Virtuelle Rundgänge und 3D-Besichtigungen: Wie man eine Immobilie besichtigt, ohne das Zuhause zu verlassen

Virtuelle Rundgänge und 3D-Besichtigungen werden als interaktive digitale Raumdarstellungen definiert, die es dem Käufer ermöglichen, eine Immobilie selbstständig über den Browser zu besichtigen, ohne physisch anwesend zu sein. Im Gegensatz zu statischen Fotos bietet diese Technologie vollständige Bewegungsfreiheit durch den Raum, Einblick in die tatsächlichen Dimensionen und Raumaufteilung sowie ein Gefühl für das Ambiente, das ein Foto nicht vermitteln kann. Auf dem kroatischen Immobilienmarkt, von Zagreb bis zur Küste von Split, steigt die Nachfrage nach solchen Präsentationen, da Käufer Immobilien immer häufiger digital suchen und vergleichen, bevor sie den ersten Kontakt mit einem Makler aufnehmen.

Inhalt

• Wichtige Erkenntnisse
• Was sind virtuelle Rundgänge und 3D-Immobilienbesichtigungen?
• Wie wird ein virtueller Rundgang technisch aufgenommen?
• Welche Vorteile bieten virtuelle Rundgänge für Immobilienkäufer?
• Wie virtuelle Rundgänge Verkäufern und Maklern helfen?
• Von der Anzeige bis zur physischen Besichtigung: Wie sieht der gesamte Prozess aus?
• Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wichtige Erkenntnisse

Virtuelle Rundgänge und 3D-Besichtigungen sind ein effektives Instrument zur Immobilienpräsentation, da sie gleichzeitig mehr interessierte Käufer anziehen, die Anzahl unnötiger physischer Besichtigungen reduzieren und die Kaufentscheidung beschleunigen.

Die wichtigsten Erkenntnisse:

• Höhere Attraktivität der Anzeigen. Anzeigen mit interaktiven virtuellen Rundgängen ziehen in der Regel deutlich mehr Aufrufe an als Anzeigen, die sich ausschließlich auf Fotos stützen.
• Besseres Raumgefühl. Käufer erhalten einen präzisen Einblick in Dimensionen und Aufteilung, was Enttäuschungen bei der physischen Besichtigung reduziert.
• Käuferfilterung. Physische Besichtigungen werden produktiver, da nur ernsthaft interessierte Käufer erscheinen.
• Verfügbarkeit ohne Apps. Virtuelle Rundgänge funktionieren im Browser auf allen Geräten, ohne technische Hindernisse und zusätzliche Installationen.
• Vorteil für entfernte und internationale Käufer. Käufer aus anderen Städten und Ländern besichtigen die Immobilie im Voraus detailliert und reisen erst an, wenn sie ernsthaft interessiert sind.

Was sind virtuelle Rundgänge und 3D-Immobilienbesichtigungen?

Ein virtueller Rundgang ist eine interaktive Darstellung eines Raumes, die aus einer Reihe verbundener Fotos oder dreidimensionaler Modelle besteht. Der Käufer bewegt sich durch den Raum, indem er mit der Maus klickt oder den Bildschirm berührt, dreht sich in alle Richtungen und hält an, wo er möchte. Der wesentliche Unterschied zu einem klassischen Foto liegt in der Kontrolle: Ein Foto zeigt das, was der Fotograf aufnehmen wollte, während ein virtueller Rundgang dem Käufer die Freiheit gibt, jeden Winkel des Raumes selbst zu erkunden.

Um Verwechslungen zu vermeiden, ist es nützlich, drei Begriffe zu unterscheiden, die oft verwechselt werden:

• Ein 360°-Foto zeigt den Raum von einem festen Punkt aus. Der Käufer kann sich in alle Richtungen drehen, sich aber nicht durch den Raum bewegen.
• Ein interaktiver 3D-Rundgang verbindet Dutzende von aufgenommenen Punkten zu einem kontinuierlichen Ganzen, sodass der Käufer das Gefühl bekommt, tatsächlich durch die gesamte Wohnung oder das Haus zu gehen.
• Ein CGI 3D-Modell wird mittels Computergrafik erstellt und für Projekte im Bau verwendet, bei denen der physische Raum noch nicht existiert.

Ein fotografischer 360°-Rundgang und ein interaktiver 3D-Rundgang entstehen durch die Aufnahme eines bestehenden Raumes mit einer Spezialkamera, und das Ergebnis ist eine realistische, fotorealistische Präsentation. Die Wahl zwischen diesen beiden Methoden hängt von der Projektphase und dem Zweck der Präsentation ab, was sich direkt auf die Effizienz des Immobilienmarketings auswirkt.

Neben dem Rundgang selbst umfassen hochwertige Darstellungen auch einen Grundriss mit markierten Räumen, präzise Maße und interaktive Markierungen, die dem Käufer Materialien, Ausstattung oder Besonderheiten des Raumes erklären. Eine solche Darstellung ist nicht nur visuell, sondern auch informativ. Der Käufer kann in einer einzigen Ansicht alles erfahren, was er sonst den Makler telefonisch gefragt hätte.

Wie wird ein virtueller Rundgang technisch aufgenommen?

Die Aufnahme eines virtuellen Rundgangs beginnt mit der Vorbereitung des Raumes. Der Raum muss sauber, ordentlich und gut beleuchtet sein, ähnlich wie bei einer professionellen Fotografie, da jedes Detail in der interaktiven Darstellung sichtbar wird. Die Qualität eines virtuellen Rundgangs hängt direkt von der Sorgfalt ab, die der Beleuchtung und der Vorbereitung des Raumes vor der Aufnahme gewidmet wird.





Der Kameramann platziert die 360°-Kamera auf einem Stativ in der Mitte jedes Raumes und nimmt sphärische Fotos von mehreren Punkten aus auf. Die Software fügt diese Fotos dann automatisch zu einem kontinuierlichen Rundgang zusammen, und der Techniker fügt Übergänge zwischen den Szenen, den Grundriss und interaktive Markierungen hinzu. Der gesamte Aufnahmeprozess für eine Wohnung von 60 bis 80 m² dauert mehrere Stunden, und die Bearbeitung und Veröffentlichung sind in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen abgeschlossen.


Es ist wichtig, den Unterschied zwischen einfachen 360°-Fotos und vollwertigen interaktiven 3D-Rundgängen zu beachten. Ein einfaches 360°-Foto zeigt den Raum von einem Punkt aus, und der Käufer kann sich drehen, aber nicht bewegen. Ein interaktiver 3D-Rundgang, der aus Dutzenden verbundener Szenen aufgebaut ist, vermittelt dem Käufer das Gefühl, tatsächlich durch die Wohnung oder das Haus zu gehen. Die Integration von Hotspots, Grundrissen und Dokumenten verbessert zusätzlich die Funktionalität und spart sowohl Käufern als auch Verkäufern Zeit.

Ein typischer Aufnahmeablauf sieht wie folgt aus:

• Raumvorbereitung: persönliche Gegenstände entfernen, die Beleuchtung in jedem Raum überprüfen, Rollläden und Vorhänge öffnen
• Aufnahme: 360°-Kamera auf Stativ, mindestens ein Aufnahmepunkt pro Raum, mehrere Punkte für größere Räume
• Bearbeitung: automatisches Zusammenfügen von Szenen, Farbkorrektur, Hinzufügen von Grundrissen und interaktiven Markierungen
• Veröffentlichung: Anzeige über den Browser ohne App-Installation, kompatibel mit Computern, Tablets und Mobiltelefonen

Professioneller Tipp: Entfernen Sie vor der Aufnahme alle persönlichen Fotos und Dokumente, die im Raum sichtbar sind. Käufer können sich leichter in einem neutralen Raum vorstellen, und der Verkäufer schützt seine Privatsphäre.

Welche Vorteile bieten virtuelle Rundgänge für Immobilienkäufer?

Käufer, die nach Immobilien suchen, stehen vor demselben Problem: Es ist schwierig, einen Raum nur anhand von Fotos zu beurteilen. Ein Foto kann einen kleinen Raum groß wirken lassen oder eine schlechte Aufteilung verbergen. Ein virtueller Rundgang löst dieses Problem, da der Käufer selbst durch den Raum geht und einen realistischen Eindruck von den Dimensionen und der Aufteilung erhält. Käufer können durch virtuelle Rundgänge ein präzises Raumgefühl, einschließlich der Dimensionen und der Aufteilung, erhalten, was das Vertrauen in den Kauf erhöht.

Die konkreten Vorteile für Käufer sind:

1. 24/7-Ansicht von jedem Gerät aus. Der Käufer kann die Wohnung um Mitternacht vom Mobiltelefon aus besichtigen, ohne eine Vereinbarung mit dem Makler. Virtuelle Rundgänge sind auf Computern, Tablets und Mobiltelefonen über den Browser verfügbar, ohne die Installation spezieller Anwendungen.
2. Besseres Raumgefühl als mit Fotos. Der Käufer sieht, wie das Licht aus verschiedenen Winkeln ins Wohnzimmer fällt, wie geräumig die Küche wirklich ist und wie die Zimmer ineinander übergehen.
3. Vergleich mehrerer Immobilien in kurzer Zeit. Anstatt fünf physische Besichtigungen in einer Woche zu organisieren, kann der Käufer an einem Nachmittag virtuell durch zehn Immobilien gehen und die Liste auf zwei oder drei reduzieren, die einen physischen Besuch verdienen.
4. Höhere Informationsdichte vor dem Maklerkontakt. Ein Käufer, der die Wohnung bereits virtuell besichtigt hat, kommt mit konkreten Fragen zum Gespräch und nicht mit allgemeinen Unsicherheiten. Das beschleunigt den gesamten Prozess.

Virtuelle Rundgänge schaffen ein Gefühl der realen Präsenz und des Vertrauens bei Käufern vor der physischen Besichtigung. Das ist nicht nur Komfort, sondern auch Schutz vor Enttäuschung. Ein Käufer, der die Wohnung virtuell durchgegangen ist und immer noch kommen möchte, kommt mit realistischen Erwartungen und ist der Kaufentscheidung deutlich näher.

Wie virtuelle Rundgänge Verkäufern und Maklern helfen?

Immobilienverkäufer in Kroatien verließen sich traditionell auf Fotos und physische Besichtigungen. Das Problem bei diesem Ansatz ist, dass eine physische Besichtigung Interessenten nicht von Neugierigen filtert. Der Makler organisiert eine Besichtigung, der Käufer kommt, sieht, dass der Raum nicht das ist, was er gesucht hat, und geht. Ein virtueller Rundgang löst dieses Problem ganz am Anfang des Prozesses.

Anzeigen mit interaktiven 3D-Rundgängen ziehen in der Regel mehr Aufrufe an als Anzeigen mit klassischen Fotos. Mehr Aufrufe bedeuten mehr interessierte Käufer, aber auch eine bessere Sichtbarkeit der Anzeige auf Portalen, die inhaltsreichere Anzeigen in den Suchergebnissen höher ranken.

Konkrete Vorteile für Verkäufer und Makler:

• Qualifiziertere Anfragen. Ein Käufer, der den Makler nach einer virtuellen Besichtigung kontaktiert, weiß bereits, wie der Raum aussieht. Die Fragen sind konkreter, und das Gespräch ist produktiver.
• Weniger unnötige physische Besichtigungen. Virtuelle Rundgänge reduzieren die Anzahl unnötiger Besichtigungen und sparen so Verkäufern und Maklern Zeit. Eine zum Verkauf stehende Wohnung muss nicht jedes Wochenende für Besichtigungen zur Verfügung stehen.
• Arbeit mit Käufern aus anderen Städten und Ländern. Ein Käufer aus München oder Wien kann eine Wohnung in Split detailliert besichtigen, ohne zu reisen. Erst nach der virtuellen Besichtigung und dem Gespräch mit dem Makler organisiert er eine physische Besichtigung, was bedeutet, dass er ernsthaft interessiert kommt.
• Längere Verweildauer in der Anzeige. Interaktiver Inhalt hält den Käufer länger in der Anzeige als statische Fotos, und ein Käufer, der die Anzeige länger erkundet, hat eine höhere Wahrscheinlichkeit, den Makler zu kontaktieren.

Die Digitalisierung des Immobilienmarktes verändert die Art und Weise, wie Verkäufer Käufer anziehen, in ganz Europa, und Kroatien ist da keine Ausnahme. Makler, die diese Technologie frühzeitig einführen, verschaffen sich einen Vorteil gegenüber der Konkurrenz, die sich noch ausschließlich auf Fotos verlässt.

Von der Anzeige bis zur physischen Besichtigung: Wie sieht der gesamte Prozess aus?

Der Ablauf des Immobilienkaufs mit einem virtuellen Rundgang unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten vom klassischen Prozess. Der Unterschied liegt nicht nur in der Technologie, sondern in der Qualität jedes Schrittes.





Vergleich des klassischen Prozesses und des Prozesses mit virtuellem Rundgang, Schritt für Schritt:

• Anzeigenansicht. Klassisch: Fotos, Beschreibung und Grundriss. Mit virtuellem Rundgang: Fotos mit interaktiver 3D-Besichtigung.
• Raumbewertung. Klassisch: schwierig ohne Besuch. Mit virtuellem Rundgang: detailliert, mit Einblick in Maße und Aufteilung.
• Kontakt mit dem Makler. Klassisch: oft mit unklaren, allgemeinen Fragen. Mit virtuellem Rundgang: mit konkreten Fragen und klarem Interesse.
• Physische Besichtigung. Klassisch: oft eine Quelle der Enttäuschung oder Überraschung. Mit virtuellem Rundgang: Bestätigung des bereits Bekannten, mit Fokus auf Details.
• Kaufentscheidung. Klassisch: langsamer, mit mehr erforderlichen Besuchen. Mit virtuellem Rundgang: schneller, mit weniger Besuchen.

Stellen wir uns einen Käufer vor, der in Split nach Wohnungen sucht und eine Anzeige mit virtuellem Rundgang findet. Er verbringt etwa zehn Minuten damit, den Raum zu erkunden, studiert den Grundriss mit Maßen und beurteilt anhand dessen, ob die Dimensionen des Wohnzimmers passen, und kommt zu dem Schluss, dass ihm die Aufteilung zusagt. Dann kontaktiert er den Makler mit Fragen zum Parkplatz und zum Einzugstermin. Der Makler vereinbart eine physische Besichtigung mit einem bereits weitgehend entschlossenen Käufer.

Vergleichen Sie dies mit dem klassischen Prozess: Der Käufer kommt zur Besichtigung, stellt fest, dass das Wohnzimmer kleiner ist als gedacht, dass es im Schlafzimmer nicht genug natürliches Licht gibt und dass die Aufteilung nicht passt. Der Besuch dauert etwa zwanzig Minuten und endet ohne Ergebnis. Ein virtueller Rundgang eliminiert dieses Szenario, da der Käufer all dies im Voraus sieht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein virtueller Immobilienrundgang?

Ein virtueller Rundgang ist eine interaktive digitale Darstellung eines Raumes, die es dem Käufer ermöglicht, die Immobilie selbstständig über einen Internetbrowser zu besichtigen, ohne physisch anwesend zu sein. Der Käufer bewegt sich durch den Raum, indem er mit der Maus klickt oder den Bildschirm berührt, und kann sich in alle Richtungen drehen.

Unterscheiden sich 360°-Fotos und 3D-Besichtigungen?

Ja. Ein 360°-Foto zeigt den Raum von einem festen Punkt aus, von dem aus sich der Käufer nur drehen kann, während eine interaktive 3D-Besichtigung mehrere aufgenommene Punkte miteinander verbindet, sodass der Käufer das Gefühl bekommt, tatsächlich durch die gesamte Wohnung oder das Haus zu gehen.

Können virtuelle Rundgänge eine physische Besichtigung ersetzen?

Virtuelle Rundgänge ersetzen keine physische Besichtigung, machen diese aber produktiver. Ein Käufer, der die Immobilie bereits virtuell besichtigt hat, kommt mit realistischen Erwartungen und konkreten Fragen zur physischen Besichtigung, was die Entscheidungsfindung beschleunigt.

Benötige ich eine spezielle App, um einen virtuellen Rundgang anzusehen?

Nein. Virtuelle Rundgänge funktionieren im Internetbrowser auf Computern, Tablets und Mobiltelefonen, ohne dass spezielle Anwendungen installiert werden müssen.

Wie lange dauert die Erstellung eines virtuellen Immobilienrundgangs?

Die reine Aufnahme einer Wohnung von 60 bis 80 m² dauert je nach Anzahl der Räume und Aufnahmepunkte mehrere Stunden. Die Bearbeitung und Veröffentlichung des fertigen Rundgangs sind in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen abgeschlossen.

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