Nepremičnine

Energetska obnova stavbe in stanovanja: koraki, koristi in izplačljivost

29-06-2026 / Regent Split

TL;DR: Energetska prenova večstanovanjskih stavb na Hrvaškem v letu 2026 pomeni sklop tehničnih in organizacijskih ukrepov, s katerimi se zmanjša poraba energije za ogrevanje in hlajenje, izboljša bivalno udobje in poveča tržna vrednost nepremičnine. Proces se opira na nov Zakon o energetski učinkovitosti v stavbarstvu (NN 155/25), energetski pregled, projektiranje, soglasje solastnikov in izvedbo del s strokovnim nadzorom. Z razpoložljivimi modeli sofinanciranja iz NPOO-ja in drugih skladov solastniki pogosto sami financirajo manjši del skupnih stroškov, prihranki energije in obratovalnih stroškov pa so lahko večkratni glede na začetno stanje.

Na Hrvaškem ta proces ureja Zakon o energetski učinkovitosti v stavbarstvu, ki velja od začetka leta 2026 in ki globinsko prenovo opredeljuje kot ukrepe, ki zagotavljajo prihranek letne toplotne energije za ogrevanje v višini najmanj 50%.

Kaj je energetska prenova stavbe in kako se razlikuje od prenove stanovanja

Energetska prenova stavbe je sklop ukrepov, ki izboljšujejo energetske lastnosti celotne stavbe – toplotno izolacijo ovoja, učinkovitost sistemov ogrevanja in hlajenja, prezračevanja in razsvetljave ter bivalno udobje. Na Hrvaškem je področje energetske učinkovitosti v stavbarstvu urejeno z Zakonom o energetski učinkovitosti v stavbarstvu (NN 155/25), ki med drugim določa cilje dekarbonizacije stavbnega fonda do leta 2050.

Stavbarstvo je eden največjih porabnikov energije – približno polovica končne porabe energije v EU se porabi za ogrevanje in hlajenje, velik del tega pa odpade na stavbe – zato velja energetska prenova starih večstanovanjskih stavb za ključno orodje za zmanjšanje emisij in stroškov bivanja. Za lastnike stanovanj, solastnike stavb in investitorje je razlika med pasivnim stroškom obratovalnih stroškov in aktivno naložbo v prenovo ravno v tem, kako dobro razumejo ta proces.

Profesionalni nasvet: Energetske prenove nima smisla obravnavati zgolj kot „strošek fasade“. Je tehnični, pravni in finančni projekt, ki spreminja način, kako stavba porablja energijo, koliko stanejo obratovalni stroški in kako se nepremičnina vrednoti na trgu.

Prenova celotne večstanovanjske stavbe: kaj vključuje

Ko solastniki govorijo o „pravi“ energetski prenovi, najpogosteje mislijo na celovito ali globinsko prenovo celotne večstanovanjske stavbe. V praksi to pomeni, da se istočasno obravnava več ključnih elementov: fasada, streha, stavbno pohištvo, skupne instalacije in po potrebi dodatni varnostni ukrepi.

Celovita prenova najpogosteje vključuje:

toplotno izolacijo zunanjih sten (fasade) in strehe
zamenjavo ali izboljšanje stavbnega pohištva v skupnih prostorih
posodobitev toplotne postaje in ogrevalnega sistema (npr. učinkovitejše kotlovnice, regulacija po stanovanjih)
izboljšanje prezračevanja in po potrebi sistemov za odvod dima
po potrebi vgradnjo solarnih kolektorjev ali fotonapetostnih panelov na strehi, odvisno od projekta

Globinska prenova v aktualnih programih sofinanciranja pomeni, da projekt dosega prihranke letne potrebne toplotne energije za ogrevanje v višini najmanj 50% glede na začetno stanje, pogosto z dodatnimi zahtevami za prihranek primarne energije. Takšni projekti združujejo posege na ovoju stavbe in tehničnih sistemih, z jasno preverbo prihrankov z energetskimi izkaznicami pred in po prenovi.

Takšen projekt zahteva soglasje večine solastnikov po lastniškem deležu in formalno urejeno skupnost solastnikov z OIB-om. Prednost je, da se doseže največji energetski prihranek in najpomembnejši preskok v energetskem razredu nepremičnine, vsi stanovalci pa si delijo stroške in koristi.

Prenova posameznega stanovanja

Lastnik stanovanja, ki razmišlja o „majši energetski prenovi“, se pogosto sprašuje, kaj lahko stori sam, brez velikega projekta celotne stavbe. Možnosti obstajajo, vendar so omejene v primerjavi s celovito prenovo:

V stanovanju je mogoče:

zamenjati okna in balkonska vrata z energetsko učinkovitejšim stavbnim pohištvom
vgraditi učinkovitejši ogrevalni sistem (npr. kondenzacijski kotel, toplotno črpalko v manjšem sistemu)
izboljšati toplotno izolacijo tal ali stropa z notranje strani
vgraditi pametne termostate in regulacijo ogrevanja po prostorih

Ti ukrepi lahko bistveno zmanjšajo porabo energije in izboljšajo udobje v stanovanju, vendar ne spreminjajo energetskega razreda celotne stavbe. Energetska izkaznica stanovanja lahko pokaže izboljšanje, vendar brez prenove fasade, strehe in skupnih sistemov prihranki na ravni stavbe ostajajo omejeni.

Profesionalni nasvet: Če izvajate posege samo v svojem stanovanju, se osredotočite na stavbno pohištvo, regulacijo ogrevanja in lokalno izolacijo – to so ukrepi z največjim učinkom za posameznega lastnika, vendar jih je dobro uskladiti z morebitnim prihodnjim projektom celotne stavbe.

Kateri so glavni koraki procesa energetske prenove?

Proces energetske prenove večstanovanjske stavbe sledi razmeroma jasnemu zaporedju korakov. Preskakovanje katerega koli od njih najpogosteje povzroči slabšo pripravo, zavrnitev zahteve za sofinanciranje ali slabše rezultate same prenove.

Energetski pregled in energetska izkaznica stavbe. Pooblaščeni energetski izvedenec opravi pregled stavbe, zbira podatke o porabi energije in izračuna trenutni energetski razred (A+ do G) v skladu s pravili energetskega certificiranja. Izkaznica identificira glavne „šibke točke“ – izgube skozi stene, streho, stavbno pohištvo in ogrevalne sisteme.
Izdelava idejnega in glavnega projekta prenove. Pooblaščeni projektant izdela projekt, ki določa konkretne ukrepe, materiale, debeline izolacije, način posegov na strehi, stavbnem pohištvu in ogrevalnih sistemih ter ocenjene stroške. Projekt mora biti usklajen z Zakonom o energetski učinkovitosti v stavbarstvu in podzakonskimi akti (npr. pravilniki o energetskem certificiranju).
Organizacija solastnikov in soglasje. Skupnost solastnikov, najpogosteje preko predstavnika solastnikov in upravnika, izvede glasovanje o začetku projekta. V aktualnih razpisih za sofinanciranje se zahteva najmanj nadpolovična večina solastnikov po lastniškem deležu, kot izhaja iz razpisne dokumentacije (UzP).
Prijava za sofinanciranje. Skupnost solastnikov vloži zahtevo za državna ali EU sredstva. Za leto 2026 so prijave za program ureditve fasad od 15. aprila do 31. avgusta. K zahtevi se priloži projektna dokumentacija, dokaz o ustanovitvi skupnosti solastnikov in dokazi o finančni sposobnosti.
Izvedba del in strokovni nadzor. Po izbiri izvajalca se dela izvedejo po projektu – izolacija fasade, strehe, zamenjava stavbnega pohištva, posodobitev ogrevalnih sistemov, morebitna vgradnja obnovljivih virov. Strokovni nadzor nad deli zagotavlja, da so posegi izvedeni v skladu s predpisi, projektom in pogodbo.
Nova energetska izkaznica in preverjanje prihrankov. Po zaključku pooblaščeni izvedenec izdela novo energetsko izkaznico, ki potrjuje nov razred stavbe in dosežene prihranke. To je ključen dokument za dokazovanje uspešnosti projekta in pogosto pogoj za končno izplačilo nepovratnih sredstev.

Profesionalni nasvet: Energetska prenova vključuje tudi varnostne ukrepe, kot je protipožarna zaščita, na primer vgradnjo mineralne volne in sistemov za odvod dima. Ti ukrepi so pogosto zanemarjeni v prvi fazi projektiranja, njihovo naknadno vključevanje pa podraži projekt.

Kakšne so konkretne koristi energetske prenove?

Koristi energetske prenove so vidne pri obratovalnih stroških, udobju in tržni vrednosti. Podatki iz dejanskih projektov kažejo, da lahko globinska prenova večstanovanjskih stavb zmanjša letno porabo toplotne energije za ogrevanje za 50–80% glede na začetno stanje, ob znatnem zmanjšanju emisij CO₂.

Prihranki energije in zmanjšanje emisij CO2
Primer stavbe Sjenjak 5 kaže, da lahko energetska prenova zmanjša letno porabo toplotne energije za ogrevanje za kar 85,75%, ob zmanjšanju emisij CO2 za skoraj 80%.

Na primeru stavbe Vukovarska prihranek toplotne energije znaša 76,52%, zmanjšanje CO2 pa 62,99%. Te številke niso teoretične. So izmerjene in preverjene z energetskimi izkaznicami po zaključku del.

Vpliv na tržno vrednost nepremičnine
Boljši energetski razred neposredno poveča tržno vrednost stanovanja ali stavbe. Razlika v energetski porabi med slabimi (E, F, G) in dobrimi (A, B) energetskimi razredi je lahko desetkratna.

Kupci in investitorji vse bolj iščejo nepremičnine z nizkimi stroški vzdrževanja, stanovanje v stavbi razreda B ali C pa dosega višjo ceno na trgu kot primerljivo stanovanje v stavbi razreda E ali F. Rast cen stanovanj na Hrvaškem, ki je v Zagrebu dosegla 24 odstotkov, dodatno poudarja pomen energetske učinkovitosti kot faktorja vrednosti.

Donosnost in sofinanciranje v letu 2026.

Donosnost energetske prenove je odvisna od višine naložbe, stopnje sofinanciranja in doseženih prihrankov. V aktualnih razpisih NPOO-ja in Sklada za varstvo okolja in energetsko učinkovitost se intenzivnost sofinanciranja del energetske prenove večstanovanjskih stavb giblje v razponu od približno 60 do 80% upravičenih stroškov, z višjimi stopnjami za izdelavo projektne dokumentacije in vodenje projekta.

To v praksi pomeni, da solastniki večine stroškov ne nosijo sami, temveč s kombinacijo EU in nacionalnih sredstev. Preostanek stroškov se financira najpogosteje iz rezervnega sklada, dodatnih vplačil solastnikov ali kredita, ki se odplačuje preko prihodnjih prihrankov obratovalnih stroškov.

Hitrost odziva skupnosti solastnikov je ključna zaradi omejenih proračunov – na primer, v enem od zadnjih razpisov je bilo prejetih 565 projektov, pri čemer so zahtevani zneski nepovratnih sredstev bistveno presegli razpoložljiva sredstva. Stavbe, ki pozno začnejo s pripravo, pogosto končajo na rezervnih seznamih ali ne prejmejo sofinanciranja v tem ciklu.

Orientacijski rok povračila naložbe za celovito prenovo, ob visokih stopnjah sofinanciranja, se v praksi giblje v razponu od približno 5 do 12 let, odvisno od velikosti stavbe, obsega posegov in lokalnih cen energentov. Brez sofinanciranja je rok povračila bistveno daljši, zato je pravočasna prijava na razpise pomembna finančna odločitev.

Profesionalni nasvet: Največja „izguba“ ni zgolj izpuščanje prihrankov, temveč tudi izpuščanje ugodnih pogojev sofinanciranja. Skupnosti, ki pravočasno pripravijo dokumentacijo, imajo bistveno večje možnosti za pridobitev sredstev z višjimi stopnjami sofinanciranja.

Regent kot partner v procesu energetske prenove in nakupa nepremičnin

Regent spremlja predpise in trende energetske prenove, saj ti neposredno vplivajo na trg nepremičnin. Strokovna ekipa Vam lahko pomaga razumeti, kako energetski razred, izkaznica in potencial prenove vplivajo na vrednost Vašega stanovanja ali stavbe. V sodelovanju z energetskimi izvedenci in projektanti je mogoče oceniti donosnost načrtovanih posegov in jih povezati s cilji nakupa ali prodaje.

Za investitorje, ki iščejo nepremičnine z visokim energetskim standardom, Regent ponuja izbrana stanovanja v novogradnjah in projektih, ki že izpolnjujejo nZEB zahteve, skupaj s svetovanjem o tem, kako energetska učinkovitost vpliva na dolgoročni donos od najema. V kombinaciji s finančnim svetovanjem lahko lastniki in kupci dobijo jasnejšo sliko, kdaj je ugodneje vlagati v obstoječo stavbo in kdaj iskati novo nepremičnino z že vgrajenimi visokimi standardi.

Profesionalni nasvet: Ko razmišljate o nakupu ali prodaji nepremičnine, vedno poleg klasičnih dokumentov (zemljiškoknjižni izpisek, gradbeno in uporabno dovoljenje) preverite tudi energetsko izkaznico – ta postaja eden ključnih parametrov v pogajanjih.

Pogosto zastavljena vprašanja

Kaj je energetska izkaznica stavbe in zakaj je obvezna?

Energetska izkaznica je dokument, ki prikazuje energetski razred stavbe ali njenega posebnega dela na lestvici od A+ do G, v skladu s pravili energetskega certificiranja, in je obvezna pri prodaji, oddaji v najem ali izdaji uporabnega dovoljenja za večino stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, večjih od 50 m². Njen namen je, da kupcem in najemnikom transparentno prikaže energetsko učinkovitost nepremičnine in pričakovane stroške obratovanja.

Koliko stane energetska prenova večstanovanjske stavbe?

Skupni stroški so odvisni od velikosti stavbe, obsega posegov, izbranih materialov in lokalnih cen del, vendar v aktualnih razpisih NPOO-ja sofinanciranje del običajno pokriva 60–80% upravičenih stroškov energetske prenove, medtem ko se projektna dokumentacija in vodenje projekta financirata po še ugodnejših stopnjah. Preostanek stroškov nosijo solastniki, najpogosteje preko rezervnega sklada, dodatnih prispevkov ali kredita.

Ali lahko en solastnik blokira prenovo celotne stavbe?

Pri večini programov sofinanciranja se zahteva najmanj nadpolovična večina glasov solastnikov po lastniškem deležu, določena z razpisno dokumentacijo in medlastniško pogodbo. To pomeni, da posamezen solastnik praviloma ne more samostojno blokirati projekta, ki je dobil potrebno večino glasov in izpolnjuje merila razpisa.

Koliko časa traja doba vračanja naložbe za energetsko prenovo?

Ob visokih stopnjah sofinanciranja se orientacijski rok vračanja naložbe v celovito prenovo giblje v razponu od približno 5 do 12 let, odvisno od obsega del in cene energentov. Brez sofinanciranja je ta rok lahko bistveno daljši, zato se pravočasna prijava na razpise in dobro načrtovanje projekta štejeta za ključni element donosnosti.

Ali lahko lastnik enega stanovanja dobi sofinanciranje za prenovo samo svojega stanovanja?

Večina državnih in EU programov sofinanciranja je usmerjena v večstanovanjske stavbe kot celote, preko skupnosti solastnikov, zato posamezna stanovanja večinoma ne morejo samostojno prejeti nepovratnih sredstev za posege, kot so prenova fasade ali strehe. Lastnik stanovanja lahko izvede določene ukrepe (stavbno pohištvo, lokalna izolacija, regulacija ogrevanja) na lastne stroške, vendar je podrobnosti vedno treba preveriti v pogojih konkretnega razpisa.