TL;DR: Энергетическая модернизация многоквартирных домов в Хорватии в 2026 году означает комплекс технических и организационных мер, направленных на снижение потребления энергии для отопления и охлаждения, повышение комфорта проживания и увеличение рыночной стоимости недвижимости. Процесс основывается на новом Законе об энергетической эффективности в строительстве (NN 155/25), энергетическом аудите, проектировании, согласии совладельцев и выполнении работ под профессиональным надзором. Помимо доступных моделей софинансирования из NPOO и других фондов, совладельцы часто сами финансируют меньшую часть общих затрат, а экономия энергии и коммунальных платежей может быть многократной по сравнению с исходным состоянием.
В Хорватии этот процесс регулируется Законом об энергетической эффективности в строительстве, который действует с начала 2026 года и который определяет глубокую модернизацию как меры, обеспечивающие экономию годовой тепловой энергии для отопления не менее 50%.
Что такое энергетическая модернизация здания и чем она отличается от модернизации квартиры
Энергетическая модернизация здания — это комплекс мер, улучшающих энергетические характеристики всего здания: теплоизоляцию ограждающих конструкций, эффективность систем отопления и охлаждения, вентиляции и освещения, а также комфорт проживания. В Хорватии область энергетической эффективности в строительстве регулируется Законом об энергетической эффективности в строительстве (NN 155/25), который, помимо прочего, определяет цели декарбонизации фонда зданий до 2050 года.
Строительство является одним из крупнейших потребителей энергии — примерно половина конечного потребления энергии в ЕС используется для отопления и охлаждения, и большая часть этого приходится на здания. Поэтому энергетическая модернизация старых многоквартирных домов считается ключевым инструментом для сокращения выбросов и затрат на проживание. Для владельцев квартир, совладельцев зданий и инвесторов разница между пассивными расходами на коммунальные услуги и активными инвестициями в модернизацию заключается именно в том, насколько хорошо они понимают этот процесс.
Профессиональный совет: Энергетическую модернизацию не следует рассматривать только как «затраты на фасад». Это технический, юридический и финансовый проект, который меняет способ потребления энергии зданием, стоимость коммунальных услуг и то, как недвижимость оценивается на рынке.
Модернизация всего многоквартирного дома: что она включает
Когда совладельцы говорят о «настоящей» энергетической модернизации, они чаще всего имеют в виду комплексную или глубокую модернизацию всего многоквартирного дома. На практике это означает одновременное воздействие на несколько ключевых элементов: фасад, крышу, столярные изделия, общие коммуникации и, при необходимости, дополнительные меры безопасности.
Комплексная модернизация чаще всего включает:
- теплоизоляцию наружных стен (фасадов) и крыши
- замену или улучшение столярных изделий в общих помещениях
- модернизацию теплового пункта и системы отопления (например, более эффективные котельные, регулирование по квартирам)
- улучшение вентиляции и, при необходимости, системы дымоудаления
- при необходимости установку солнечных коллекторов или фотоэлектрических панелей на крыше, в зависимости от проекта
Глубокая модернизация в текущих программах софинансирования подразумевает, что проект достигает экономии годовой требуемой тепловой энергии для отопления не менее 50% по сравнению с исходным состоянием, часто с дополнительными требованиями к экономии первичной энергии. Такие проекты сочетают мероприятия по ограждающим конструкциям здания и техническим системам, с четкой проверкой экономии энергетическими сертификатами до и после модернизации.
Такой проект требует согласия более половины совладельцев по доле собственности и официально оформленного сообщества совладельцев с OIB (персональный идентификационный номер). Преимущество заключается в достижении наибольшей экономии энергии и наиболее значительного скачка в энергетическом классе недвижимости, при этом все жильцы делят затраты и выгоды.
Модернизация отдельной квартиры
Владелец квартиры, задумывающийся о «малой энергетической модернизации», часто спрашивает, что он может сделать самостоятельно, без крупного проекта всего здания. Возможности существуют, но они ограничены по сравнению с комплексной модернизацией:
В квартире возможно:
- заменить окна и балконные двери на более энергоэффективные столярные изделия
- установить более эффективную систему отопления (например, конденсационный котел, тепловой насос в небольшой системе)
- улучшить теплоизоляцию пола или потолка изнутри
- установить умные термостаты и регулировку отопления по помещениям
Эти меры могут значительно снизить потребление энергии и улучшить комфорт в квартире, но не меняют энергетический класс всего здания. Энергетический сертификат квартиры может показать улучшение, но без модернизации фасада, крыши и общих систем экономия на уровне здания остается ограниченной.
Профессиональный совет: Если вы проводите работы только в своей квартире, сосредоточьтесь на столярных изделиях, регулировке отопления и локальной изоляции – это меры с наибольшим эффектом для индивидуального владельца, но их желательно согласовывать с возможным будущим проектом всего здания.
Каковы основные этапы процесса энергетической модернизации?
Процесс энергетической модернизации многоквартирного дома следует относительно четкой последовательности шагов. Пропуск любого из них чаще всего приводит к недостаточной подготовке, отказу в софинансировании или худшим результатам самой модернизации.
- Энергетический аудит и энергетический сертификат здания. Уполномоченный энергетический сертифицировщик проводит аудит здания, собирает данные о потреблении энергии и рассчитывает текущий энергетический класс (от A+ до G) в соответствии с правилами энергетической сертификации. Сертификат выявляет основные «слабые места» — потери через стены, крышу, столярные изделия и системы отопления.
- Разработка концептуального и основного проекта модернизации. Уполномоченный проектировщик разрабатывает проект, который определяет конкретные меры, материалы, толщину изоляции, способ воздействия на крышу, столярные изделия и системы отопления, а также оценочные затраты. Проект должен соответствовать Закону об энергетической эффективности в строительстве и подзаконным актам (например, правилам по энергетической сертификации).
- Организация совладельцев и согласие. Сообщество совладельцев, чаще всего через представителя совладельцев и управляющего, проводит голосование о начале проекта. В текущих конкурсах на софинансирование требуется не менее половины голосов совладельцев по доле собственности, как это следует из документации конкурса (УПП).
- Подача заявки на софинансирование. Сообщество совладельцев подает заявку на государственные или европейские фонды. На 2026 год заявки на программу благоустройства фасадов принимаются с 15 апреля по 31 августа. К заявке прилагается проектная документация, документ об учреждении сообщества совладельцев и доказательства финансовой состоятельности.
- Выполнение работ и профессиональный надзор. После выбора подрядчика работы проводятся согласно проекту — изоляция фасада, крыши, замена столярных изделий, модернизация системы отопления, возможная установка возобновляемых источников. Профессиональный надзор за работами обеспечивает их выполнение в соответствии с нормативными актами, проектом и договором.
- Новый энергетический сертификат и проверка экономии. После завершения уполномоченный сертифицировщик выдает новый энергетический сертификат, подтверждающий новый класс здания и достигнутую экономию. Это ключевой документ для подтверждения успешности проекта и часто условие для окончательной выплаты безвозмездных средств.
Профессиональный совет: Энергетическая модернизация также включает меры безопасности, такие как противопожарная защита, например, установка минеральной ваты и систем дымоудаления. Эти меры часто игнорируются на первой стадии проектирования, а их последующее включение удорожает проект.
Каковы конкретные выгоды от энергетической модернизации?
Выгоды от энергетической модернизации проявляются в коммунальных платежах, комфорте и рыночной стоимости. Данные реальных проектов показывают, что глубокая модернизация многоквартирных домов может снизить годовое потребление тепловой энергии для отопления на 50–80% по сравнению с исходным состоянием, со значительным сокращением выбросов CO₂.
Экономия энергии и сокращение выбросов CO2
Пример здания Сеньяк 5 показывает, что энергетическая модернизация может снизить годовое потребление тепловой энергии для отопления на целых 85,75%, при этом сокращение выбросов CO2 составляет почти 80%.
На примере здания Вуковарска экономия тепловой энергии составляет 76,52%, а сокращение CO2 — 62,99%. Эти цифры не теоретические. Они измерены и подтверждены энергетическими сертификатами после завершения работ.
Влияние на рыночную стоимость недвижимости
Лучший энергетический класс напрямую увеличивает рыночную стоимость квартиры или здания. Разница в потреблении энергии между плохими (E, F, G) и хорошими (A, B) энергетическими классами может быть десятикратной.
Покупатели и инвесторы все чаще ищут недвижимость с низкими эксплуатационными расходами, а квартира в здании класса B или C достигает более высокой цены на рынке, чем сопоставимая квартира в здании класса E или F. Рост цен на квартиры в Хорватии, который в Загребе достиг 24 процентов, дополнительно подчеркивает важность энергетической эффективности как фактора стоимости.
Рентабельность и софинансирование в 2026 году
Рентабельность энергетической модернизации зависит от объема инвестиций, уровня софинансирования и достигнутой экономии. В текущих конкурсах NPOO и Фонда охраны окружающей среды и энергетической эффективности интенсивность софинансирования работ по энергетической модернизации многоквартирных домов варьируется в диапазоне от примерно 60 до 80% приемлемых затрат, с более высокими ставками для разработки проектной документации и управления проектом.
На практике это означает, что совладельцы несут большую часть затрат не самостоятельно, а за счет комбинации средств ЕС и национальных средств. Остаток затрат финансируется чаще всего из резервного фонда, дополнительных платежей совладельцев или кредита, который погашается за счет будущей экономии на коммунальных платежах.
Скорость реакции сообщества совладельцев является ключевой из-за ограниченности бюджетов — например, в одном из последних конкурсов было получено 565 проектов, при этом запрашиваемые суммы безвозмездных средств значительно превысили доступный фонд. Здания, которые поздно приступают к подготовке, часто оказываются в резервных списках или не получают софинансирование в этом цикле.
Ориентировочный срок окупаемости инвестиций для комплексной модернизации, при высоких уровнях софинансирования, на практике составляет от примерно 5 до 12 лет, в зависимости от размера здания, объема работ и местных цен на энергоносители. Без софинансирования срок окупаемости значительно дольше, что делает своевременную подачу заявок на конкурсы важным финансовым решением.
Профессиональный совет: Самая большая «потеря» — это не только упущенная экономия, но и упущенные выгодные условия софинансирования. Сообщества, которые вовремя подготовят документацию, имеют значительно больше шансов получить средства с более высокими ставками софинансирования.
Regent как партнер в процессе энергетической модернизации и покупки недвижимости
Regent следит за правилами и тенденциями энергетической модернизации, поскольку они напрямую влияют на рынок недвижимости. Наша команда экспертов поможет вам понять, как энергетический класс, сертификат и потенциал модернизации влияют на стоимость вашей квартиры или здания. В сотрудничестве с энергетическими сертифицировщиками и проектировщиками можно оценить рентабельность планируемых работ и связать их с целями покупки или продажи.
Для инвесторов, ищущих недвижимость с высоким энергетическим стандартом, Regent предлагает избранные квартиры в новостройках и проектах, которые уже соответствуют требованиям nZEB, а также консультирует по вопросам того, как энергетическая эффективность влияет на долгосрочную доходность от аренды. В сочетании с финансовым консультированием владельцы и покупатели могут получить более четкое представление о том, когда выгоднее инвестировать в существующее здание, а когда искать новую недвижимость с уже встроенными высокими стандартами.
Профессиональный совет: Рассматривая покупку или продажу недвижимости, всегда помимо классических документов (выписка из земельной книги, разрешение на строительство и эксплуатацию) проверяйте и энергетический сертификат — он становится одним из ключевых параметров в переговорах.
Часто задаваемые вопросы
Что такое энергетический сертификат здания и почему он обязателен?
Энергетический сертификат — это документ, который отображает энергетический класс здания или его отдельной части по шкале от A+ до G, в соответствии с правилами энергетической сертификации, и является обязательным при продаже, сдаче в аренду или выдаче разрешения на эксплуатацию большинства жилых и коммерческих объектов недвижимости площадью более 50 м². Его цель — прозрачно показать покупателям и арендаторам энергетическую эффективность недвижимости и ожидаемые коммунальные расходы.
Сколько стоит энергетическая модернизация многоквартирного дома?
Общая стоимость зависит от размера здания, объема работ, выбранных материалов и местных цен на работы, но в текущих конкурсах NPOO софинансирование работ обычно покрывает 60–80% приемлемых затрат на энергетическую модернизацию, в то время как проектная документация и управление проектом финансируются по еще более выгодным ставкам. Оставшуюся часть расходов несут совладельцы, чаще всего за счет резервного фонда, дополнительных взносов или кредита.
Может ли один совладелец заблокировать модернизацию всего здания?
В большинстве программ софинансирования требуется не менее большинства голосов совладельцев по доле собственности, определяемого документацией конкурса и межсобственническим договором. Это означает, что отдельный совладелец, как правило, не может самостоятельно заблокировать проект, получивший необходимое большинство голосов и соответствующий критериям конкурса.
Сколько длится срок окупаемости инвестиций в энергетическую модернизацию?
При высоких уровнях софинансирования ориентировочный срок окупаемости инвестиций в комплексную модернизацию колеблется от 5 до 12 лет, в зависимости от объема работ и цен на энергоносители. Без софинансирования этот срок может быть значительно дольше, поэтому своевременная подача заявок на конкурсы и хорошее планирование проекта считаются ключевым элементом рентабельности.
Может ли владелец одной квартиры получить софинансирование на модернизацию только своей квартиры?
Большинство государственных и европейских программ софинансирования ориентированы на многоквартирные дома как на единое целое, через сообщество совладельцев, поэтому отдельные квартиры, как правило, не могут самостоятельно получать безвозмездные средства на такие работы, как модернизация фасада или крыши. Владелец квартиры может выполнить определенные меры (столярные изделия, локальная изоляция, регулирование отопления) за свой счет, но детали всегда необходимо проверять в условиях конкретного конкурса.
Рекомендуется
- На что обратить внимание при осмотре недвижимости
- Энергетический класс недвижимости: что означают обозначения A–G и как они влияют на стоимость и расходы?
- Адаптация квартиры: что требует разрешения, что нет и как легализовать уже сделанное
- Трешневка - Север, Трешневка, квартира 135м² на продажу | Regent nekretnine
