Comment vérifier un vendeur et une entreprise au registre du commerce et des sociétés : Guide pour 2026

L'achat d'un bien immobilier auprès d'une personne morale – qu'il s'agisse d'un investisseur, d'une entreprise de construction ou d'une société commerciale vendant des locaux commerciaux ou résidentiels – comporte des risques différents de ceux de l'achat auprès d'une personne physique. La personne qui signe le contrat au nom de l'entreprise doit avoir une procuration valide pour la représenter, l'entreprise doit être enregistrée et active, et son statut juridique et financier ne doit pas être mis en doute. Le Registre du commerce de la République de Croatie est un registre public tenu par les tribunaux de commerce, et un accès en ligne est possible via le portail unique du ministère de la Justice et de l'Administration à l'adresse sudreg.pravosudje.hr.

Ce type de vérification est particulièrement important lorsque vous achetez un bien immobilier auprès d'un investisseur ou d'une entreprise que vous ne connaissez pas personnellement, lorsque la valeur de la transaction est élevée ou lorsque le vendeur est une société commerciale étrangère opérant en Croatie par l'intermédiaire d'une succursale. En pratique, il est fréquent qu'une entreprise ait son siège social à Zagreb et vende des projets sur la côte – par exemple, des appartements à Split, Zadar ou Šibenik – de sorte que l'acheteur doit veiller tout particulièrement à ce que les données concernant l'entreprise, les représentants et la propriété du bien immobilier correspondent. Ce guide fait suite à un aperçu plus large de la documentation à vérifier lors de l'achat d'un bien immobilier et se concentre précisément sur la vérification du vendeur en tant que personne morale.

Sommaire

• Qu'est-ce que le registre du commerce et pourquoi est-il important
• Registre du commerce ou registre des artisans : quelle est la différence
• Comment rechercher dans le registre du commerce étape par étape
• À quoi faire attention dans l'extrait
• OIB et statut fiscal de l'entreprise
• Vérification de la liquidation, de la procédure pré-insolvabilité et de la faillite
• Vérifications supplémentaires : registres fonciers et litiges judiciaires
• Risques d'acheter auprès d'une entreprise et comment les minimiser
• Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider
• Foire aux questions (FAQ)
• Recommandé

Qu'est-ce que le registre du commerce et pourquoi est-il important

Le registre du commerce est un registre public contenant des données et des documents fiables et à jour sur les entités dont l'enregistrement est prescrit par la loi. Le registre est tenu par les tribunaux de commerce, et un accès est possible via le portail unique du ministère de la Justice et de l'Administration. Le registre du commerce est régi par la loi sur le registre du commerce, la loi sur les sociétés commerciales et les règlements connexes sur la manière d'enregistrer.

Lorsque vous achetez un bien immobilier auprès d'une personne morale, c'est précisément le registre du commerce qui vous donne une première réponse à plusieurs questions clés : la société existe-t-elle, est-elle active, qui est autorisé à la représenter et y a-t-il des changements statutaires qui pourraient affecter la sécurité de la transaction. L'extrait du registre du commerce ne dit pas seulement "qui est le vendeur", mais montre également si l'entreprise fonctionne correctement ou s'il existe des signes de risque accru.

Conseil professionnel : Ne vous fiez jamais uniquement à une déclaration verbale selon laquelle une personne est «directeur» de l'entreprise. Avant de signer un précontrat ou un contrat, consultez toujours vous-même le registre du commerce ou demandez un extrait actuel.

Comment rechercher dans le registre du commerce étape par étape

La recherche dans le registre du commerce est disponible en ligne et ne nécessite pas d'inscription pour les données de base. La procédure consiste généralement à accéder au portail sudreg.pravosudje.hr, à effectuer une recherche par nom de société, OIB ou MBS, à ouvrir la fiche de l'entité et à consulter les données de base, puis à télécharger l'extrait public. Pour une image plus détaillée, il est utile de consulter la date du dernier changement dans le registre, car les changements récents de directeurs, de siège social ou de structure de propriété peuvent nécessiter une vérification supplémentaire.

Outre l'extrait public, lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'une personne morale, il est utile de vérifier également le Registre des états financiers annuels (RGFI) tenu par la FINA. La consultation des revenus, des pertes et de la continuité des opérations ne donne pas une image juridique complète, mais peut aider à évaluer si le vendeur opère de manière stable ou s'il s'agit d'une entreprise nouvellement créée ou financièrement affaiblie.

Conseil professionnel : Pour les transactions importantes, enregistrez l'extrait PDF du registre du commerce et, si possible, l'extrait du RGFI dans votre dossier. Vous aurez ainsi une trace des données que vous avez vérifiées avant la signature.

À quoi faire attention dans l'extrait

L'extrait lui-même contient plusieurs informations que l'acheteur du bien immobilier doit savoir interpréter. Il s'agit avant tout du statut de l'entité, du siège social, de l'OIB, du MBS, des personnes habilitées à représenter, du mode de représentation, ainsi que des informations sur le capital social et les principales modifications de l'entreprise. Si la personne qui négocie avec vous n'est pas répertoriée comme directeur, membre du conseil d'administration ou autre personne habilitée à représenter, demandez une vérification supplémentaire et une procuration valide.

Faites particulièrement attention à savoir si la personne représente la société seule ou conjointement avec une autre personne. En cas de représentation conjointe, un contrat signé par un seul représentant peut être juridiquement problématique. Il est utile de vérifier également si la société a récemment changé de siège social, de nom ou de direction, surtout si de tels changements interviennent juste avant la vente du bien immobilier.

Conseil professionnel : Lorsque l'entreprise est représentée par deux personnes conjointement, ne signez ni le précontrat ni le contrat avant de vous être assuré que tous les représentants nécessaires ou la personne munie d'une procuration spéciale valide le signeront.

OIB et statut fiscal de l'entreprise

L'OIB de l'entreprise est une donnée clé qui relie le registre du commerce, les registres fiscaux, les états financiers annuels et les registres fonciers. Lors de la vérification du vendeur, il est recommandé de comparer l'OIB du registre du commerce avec l'OIB indiqué dans le précontrat et avec l'extrait du registre foncier. Le nom de l'entreprise peut changer, mais l'OIB reste l'identifiant le plus fiable pour vérifier la concordance des données.

Il est utile de vérifier si l'entreprise est assujettie à la TVA, car cela peut affecter le traitement fiscal de la transaction immobilière spécifique. Cependant, la question de la TVA et de la taxe sur les transactions immobilières doit être examinée dans le contexte de l'opération spécifique, du type de bien immobilier et du statut du vendeur. Dans le cas de transactions plus complexes, il est justifié de demander une confirmation ou un avis de l'administration fiscale ou d'un conseiller fiscal. Si le vendeur demande un paiement sur le compte d'une tierce partie qui n'est pas une partie contractante, c'est un signal sérieux pour une prudence accrue.

Conseil professionnel : Comparez toujours l'OIB dans tous les documents – registre du commerce, projet de contrat, facture, extrait de registre foncier et toute procuration. Toute non-concordance de l'OIB nécessite une explication avant tout paiement.

Vérification de la liquidation, de la procédure pré-insolvabilité et de la faillite

Le statut d'une entreprise a un impact direct sur la sécurité d'une transaction. Si l'entreprise est en liquidation, elle suit une procédure spéciale de cessation d'activité ; si elle est en procédure pré-insolvabilité, cela indique des difficultés financières et d'éventuelles conditions spéciales de disposition des actifs ; et si elle est en faillite, la disposition des actifs est décidée par le syndic de faillite, et non par le directeur de l'entreprise comme en exploitation normale. C'est pourquoi l'achat et la vente d'un bien immobilier auprès d'une entreprise dans l'un de ces statuts ne doivent pas être traités comme une transaction standard.

Le registre du commerce donne un signal important sur le statut, mais ce n'est pas le seul lieu de vérification. En cas de suspicion de liquidation, de procédure pré-insolvabilité ou de faillite, il est utile de consulter également le tableau d'affichage électronique des tribunaux et d'autres publications publiques du ministère de la Justice et de l'Administration. Une telle vérification est particulièrement importante lorsque le bien immobilier est vendu à un prix inhabituellement bas ou sous une pression temporelle.

Conseil professionnel : Si l'entreprise est en liquidation, en procédure pré-insolvabilité ou en faillite, ne poursuivez pas la transaction sans une vérification juridique préalable. Dans de tels cas, un formulaire standard de précontrat n'est souvent pas une protection suffisante.

Vérifications supplémentaires : registres fonciers et litiges judiciaires

Le registre du commerce confirme le statut juridique du vendeur, mais ne confirme pas la propriété d'un bien immobilier spécifique. Cela se vérifie dans les registres fonciers, où le nom et l'OIB du propriétaire enregistré doivent correspondre aux données du registre du commerce. Outre la propriété, il est important de vérifier s'il existe des hypothèques, des gages, des annotations de litiges ou d'autres restrictions pouvant affecter la sécurité de l'achat et l'enregistrement futur.

Lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'une personne morale, il est particulièrement important de demander un extrait actuel du registre foncier, idéalement datant de quelques jours seulement. Le statut d'un bien immobilier peut changer rapidement, un extrait ancien ne donne donc pas une image fiable au moment de la signature. En cas de suspicion de litiges ou de non-concordances, le processus d'achat et de vente doit être ralenti jusqu'à ce que les faits soient éclaircis.

Conseil professionnel : La vérification de l'entreprise et la vérification du bien immobilier doivent aller de pair. En pratique, il ne suffit pas que l'entreprise soit dûment enregistrée si le registre foncier indique des charges, des gages ou d'autres restrictions.

Risques d'acheter auprès d'une entreprise et comment les minimiser

Les risques les plus courants lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'une personne morale comprennent la signature d'un contrat avec une personne sans autorisation réelle de représentation, l'achat auprès d'une entreprise en difficulté financière, la non-concordance des données entre les registres et les registres fonciers, et la possibilité de contester certaines actions juridiques lorsque l'entreprise entre en insolvabilité. Le simple fait que l'entreprise existe ne suffit pas – il est également important de connaître son statut, qui la représente et si le bien immobilier spécifique est réellement enregistré au nom de cette entreprise.

Le risque est réduit en combinant plusieurs étapes : vérification du registre du commerce avant le précontrat, vérification du registre foncier juste avant la signature, comparaison de l'OIB dans tous les documents, vérification du RGFI pour les entités financièrement peu claires et engagement d'un avocat lorsque la valeur de la transaction est élevée ou que le statut de l'entreprise est incertain. Pour les opérations plus complexes, une protection supplémentaire peut être l'utilisation d'un compte fiduciaire ou séquestre, afin que le paiement soit lié à la réalisation des conditions contractuelles.

Conseil professionnel : Si le prix du bien immobilier est nettement inférieur aux prix du marché comparables, et que le vendeur présente des signes de difficultés financières, ce n'est pas automatiquement une preuve de problème – mais c'est une raison claire pour une vérification accrue.

Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider

L'achat d'un bien immobilier auprès d'une personne morale exige un niveau supplémentaire de diligence juridique et administrative. Chez Regent, avant chaque transaction de ce type, nous vérifions systématiquement les données de base du vendeur, la conformité des données du registre du commerce et des registres fonciers, et nous signalons les risques qui peuvent affecter la sécurité de l'achat et l'enregistrement futur. En fonction de la complexité du dossier, nous vous mettons également en relation avec des experts juridiques lorsque des vérifications supplémentaires sont nécessaires.

Si vous achetez un bien immobilier auprès d'un investisseur, d'une entreprise de construction ou d'une autre société commerciale et que vous souhaitez vérifier le statut juridique du vendeur avant de signer, contactez-nous via https://regent.hr/kontakt. Vous pouvez également consulter nos services connexes sur les pages des services juridiques et des services administratifs.

Foire aux questions (FAQ)

La recherche dans le registre du commerce est-elle gratuite ?
Oui. La recherche de base et la consultation des données publiques sur une personne morale via le portail sudreg.pravosudje.hr sont disponibles en ligne et sans se rendre physiquement au tribunal.

Que faire si la personne qui vend le bien immobilier n'est pas indiquée comme habilitée à représenter l'entreprise dans le registre du commerce ?
Si la personne n'est pas enregistrée comme habilitée à représenter, il est nécessaire de vérifier s'il existe une procuration valide pour l'acte juridique spécifique. Dans le cas des transactions immobilières, la procuration est généralement donnée par écrit et notariée.

Peut-on acheter un bien immobilier auprès d'une entreprise en procédure de liquidation ?
Oui, mais un tel achat exige une prudence accrue et une vérification juridique préalable. Le statut de liquidation signifie que l'entreprise traverse une procédure spéciale de cessation d'activité, de sorte que l'achat et la vente ne doivent pas être traités comme une transaction standard.

Comment savoir si l'entreprise du registre du commerce est la même entreprise que celle enregistrée comme propriétaire dans le registre foncier ?
Le moyen le plus sûr est de comparer l'OIB de l'entreprise du registre du commerce avec l'OIB indiqué dans l'extrait du registre foncier. Le nom de l'entreprise peut changer ou être similaire à un autre, mais l'OIB est un identifiant fiable.

Ai-je besoin d'un avocat pour vérifier l'entreprise avant l'achat d'un bien immobilier ?
Pour une vérification en ligne de base du registre du commerce, un avocat n'est pas indispensable, mais pour les transactions de grande valeur, l'achat auprès d'un investisseur ou l'achat auprès d'une entreprise en difficulté financière, une vérification juridique professionnelle réduit considérablement les risques.

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