Energetische Sanierung eines Gebäudes und einer Wohnung: Schritte, Nutzen und Wirtschaftlichkeit

TL;DR: Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern in Kroatien im Jahr 2026 bedeutet eine Reihe technischer und organisatorischer Maßnahmen, die den Energieverbrauch für Heizung und Kühlung senken, den Wohnkomfort verbessern und den Marktwert der Immobilie steigern. Der Prozess basiert auf dem neuen Gesetz über die Energieeffizienz im Bauwesen (NN 155/25), einer Energieprüfung, Planung, Zustimmung der Miteigentümer und der Durchführung der Arbeiten unter fachmännischer Aufsicht. Mit den verfügbaren Kofinanzierungsmodellen aus dem NPOO und anderen Fonds finanzieren Miteigentümer oft einen kleineren Teil der Gesamtkosten selbst, und die Energie- und Betriebskosteneinsparungen können im Vergleich zum Ausgangszustand vielfältig sein.

In Kroatien wird dieser Prozess durch das Gesetz über die Energieeffizienz im Bauwesen geregelt, das seit Anfang 2026 in Kraft ist und die Tiefensanierung als Maßnahmen definiert, die eine Einsparung des jährlichen Wärmebedarfs für Heizung um mindestens 50% erzielen.

Was ist eine energetische Gebäudesanierung und wie unterscheidet sie sich von der Sanierung einer Wohnung?

Die energetische Gebäudesanierung ist eine Reihe von Maßnahmen, die die energetischen Eigenschaften des gesamten Gebäudes verbessern – Wärmedämmung der Gebäudehülle, Effizienz der Heiz- und Kühlsysteme, Lüftung und Beleuchtung sowie den Wohnkomfort. In Kroatien wird der Bereich der Energieeffizienz im Bauwesen durch das Gesetz über die Energieeffizienz im Bauwesen (NN 155/25) geregelt, das unter anderem die Dekarbonisierungsziele des Gebäudebestands bis 2050 definiert.

Der Gebäudesektor ist einer der größten Energieverbraucher – etwa die Hälfte des Endenergieverbrauchs in der EU wird für Heizung und Kühlung verwendet, und ein großer Teil davon entfällt auf Gebäude – daher gilt die energetische Sanierung alter Mehrfamilienhäuser als ein wichtiges Instrument zur Reduzierung von Emissionen und Wohnkosten. Für Wohnungseigentümer, Miteigentümer von Gebäuden und Investoren liegt der Unterschied zwischen passiven Betriebskosten und einer aktiven Investition in die Sanierung genau darin, wie gut sie diesen Prozess verstehen.

Professioneller Tipp: Die energetische Sanierung sollte nicht nur als „Fassadenkosten“ betrachtet werden. Es ist ein technisches, rechtliches und finanzielles Projekt, das die Art und Weise verändert, wie ein Gebäude Energie verbraucht, wie hoch die Betriebskosten sind und wie die Immobilie auf dem Markt bewertet wird.

Sanierung eines ganzen Mehrfamilienhauses: Was gehört dazu?

Wenn Miteigentümer von einer „echten“ energetischen Sanierung sprechen, meinen sie meist eine integrale oder Tiefensanierung des gesamten Mehrfamilienhauses. In der Praxis bedeutet dies, dass gleichzeitig mehrere Schlüsselelemente angegangen werden: Fassade, Dach, Fenster und Türen, gemeinsame Installationen und bei Bedarf zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen.

Eine integrale Sanierung umfasst meistens:

• Wärmedämmung der Außenwände (Fassaden) und des Daches
• Austausch oder Verbesserung von Fenstern und Türen in Gemeinschaftsbereichen
• Modernisierung der Heizungsanlage und des Heizsystems (z.B. effizientere Heizkessel, wohnungsweise Regelung)
• Verbesserung der Lüftung und, bei Bedarf, der Rauchabzugssysteme
• bei Bedarf Installation von Solarkollektoren oder Photovoltaikmodulen auf dem Dach, je nach Projekt

Eine Tiefensanierung in den aktuellen Förderprogrammen bedeutet, dass das Projekt eine Einsparung des jährlichen Wärmebedarfs für Heizung von mindestens 50% gegenüber dem Ausgangszustand erzielt, oft mit zusätzlichen Anforderungen an die Einsparung von Primärenergie. Solche Projekte kombinieren Maßnahmen an der Gebäudehülle und an technischen Systemen, mit einer klaren Überprüfung der Einsparungen durch Energieausweise vor und nach der Sanierung.

Ein solches Projekt erfordert die Zustimmung der einfachen Mehrheit der Miteigentümer nach Eigentumsanteil und eine formal organisierte Miteigentümergemeinschaft mit einer OIB-Nummer (kroatische Identifikationsnummer). Der Vorteil ist, dass die größte Energieeinsparung und der bedeutendste Sprung in der Energieklasse der Immobilie erzielt werden, und alle Bewohner teilen sich Kosten und Nutzen.

Sanierung einer einzelnen Wohnung

Ein Wohnungseigentümer, der über eine „kleine energetische Sanierung“ nachdenkt, fragt sich oft, was er selbst tun kann, ohne ein großes Gesamtgebäudeprojekt. Möglichkeiten gibt es, aber sie sind im Vergleich zur integralen Sanierung begrenzt:

In der Wohnung ist es möglich:

• Fenster und Balkontüren durch energieeffizientere Tischlerarbeiten (Fenster und Türen) ersetzen
• ein effizienteres Heizsystem installieren (z.B. Brennwertkessel, Wärmepumpe in einem kleineren System)
• die Wärmedämmung des Bodens oder der Decke von innen verbessern
• intelligente Thermostate und eine raumweise Heizungsregelung installieren

Diese Maßnahmen können den Energieverbrauch erheblich senken und den Wohnkomfort in der Wohnung verbessern, ändern jedoch nicht die Energieeffizienzklasse des gesamten Gebäudes. Der Energieausweis einer Wohnung kann eine Verbesserung aufzeigen, aber ohne die Sanierung der Fassade, des Daches und der gemeinsamen Systeme bleiben die Einsparungen auf Gebäudeebene begrenzt.

Professioneller Tipp: Wenn Sie Maßnahmen nur in Ihrer Wohnung durchführen, konzentrieren Sie sich auf Fenster und Türen, die Heizungsregelung und die lokale Dämmung – dies sind die effektivsten Maßnahmen für einen einzelnen Eigentümer, sollten aber gut mit einem eventuellen zukünftigen Gesamtgebäude-Projekt abgestimmt werden.

Was sind die Hauptschritte des energetischen Sanierungsprozesses?

Der Prozess der energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses folgt einer relativ klaren Reihenfolge von Schritten. Das Überspringen eines dieser Schritte führt meist zu einer schlechteren Vorbereitung, einer Ablehnung des Förderantrags oder schlechteren Ergebnissen der Sanierung selbst.

1. Energieprüfung und Energieausweis des Gebäudes. Ein autorisierter Energieauditor führt eine Gebäudeprüfung durch, sammelt Daten zum Energieverbrauch und berechnet die aktuelle Energieklasse (A+ bis G), gemäß den Regeln der Energiezertifizierung. Der Ausweis identifiziert die Haupt-"Schwachstellen" – Wärmeverluste durch Wände, Dach, Fenster und Türen sowie Heizsysteme.
2. Erstellung von Vorentwurf und Hauptprojekt der Sanierung. Ein autorisierter Planer erstellt ein Projekt, das konkrete Maßnahmen, Materialien, Dämmstärken, die Art der Arbeiten an Dach, Fenstern und Türen sowie Heizsystemen und die geschätzten Kosten definiert. Das Projekt muss mit dem Gesetz über die Energieeffizienz im Bauwesen und den untergeordneten Rechtsakten (z.B. Verordnungen zur Energiezertifizierung) übereinstimmen.
3. Organisation der Miteigentümer und Zustimmung. Die Miteigentümergemeinschaft, meist über den Vertreter der Miteigentümer und den Verwalter, führt eine Abstimmung über die Initiierung des Projekts durch. In den aktuellen Förderaufrufen ist eine einfache Mehrheit der Miteigentümer nach Eigentumsanteil erforderlich, wie aus den Aufrufunterlagen (UzP) hervorgeht.
4. Antrag auf Kofinanzierung. Die Miteigentümergemeinschaft beantragt staatliche oder EU-Fördermittel. Für 2026 dauern die Anträge für das Fassadensanierungsprogramm vom 15. April bis 31. August. Dem Antrag sind die Projektdokumentation, der Nachweis der Gründung der Miteigentümergemeinschaft und Nachweise der finanziellen Leistungsfähigkeit beizufügen.
5. Durchführung der Arbeiten und fachmännische Aufsicht. Nach der Auswahl des Auftragnehmers werden die Arbeiten gemäß dem Projekt durchgeführt – Fassadendämmung, Dach, Austausch von Fenstern und Türen, Modernisierung der Heizsysteme, eventuelle Installation erneuerbarer Energien. Die fachmännische Aufsicht über die Arbeiten stellt sicher, dass die Maßnahmen gemäß den Vorschriften, dem Projekt und dem Vertrag ausgeführt werden.
6. Neuer Energieausweis und Überprüfung der Einsparungen. Nach Abschluss erstellt ein autorisierter Zertifizierer einen neuen Energieausweis, der die neue Gebäudeklasse und die erzielten Einsparungen bestätigt. Dies ist ein Schlüssel dokument für den Nachweis des Projekterfolgs und oft eine Bedingung für die endgültige Auszahlung der Fördermittel.

Professioneller Tipp: Die energetische Sanierung umfasst auch Sicherheitsmaßnahmen wie Brandschutz, zum Beispiel den Einbau von Mineralwolle und Rauchabzugssystemen. Diese Maßnahmen werden oft vernachlässigt in der ersten Projektphase, und ihre nachträgliche Einbeziehung verteuert das Projekt.

Was sind die konkreten Vorteile der energetischen Sanierung?

Die Vorteile der energetischen Sanierung zeigen sich in den Betriebskosten, dem Komfort und dem Marktwert. Daten aus realen Projekten zeigen, dass eine Tiefensanierung von Mehrfamilienhäusern den jährlichen Wärmebedarf für Heizung um 50–80% gegenüber dem Ausgangszustand senken kann, bei gleichzeitiger erheblicher Reduzierung der CO₂-Emissionen.

Energieeinsparungen und Reduzierung der CO2-Emissionen
Das Beispiel des Gebäudes Sjenjak 5 zeigt, dass eine energetische Sanierung den jährlichen Wärmeverbrauch für Heizung um bis zu 85,75% reduzieren kann, bei einer Reduzierung der CO2-Emissionen um fast 80%.

Am Beispiel des Gebäudes Vukovarska beträgt die Einsparung an Heizenergie 76,52% und die CO2-Reduktion 62,99%. Diese Zahlen sind nicht theoretisch. Sie wurden nach Abschluss der Arbeiten durch Energieausweise gemessen und verifiziert.

Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilie
Eine bessere Energieklasse erhöht direkt den Marktwert einer Wohnung oder eines Gebäudes. Der Unterschied im Energieverbrauch zwischen schlechten (E, F, G) und guten (A, B) Energieklassen kann das Zehnfache betragen.

Käufer und Investoren suchen zunehmend nach Immobilien mit geringen Wartungskosten, und eine Wohnung in einem Gebäude der Klasse B oder C erzielt auf dem Markt einen höheren Preis als eine vergleichbare Wohnung in einem Gebäude der Klasse E oder F. Der Preisanstieg für Wohnungen in Kroatien, der in Zagreb 24 Prozent erreichte, unterstreicht zusätzlich die Bedeutung der Energieeffizienz als Wertfaktor.

Rentabilität und Kofinanzierung im Jahr 2026

Die Rentabilität einer energetischen Sanierung hängt von der Höhe der Investition, dem Grad der Kofinanzierung und den erzielten Einsparungen ab. In den aktuellen Ausschreibungen des NPOO und des Fonds für Umweltschutz und Energieeffizienz liegt die Intensität der Kofinanzierung für die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern bei etwa 60 bis 80% der förderfähigen Kosten, wobei für die Erstellung von Projektdokumenten und das Projektmanagement höhere Sätze gelten.

Das bedeutet in der Praxis, dass die Miteigentümer den Großteil der Kosten nicht selbst tragen, sondern durch eine Kombination aus EU- und nationalen Mitteln. Der verbleibende Kostenanteil wird meist aus der Rücklage, zusätzlichen Einzahlungen der Miteigentümer oder Krediten finanziert, die durch zukünftige Betriebskosteneinsparungen zurückgezahlt werden.

Die Schnelligkeit der Reaktion der Miteigentümergemeinschaft ist aufgrund begrenzter Budgets entscheidend – beispielsweise wurden bei einer der letzten Ausschreibungen 565 Projekte eingereicht, wobei die beantragten Fördersummen den verfügbaren Fonds erheblich überstiegen. Gebäude, die spät mit der Vorbereitung beginnen, landen oft auf Wartelisten oder erhalten in diesem Zyklus keine Förderung.

Die geschätzte Amortisationszeit für eine integrale Sanierung, bei hohen Förderquoten, liegt in der Praxis zwischen etwa 5 und 12 Jahren, abhängig von der Größe des Gebäudes, dem Umfang der Maßnahmen und den lokalen Energiepreisen. Ohne Kofinanzierung ist die Amortisationszeit deutlich länger, was eine rechtzeitige Bewerbung für Förderaufrufe zu einer wichtigen finanziellen Entscheidung macht.

Professioneller Tipp: Der größte „Verlust“ ist nicht nur das Verpassen von Einsparungen, sondern auch das Verpassen günstiger Förderbedingungen. Gemeinschaften, die die Dokumentation rechtzeitig vorbereiten, haben deutlich bessere Chancen, Mittel mit höheren Förderquoten zu erhalten.

Regent als Partner im Prozess der energetischen Sanierung und des Immobilienkaufs

Regent verfolgt die Vorschriften und Trends der energetischen Sanierung, da diese den Immobilienmarkt direkt beeinflussen. Unser Expertenteam kann Ihnen helfen zu verstehen, wie die Energieklasse, der Energieausweis und das Sanierungspotenzial den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Gebäudes beeinflussen. In Zusammenarbeit mit Energiezertifizierern und Planern kann die Rentabilität geplanter Maßnahmen bewertet und mit den Kauf- oder Verkaufszielen verknüpft werden.

Für Investoren, die Immobilien mit hohem Energiestandard suchen, bietet Regent ausgewählte Wohnungen in Neubauten und Projekten an, die bereits die nZEB-Anforderungen erfüllen, inklusive Beratung darüber, wie sich Energieeffizienz auf die langfristige Mietrendite auswirkt. In Kombination mit Finanzberatung erhalten Eigentümer und Käufer ein klareres Bild davon, wann es vorteilhafter ist, in ein bestehendes Gebäude zu investieren und wann eine neue Immobilie mit bereits integrierten hohen Standards zu suchen ist.

Professioneller Tipp: Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Betracht ziehen, überprüfen Sie neben den klassischen Dokumenten (Grundbuchauszug, Baugenehmigung und Nutzungserlaubnis) immer auch den Energieausweis – er wird zu einem der wichtigsten Parameter bei Verhandlungen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Energieausweis für Gebäude und warum ist er Pflicht?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes oder eines Teils davon auf einer Skala von A+ bis G gemäß den Regeln der Energiezertifizierung darstellt und beim Verkauf, der Vermietung oder der Erteilung einer Nutzungserlaubnis für die meisten Wohn- und Gewerbeimmobilien über 50 m² obligatorisch ist. Sein Zweck ist es, Käufern und Mietern transparent die Energieeffizienz der Immobilie und die erwarteten Betriebskosten aufzuzeigen.

Wie viel kostet die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Die Gesamtkosten hängen von der Größe des Gebäudes, dem Umfang der Maßnahmen, den gewählten Materialien und den lokalen Arbeitskosten ab, aber in den aktuellen Ausschreibungen des NPOO deckt die Kofinanzierung der Arbeiten zur energetischen Sanierung in der Regel 60–80% der förderfähigen Kosten ab, während die Projektdokumentation und das Projektmanagement zu noch günstigeren Sätzen finanziert werden. Die verbleibenden Kosten tragen die Miteigentümer, meist über die Rücklage, zusätzliche Beiträge oder einen Kredit.

Kann ein Miteigentümer die Sanierung des gesamten Gebäudes blockieren?

Bei den meisten Förderprogrammen wird mindestens eine einfache Mehrheit der Stimmen der Miteigentümer nach Eigentumsanteil verlangt, die in den Ausschreibungsunterlagen und dem Miteigentümervertrag definiert ist. Das bedeutet, dass ein einzelner Miteigentümer ein Projekt, das die erforderliche Stimmenmehrheit erhalten hat und die Kriterien des Aufrufs erfüllt, in der Regel nicht eigenständig blockieren kann.

Wie lange ist die Amortisationszeit für Investitionen in die energetische Sanierung?

Bei hohen Förderquoten liegt die geschätzte Amortisationszeit für eine integrale Sanierung zwischen etwa 5 und 12 Jahren, abhängig vom Umfang der Arbeiten und den Energiepreisen. Ohne Kofinanzierung kann diese Frist erheblich länger sein, weshalb eine rechtzeitige Bewerbung für Förderaufrufe und eine gute Projektplanung als entscheidendes Element der Rentabilität gelten.

Kann ein Wohnungseigentümer eine Förderung nur für die Sanierung seiner Wohnung erhalten?

Die meisten staatlichen und EU-Förderprogramme sind auf Mehrfamilienhäuser als Ganzes, über die Miteigentümergemeinschaft, ausgerichtet, sodass einzelne Wohnungen in der Regel keine eigenständigen Zuschüsse für Maßnahmen wie die Fassaden- oder Dachsanierung erhalten können. Der Wohnungseigentümer kann bestimmte Maßnahmen (Fenster und Türen, lokale Dämmung, Heizungsregelung) auf eigene Kosten durchführen, aber die Details müssen immer in den Bedingungen des jeweiligen Aufrufs überprüft werden.

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