Nemovitosti

Jak zkontrolovat prodejce a společnost v obchodním rejstříku: Průvodce pro rok 2026

15-07-2026 / Regent Split

Shrnutí

Před koupí nemovitosti od právnické osoby nezapomeňte zkontrolovat status prodávajícího v soudním rejstříku prostřednictvím portálu sudreg.pravosudje.hr. Zkontrolujte, zda je společnost aktivní, kdo jsou osoby oprávněné k zastupování, zda probíhá likvidace, předinsolvenční řízení nebo insolvenční řízení, a srovnejte údaje z výpisu s údaji v katastru nemovitostí. Tato kontrola trvá několik minut, je dostupná online a může vás ochránit před podepsáním smlouvy se společností, která nemá právní nebo finanční způsobilost k uskutečnění obchodu.

Klíčová fakta

Obchodní rejstřík je veřejně dostupný prostřednictvím portálu sudreg.pravosudje.hr a základní prověrka prodávajícího trvá několik minut.
Zkontrolujte IČO a DIČ společnosti, nejen název, protože názvy společností se mohou měnit nebo být podobné.
Osoba, která podepisuje smlouvu, musí být uvedena jako oprávněná k zastupování nebo mít platnou plnou moc pro konkrétní právní úkon.
Status „v řízení o výmazu“, „v likvidaci“, „v předinsolvenčním řízení“ nebo „v insolvenci“ vyžaduje dodatečnou právní prověrku.
Údaje z obchodního rejstříku by se měly shodovat s údaji v katastru nemovitostí, zejména IČO a název vlastníka.
Prověrka společnosti v obchodním rejstříku nenahrazuje prověrku nemovitosti, nýbrž ji doplňuje.

Koupě nemovitosti od právnické osoby – ať už se jedná o investora, stavební společnost nebo obchodní společnost prodávající obchodní či obytné prostory – s sebou nese rizika, která se liší od koupě od fyzické osoby. Osoba, která podepisuje smlouvu jménem společnosti, musí mít platné oprávnění k zastupování, společnost musí být registrována a aktivní a její právní a finanční status nesmí být zpochybněn. Soudní rejstřík Chorvatské republiky je veřejná kniha vedená obchodními soudy a online náhled je k dispozici prostřednictvím jednotného portálu Ministerstva spravedlnosti a správy na adrese sudreg.pravosudje.hr.

Tento typ prověření je zvláště důležitý, když kupujete nemovitost od investora nebo společnosti, kterou osobně neznáte, když je hodnota transakce vysoká nebo když je prodávajícím zahraniční obchodní společnost působící v Chorvatsku prostřednictvím pobočky. V praxi je běžné, že společnost má sídlo v Záhřebu a prodává projekty na pobřeží – například byty ve Splitu, Zadaru nebo Šibeniku – takže kupující musí zvláště dbát na to, aby se údaje o společnosti, zástupcích a vlastnictví nemovitosti shodovaly. Tato příručka navazuje na širší přehled dokumentace, kterou je třeba zkontrolovat při koupi nemovitosti, a zaměřuje se právě na prověření prodávajícího jako právnické osoby.

Obsah

Co je soudní rejstřík a proč je důležitý
Soudní rejstřík nebo živnostenský rejstřík: jaký je rozdíl
Jak prohledávat soudní rejstřík krok za krokem
Na co si dát pozor ve výpisu
OIB a daňový status společnosti
Prověření likvidace, předinsolvenčního řízení a insolvence
Další prověrky: katastr nemovitostí a soudní spory
Rizika koupě od společnosti a jak je minimalizovat
Jak Vám může pomoci realitní kancelář Regent
Často kladené otázky (FAQ)
Doporučeno

Co je soudní rejstřík a proč je důležitý

Soudní rejstřík je veřejná kniha, která obsahuje věrohodné a aktuální údaje a listiny o subjektech, pro které je zápis předepsán zákonem. Rejstřík vedou obchodní soudy a náhled je umožněn prostřednictvím jednotného portálu Ministerstva spravedlnosti a správy. Soudní rejstřík je upraven zákonem o soudním rejstříku, zákonem o obchodních společnostech a souvisejícími podzákonnými předpisy o způsobu zápisu.

Když kupujete nemovitost od právnické osoby, právě soudní rejstřík vám dává první odpověď na několik klíčových otázek: existuje společnost, je aktivní, kdo ji smí zastupovat a existují statusové změny, které mohou ovlivnit bezpečnost transakce. Výpis ze soudního rejstříku neříká jen „kdo je prodávající“, ale také ukazuje, zda společnost řádně podniká, nebo zda existují známky zvýšeného rizika.

Profesionální rada: Nikdy se nespoléhejte pouze na ústní prohlášení, že konkrétní osoba je „jednatelem“ společnosti. Před podpisem předkupní smlouvy nebo smlouvy si vždy sami otevřete soudní rejstřík nebo si vyžádejte aktuální výpis.

Jak prohledávat soudní rejstřík krok za krokem

Vyhledávání v soudním rejstříku je dostupné online a pro základní údaje nevyžaduje přihlášení. Postup typicky zahrnuje přístup na portál sudreg.pravosudje.hr, vyhledávání podle názvu společnosti, OIB nebo MBS, otevření karty subjektu a přehled základních údajů a stažení veřejného výpisu. Pro detailnější obrázek je užitečné podívat se i na datum poslední změny v rejstříku, protože nedávné změny jednatelů, sídla nebo vlastnické struktury mohou vyžadovat dodatečnou kontrolu.

Kromě veřejného výpisu je při nákupu nemovitosti od právnické osoby užitečné zkontrolovat také Rejstřík ročních finančních výkazů (RGFI), který vede FINA. Náhled na příjmy, ztráty a kontinuitu podnikání neposkytuje úplný právní obraz, ale může pomoci při posuzování, zda prodávající podniká stabilně, nebo zda se jedná o nově založenou či finančně oslabenou společnost.

Profesionální rada: U větších transakcí si uložte PDF výpis ze soudního rejstříku a, pokud možno, výpis z RGFI do své složky. Tak budete mít záznam o tom, jaké údaje jste zkontrolovali před podpisem.

Na co si dát pozor ve výpisu

Samotný výpis obsahuje několik údajů, které kupující nemovitosti musí umět číst. Jedná se především o status subjektu, sídlo, OIB, MBS, osoby oprávněné k zastupování, způsob zastupování a údaje o základním kapitálu a základních změnách společnosti. Pokud osoba, která s vámi jedná, není uvedena jako jednatel, člen představenstva nebo jiná osoba oprávněná k zastupování, požádejte o dodatečné prověření a platnou plnou moc.

Zvláště dbejte na to, zda osoba zastupuje společnost samostatně nebo společně s jinou osobou. U společného zastupování může být smlouva podepsaná pouze jedním zástupcem právně problematická. Je také užitečné zjistit, zda společnost nedávno změnila sídlo, název nebo vedení, zvláště pokud k takovým změnám dochází bezprostředně před prodejem nemovitosti.

Profesionální rada: Pokud je uvedeno, že společnost zastupují dvě osoby společně, nepodepisujte předkupní smlouvu ani smlouvu, dokud neověříte, že ji podepíší všichni potřební zástupci nebo osoba s platnou zvláštní plnou mocí.

OIB a daňový status společnosti

OIB společnosti je klíčový údaj, který propojuje soudní rejstřík, daňové evidence, roční finanční výkazy a katastr nemovitostí. Při prověřování prodávajícího se doporučuje porovnat OIB ze soudního rejstříku s OIB uvedeným v předkupní smlouvě a s výpisem z katastru nemovitostí. Název společnosti se může měnit, ale OIB zůstává nejspolehlivějším identifikátorem pro kontrolu shody údajů.

Je také užitečné zkontrolovat, zda je společnost plátcem DPH, protože to může ovlivnit daňové zacházení s konkrétním prodejem nemovitosti. Otázka DPH a daně z převodu nemovitosti by však měla být posuzována v kontextu konkrétní transakce, typu nemovitosti a statusu prodávajícího, takže u složitějších transakcí je odůvodněné požádat o potvrzení nebo stanovisko Finanční správy nebo daňového poradce. Pokud prodávající požaduje platbu na účet třetí osoby, která není smluvní stranou, jedná se o vážný signál k dodatečné opatrnosti.

Profesionální rada: Vždy porovnejte OIB ve všech dokumentech – soudní rejstřík, návrh smlouvy, fakturu, výpis z katastru nemovitostí a případnou plnou moc. Nesoulad OIB vyžaduje vysvětlení před jakoukoli platbou.

Prověření likvidace, předinsolvenčního řízení a insolvence

Status společnosti přímo ovlivňuje bezpečnost transakce. Pokud je společnost v likvidaci, prochází zvláštním postupem zániku činnosti; pokud je v předinsolvenčním řízení, svědčí to o finančních potížích a možných zvláštních podmínkách nakládání s majetkem; a pokud je v insolvenci, o nakládání s majetkem rozhoduje insolvenční správce, nikoli jednatel společnosti jako při běžné činnosti. Právě proto by prodej nemovitosti od společnosti v jednom z těchto statusů neměl být považován za standardní transakci.

Soudní rejstřík poskytuje důležitý signál o statusu, ale není jediným místem pro prověření. Při podezření na likvidaci, předinsolvenční řízení nebo insolvenci je užitečné dodatečně zkontrolovat elektronickou úřední desku soudů a další veřejné oznámení Ministerstva spravedlnosti a správy. Taková kontrola je zvláště důležitá, když se nemovitost prodává za neobvykle nízkou cenu nebo pod časovým tlakem.

Profesionální rada: Pokud je společnost v likvidaci, předinsolvenčním řízení nebo insolvenci, nepokračujte v transakci bez předchozí právní prověrky. V takových případech standardní formulář předkupní smlouvy často neposkytuje dostatečnou ochranu.

Další prověrky: katastr nemovitostí a soudní spory

Soudní rejstřík potvrzuje právní status prodávajícího, ale nepotvrzuje vlastnictví konkrétní nemovitosti. To si ověříte v katastru nemovitostí, kde je třeba sladit název a OIB zapsaného vlastníka s údaji ze soudního rejstříku. Kromě vlastnictví je důležité zkontrolovat, zda existují plomby, hypotéky, záznamy sporů nebo jiná omezení, která mohou ovlivnit bezpečnost koupě a budoucí zápis.

Pokud jde o koupi nemovitosti od právnické osoby, je obzvláště důležité vyžádat si aktuální výpis z katastru nemovitostí, ideálně ne starší než několik dní. Status nemovitosti se může rychle měnit, takže starší výpis neposkytuje spolehlivý obraz v okamžiku podpisu. Pokud existuje podezření na spory nebo nesrovnalosti, proces koupě a prodeje by měl být zpomalen, dokud se skutečnosti nevyjasní.

Profesionální rada: Prověření společnosti a prověření nemovitosti musí jít ruku v ruce. V praxi nestačí, že je společnost řádně zaregistrována, pokud katastr nemovitostí ukazuje věcná břemena, plomby nebo jiná omezení.

Rizika koupě od společnosti a jak je minimalizovat

Nejčastější rizika při koupi nemovitosti od právnické osoby zahrnují podepsání smlouvy s osobou bez skutečného oprávnění k zastupování, koupě od společnosti v finančních potížích, nesoulad údajů mezi rejstříky a katastrem nemovitostí a možnost napadení jednotlivých právních úkonů, když se společnost dostane do insolvence. Samotná skutečnost, že společnost existuje, nestačí – důležité je i v jakém je statusu, kdo ji zastupuje a zda je konkrétní nemovitost skutečně zapsána na tuto společnost.

Riziko se snižuje kombinací několika kroků: kontrolou soudního rejstříku před předkupní smlouvou, kontrolou katastru nemovitostí bezprostředně před podpisem, porovnáním OIB ve všech dokumentech, kontrolou RGFI u finančně nejasných subjektů a angažováním advokáta, pokud je hodnota transakce vysoká nebo je status společnosti sporný. U složitějších obchodů může být dodatečnou ochranou i použití fiduciárního nebo escrow účtu, aby platba byla vázána na splnění smluvních podmínek.

Profesionální rada: Pokud je cena nemovitosti výrazně nižší než srovnatelné tržní ceny a prodávající vykazuje známky finančních potíží, není to automatický důkaz problému – ale je to jasný důvod pro zvýšenou kontrolu.

Jak Vám může pomoci realitní kancelář Regent

Koupě nemovitosti od právnické osoby vyžaduje dodatečnou úroveň právní a administrativní pozornosti. V Regentu před každou takovou transakcí standardně prověřujeme základní údaje o prodávajícím, soulad údajů ze soudního rejstříku a katastru nemovitostí a upozorňujeme na rizika, která mohou ovlivnit bezpečnost koupě a budoucí zápis. V závislosti na složitosti případu vás také propojíme s právními odborníky, je-li zapotřebí další prověrka.

Pokud kupujete nemovitost od investora, stavební společnosti nebo jiné obchodní společnosti a chcete před podpisem zkontrolovat právní status prodávajícího, obraťte se na nás prostřednictvím https://regent.hr/kontakt. Více o našich souvisejících službách se dozvíte také na stránkách právních služeb a administrativních služeb.

Často kladené otázky (FAQ)

Je prohledávání soudního rejstříku zdarma?
Ano. Základní prohledávání a náhled na veřejné údaje o právnické osobě prostřednictvím portálu sudreg.pravosudje.hr jsou dostupné online a bez fyzické návštěvy soudu.

Co když osoba, která prodává nemovitost, není uvedena jako oprávněná k zastupování v soudním rejstříku?
Pokud osoba není zapsána jako oprávněná k zastupování, je třeba zkontrolovat, zda existuje platná plná moc pro konkrétní právní úkon. V případě převodu nemovitostí se plná moc v praxi dává v písemné formě a ověřuje se u notáře.

Lze koupit nemovitost od společnosti, která je v likvidaci?
Ano, ale taková koupě vyžaduje dodatečnou opatrnost a předchozí právní prověření. Status likvidace znamená, že společnost prochází zvláštním postupem ukončení činnosti, takže prodej a koupě by neměly být považovány za standardní transakci.

Jak poznám, že společnost ze soudního rejstříku je stejná společnost, která je zapsána jako vlastník v katastru nemovitostí?
Nejspolehlivějším způsobem je porovnat OIB společnosti ze soudního rejstříku s OIB uvedeným ve výpisu z katastru nemovitostí. Název společnosti se může změnit nebo být podobný jinému, ale OIB je spolehlivý identifikátor.

Potřebuji právníka k prověření společnosti před koupí nemovitosti?
Pro základní online kontrolu soudního rejstříku není právník nezbytný, ale u transakcí vyšší hodnoty, koupě od investora nebo koupě od společnosti s finančními potížemi odborná právní prověrka výrazně snižuje riziko.