Trošak nekretnine u Splitu za strane kupce: porezi pri kupnji i godišnje obveze

Za stranog kupca koji razmišlja o Splitu, troškovi vezani uz samu nekretninu jedini su dio proračuna koji se može navesti konkretnim brojkama — jer proizlaze iz propisa i stvarnih transakcija, a ne iz stila života. Upravo zato ovaj vodič govori o porezu pri kupnji, godišnjem porezu na nekretnine i oporezivanju najma, a svakodnevne troškove (hrana, prijevoz, izlasci) namjerno ostavlja po strani, uz uputu gdje ih potražiti.

Porezne stope i pragovi u ovom su tekstu navedeni prema propisima koji vrijede u trenutku pisanja; budući da se mogu mijenjati, a godišnji porez na nekretnine određuje svaki grad zasebno, konkretne iznose vrijedi provjeriti za svoju lokaciju i na dan kupnje.

Porez pri kupnji: porez na promet i PDV na novogradnji

Kod kupnje rabljene (postojeće) nekretnine kupac plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3% tržišne vrijednosti. Taj se trošak plaća jednokratno, pri stjecanju, i jednak je bez obzira na to kupuje li domaći ili strani državljanin. Kod novogradnje kupljene izravno od investitora u sustavu PDV-a mehanizam je drukčiji: umjesto poreza na promet, u cijenu je sadržan PDV po stopi od 25%, pa ne dolazi kao zaseban račun nakon potpisa. Na istu transakciju plaća se, dakle, jedno ili drugo — nikada oboje.

Za kupca to znači da usporedba „je li jeftinija novogradnja ili starogradnja" ne ovisi samo o poreznoj stopi, nego o samoj cijeni nekretnine, pa se poštena usporedba može napraviti tek s konkretnom nekretninom. Budući da velik dio ponude na splitskom području čini novogradnja, mnogi će strani kupci naići upravo na PDV-mehanizam, a ne na klasični porez na promet.

Profesionalni savjet: Prije nego usporedite dvije nekretnine po cijeni, provjerite koji se porez na koju primjenjuje — kod novogradnje od investitora PDV je već u cijeni, dok se kod rabljene porez na promet plaća naknadno po rješenju Porezne uprave, pa „ista cijena" ne znači uvijek isti ukupni trošak.

Godišnji porez na nekretnine u Splitu i okolici

Nakon kupnje, godišnji porez na nekretnine ponavljajući je trošak koji određuje grad, a ne država — riječ je o lokalnom, ne nacionalnom porezu, uređenom Zakonom o lokalnim porezima (Narodne novine, br. 115/16, 101/17, 114/22, 114/23 i 152/24). Stopa se razlikuje od mjesta do mjesta unutar zakonskog raspona od 0,60 do 8,00 € po m² korisne površine godišnje, a ako grad ne donese vlastitu odluku, primjenjuje se najniža stopa od 0,60 €/m². U Splitu stopa iznosi 5,00 €/m². Za ilustraciju, stan korisne površine 60 m² u Splitu daje 300 € godišnje, a stan od 100 m² oko 500 € godišnje. Na splitskom području stope se razlikuju, pa za konkretnu lokaciju vrijedi provjeriti važeću odluku grada ili općine.

Ključno je, osobito za strane kupce, znati da se taj porez ne plaća na svaku nekretninu. Oslobođena je nekretnina u kojoj vlasnik ili članovi obitelji stalno stanuju (prebivalište) te nekretnina dana u dugoročni najam, pa se godišnji porez u praksi odnosi ponajprije na nekretnine za odmor i povremeno korištenje. Ako Split planirate kao svoj dom i prijavite prebivalište, nekretnina u pravilu nije opterećena ovim porezom; ako je kupujete kao drugu nekretninu za povremene boravke, porez treba uračunati u godišnji proračun.

Profesionalni savjet: Prije kupnje razjasnite hoće li Vam nekretnina biti prebivalište ili kuća za odmor — o tome izravno ovisi plaćate li godišnji porez na nekretnine; isti stan za nekoga tko u njemu živi može biti oslobođen, a za vlasnika koji dolazi povremeno nije.

Oporezivanje najma za vlasnike

Ne odlučuju se svi strani kupci odmah na vlasništvo, niti svaki vlasnik u nekretnini stanuje — dio je iznajmljuje. Dugoročni najam oporezuje se kao dohodak od imovine: od ugovorene najamnine priznaje se 30% paušalnih izdataka, a na preostalih 70% plaća se porez po stopi od 12%. To znači efektivno opterećenje od otprilike 8,4% bruto najamnine. Taj trošak pada na vlasnika, ne na najmoprimca, a ugovor se prijavljuje Poreznoj upravi, koja na temelju njega izdaje rješenje.

Kratkoročni (turistički) najam oporezuje se drukčije — paušalno, prema broju ležajeva i lokaciji — i nosi vlastite obveze registracije. Za stranog vlasnika koji dolazi iz EU-a, SAD-a ili druge države vrijedi imati na umu i porezni položaj u matičnoj državi: dohodak od nekretnine u Hrvatskoj u pravilu se oporezuje u Hrvatskoj, ali konačni tretman ovisi o ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i propisima matične države, pa je to pitanje za poreznog savjetnika.

Profesionalni savjet: Ako planirate iznajmljivati, u računicu prinosa od početka uključite efektivno oko 8,4% poreza na dugoročni najam (ili paušal kod turističkog), pričuvu i održavanje — bruto najamnina i neto prihod znatno se razlikuju, pa „prinos iz oglasa" rijetko odgovara onome što Vam ostaje.

Rast vrijednosti i prinos: realna očekivanja

Dio stranih kupaca u Splitu i okolici ne traži samo mjesto za život, nego i nekretninu koja nosi povrat. Tu vrijedi biti precizan umjesto optimističan. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku i Eurostata, cijene nekretnina u Hrvatskoj posljednjih su godina rasle među najbržima u Europskoj uniji, pa je dosad glavni izvor povrata bio rast vrijednosti, a ne prihod od najma koji je u pravilu skroman. No dosadašnji rast nije jamstvo budućega, a aktualne podatke o kretanju cijena vrijedi provjeriti za konkretno razdoblje i lokaciju prije odluke.

Svaka konkretna projekcija prinosa ovisi o cijeni, lokaciji, načinu korištenja i tržišnim uvjetima, pa je ne navodimo kao obećanje ishoda. Regent nije licencirani financijski savjetnik; odluku o omjeru prinosa i rizika donosite s financijskim savjetnikom, dok Vam mi pomažemo procijeniti samu nekretninu i porezni mehanizam koji se na nju primjenjuje. O načinima na koje se utvrđuje vrijednost nekretnine pišemo u vodiču procjena vrijednosti nekretnine.

Profesionalni savjet: Ako kupujete i kao ulaganje, tražite konkretne brojke za konkretnu nekretninu, a ne opće tvrdnje o „traženoj lokaciji" — i razdvojite rast vrijednosti (neizvjestan, ovisan o tržištu) od prinosa od najma (skroman, ali mjerljiv), jer to nisu isti izvor povrata.

Što ovaj vodič ne procjenjuje i gdje provjeriti

Namirnice, gorivo, komunalne usluge, izlasci i školarine stvaran su dio troška života u Splitu, ali ozbiljno variraju ovisno o kućanstvu, sezoni i navikama. Te kategorije namjerno ne procjenjujemo, jer nisu dio provjerenih podataka kojima agencija raspolaže, a jedna pogrešna brojka u takvom vodiču skuplja je od deset izostavljenih. Za njih je pouzdanije konzultirati Državni zavod za statistiku ili neovisni kalkulator troškova preseljenja.

Ono što možemo precizno reći jest strana troška vezana uz samu nekretninu — kupnju, godišnji porez i, ako je relevantno, najam — jer su to brojke koje proizlaze iz propisa i stvarnih transakcija. Za sve ostalo, uključujući osobni porezni položaj u matičnoj državi, uputit ćemo Vas na prave stručnjake.

Profesionalni savjet: Proračun preseljenja gradite u dva sloja — provjerljivi troškovi nekretnine (porezi, godišnji porez, pričuva) i promjenjivi troškovi života; prve uzmite kao čvrste brojke, a druge procijenite prema vlastitim navikama iz statistike, ne iz tuđih prosjeka.

Kako Vam Regent može pomoći

Stranim kupcima u Splitu i okolici pomažemo razumjeti upravo onaj dio troška koji se može konkretno izračunati — porezni mehanizam koji se primjenjuje na određenu nekretninu, godišnje obveze i, ako je relevantno, okvir oporezivanja najma — te provjeriti pravni i zemljišnoknjižni status prije kupnje. Osobni porezni položaj i odluku o ulaganju prepuštamo poreznom i financijskom savjetniku, a komunikaciju vodimo na jeziku koji Vam odgovara, kako se proces ne bi odužio zbog jezične barijere.

Za savjet prilagođen Vašoj situaciji pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent, podršku za strane kupce ili nas kontaktirajte.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Plaća li strani kupac veći porez na promet nekretnina od domaćeg?
Ne. Porez na promet nekretnina po stopi od 3% primjenjuje se jednako, bez obzira na državljanstvo kupca. Ono što se može razlikovati jest obveza prijave i oporezivanja u kupčevoj matičnoj državi, a to je pitanje za poreznog savjetnika u toj državi, ne za hrvatsku agenciju.

Koliki je godišnji porez na nekretnine u Splitu?
U Splitu stopa iznosi 5,00 eura po četvornom metru korisne površine godišnje, ali je riječ o lokalnoj stopi koju svaki grad određuje u zakonskom rasponu od 0,60 do 8,00 €/m², pa je provjerite za konkretnu lokaciju. Porez se ne plaća na nekretninu u kojoj vlasnik stalno stanuje (prebivalište) ni na onu danu u dugoročni najam od najmanje 10 mjeseci, pa se u praksi odnosi ponajprije na nekretnine za odmor i povremeno korištenje.

Plaća li se pri kupnji i porez na promet i PDV?
Ne — primjenjuje se jedno ili drugo, nikada oba. Kod rabljene nekretnine plaća se porez na promet nekretnina od 3%, a kod novogradnje kupljene od investitora u sustavu PDV-a u cijeni je sadržan PDV od 25% umjesto poreza na promet.

Koliki je porez na dohodak od dugoročnog najma?
Dugoročni najam oporezuje se kao dohodak od imovine: priznaje se 30% paušalnih izdataka, a na preostalih 70% najamnine plaća se porez po stopi od 12%, što znači efektivno otprilike 8,4% bruto najamnine. Ugovor se prijavljuje Poreznoj upravi, a trošak pada na vlasnika, ne na najmoprimca.

Procjenjuje li ovaj vodič svakodnevne troškove života u Splitu?
Ne. Namirnice, prijevoz, komunalne usluge i slični troškovi previše variraju po kućanstvu i navikama da bi ih vodič mogao pošteno procijeniti. Za takve podatke konzultirajte Državni zavod za statistiku ili neovisni kalkulator troškova, a ne agenciju za nekretnine.

Moram li porez platiti i u svojoj matičnoj državi?
Ovisi o Vašoj matičnoj državi i ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja koji ona ima s Hrvatskom. Dohodak od nekretnine u Hrvatskoj u pravilu se može oporezovati u Hrvatskoj, ali konačni položaj ovisi o propisima matične države — to je pitanje za poreznog savjetnika.

Preporučeno

• Porez na promet i kapitalni dobitak od nekretnina
• Kratkoročni najam: registracija, porezi i obveze vlasnika
• Regent za strane kupce
• Procjena vrijednosti nekretnine: tržišna, hipotekarna, porezna