule l'achat avec Regent, le support pour les acheteurs étrangers ou contactez-nous.

Foire aux questions (FAQ)

Un acheteur étranger paie-t-il une taxe sur les transactions immobilières plus élevée qu'un acheteur national ?
Non. La taxe sur les transactions immobilières au taux de 3% s'applique de la même manière, quelle que soit la nationalité de l'acheteur. Ce qui peut différer est l'obligation de déclaration et d'imposition dans le pays d'origine de l'acheteur, et c'est une question pour un conseiller fiscal de ce pays, et non pour une agence croate.

Quel est le montant de la taxe foncière annuelle à Split ?
À Split, le taux est de 5,00 euros par mètre carré de surface utile par an, mais il s'agit d'un taux local que chaque ville détermine dans la fourchette légale de 0,60 à 8,00 €/m², il convient donc de le vérifier pour un emplacement spécifique. La taxe n'est pas payée sur la propriété où le propriétaire réside en permanence (domicile) ni sur celle louée à long terme pour au moins 10 mois, elle s'applique donc en pratique principalement aux résidences secondaires et à l'utilisation occasionnelle.

Faut-il payer à la fois la taxe sur les transactions et la TVA lors de l'achat ?
Non — l'un ou l'autre s'applique, jamais les deux. Pour un bien immobilier d'occasion, la taxe sur les transactions immobilières de 3% est payée, et pour une nouvelle construction achetée auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, la TVA de 25% est incluse dans le prix au lieu de la taxe sur les transactions.

Quel est l'impôt sur le revenu des locations à long terme ?
La location à long terme est imposée comme un revenu immobilier : 30% de dépenses forfaitaires sont reconnues, et les 70% restants du loyer sont soumis à un impôt au taux de 12%, ce qui représente un fardeau effectif d'environ 8,4% du loyer brut. Le contrat est déclaré à l'administration fiscale, et le coût incombe au propriétaire, et non au locataire.

Ce guide évalue-t-il les coûts de la vie quotidienne à Split ?
Non. Les produits d'épicerie, le transport, les services publics et les coûts similaires varient trop selon les ménages et les habitudes pour qu'un guide puisse les évaluer équitablement. Pour de telles données, consultez l'Office national des statistiques ou un calculateur de coûts indépendant, et non une agence immobilière.

Dois-je aussi payer des impôts dans mon pays d'origine ?
Cela dépend de votre pays d'origine et de l'accord de non-double imposition qu'il a avec la Croatie. Le revenu immobilier en Croatie peut généralement être imposé en Croatie, mais la situation finale dépend des réglementations du pays d'origine — c'est une question pour un conseiller fiscal.