TL;DR: La riqualificazione energetica degli edifici residenziali plurifamiliari in Croazia nel 2026 significa un insieme di misure tecniche e organizzative volte a ridurre il consumo di energia per il riscaldamento e il raffreddamento, migliorare il comfort abitativo e aumentare il valore di mercato dell'immobile. Il processo si basa sulla nuova Legge sull'efficienza energetica nell'edilizia (GU 155/25), sull'audit energetico, sulla progettazione, sul consenso dei comproprietari e sull'esecuzione dei lavori con supervisione professionale. Con i modelli di cofinanziamento disponibili dal PNRR e altri fondi, i comproprietari spesso finanziano una piccola parte dei costi totali, e i risparmi energetici e sulle bollette possono essere molteplici rispetto allo stato iniziale.
In Croazia, questo processo è regolato dalla Legge sull'efficienza energetica nell'edilizia, in vigore dall'inizio del 2026, che definisce la riqualificazione profonda come misure che realizzano un risparmio di energia termica annuale per il riscaldamento di almeno il 50%.
Cos'è la riqualificazione energetica di un edificio e come si differenzia dalla riqualificazione di un appartamento
La riqualificazione energetica di un edificio è un insieme di misure che migliorano le proprietà energetiche dell'intero edificio – l'isolamento termico dell'involucro, l'efficienza dei sistemi di riscaldamento e raffreddamento, ventilazione e illuminazione, e il comfort abitativo. In Croazia, l'ambito dell'efficienza energetica nell'edilizia è regolato dalla Legge sull'efficienza energetica nell'edilizia (GU 155/25), che tra l'altro definisce gli obiettivi di decarbonizzazione del parco edifici entro il 2050.
Il settore edile è uno dei maggiori consumatori di energia – circa la metà del consumo finale di energia nell'UE è utilizzata per il riscaldamento e il raffreddamento, e gran parte di ciò è attribuibile agli edifici – quindi la riqualificazione energetica dei vecchi edifici residenziali plurifamiliari è considerata uno strumento chiave per ridurre le emissioni e i costi abitativi. Per i proprietari di appartamenti, i comproprietari di edifici e gli investitori, la differenza tra il costo passivo delle bollette e un investimento attivo nella riqualificazione risiede proprio nel quanto bene comprendono questo processo.
Consiglio professionale: La riqualificazione energetica non ha senso considerarla solo come un "costo di facciata". È un progetto tecnico, legale e finanziario che cambia il modo in cui un edificio consuma energia, quanto costano le bollette e come l'immobile viene valutato sul mercato.
Riqualificazione dell'intero edificio plurifamiliare: cosa include
Quando i comproprietari parlano di una "vera" riqualificazione energetica, il più delle volte si riferiscono a una riqualificazione integrale o profonda dell'intero edificio plurifamiliare. In pratica, ciò significa che vengono affrontati contemporaneamente diversi elementi chiave: la facciata, il tetto, gli infissi, gli impianti comuni e, se necessario, misure di sicurezza aggiuntive.
La riqualificazione integrale include più spesso:
- isolamento termico delle pareti esterne (facciate) e del tetto
- sostituzione o miglioramento degli infissi negli spazi comuni
- modernizzazione della centrale termica e del sistema di riscaldamento (es. caldaie più efficienti, regolazione per appartamenti)
- miglioramento della ventilazione e, se necessario, dei sistemi di evacuazione fumi
- se necessario, installazione di collettori solari o pannelli fotovoltaici sul tetto, a seconda del progetto
La riqualificazione profonda nei programmi di cofinanziamento attuali implica che il progetto raggiunga risparmi di energia termica annuale necessaria per il riscaldamento di almeno il 50% rispetto allo stato iniziale, spesso con requisiti aggiuntivi per il risparmio di energia primaria. Tali progetti combinano interventi sull'involucro dell'edificio e sui sistemi tecnici, con una chiara verifica dei risparmi tramite certificati energetici prima e dopo la riqualificazione.
Un tale progetto richiede il consenso della maggioranza assoluta dei comproprietari in base alla quota di proprietà e una comunità di comproprietari formalmente costituita con codice fiscale. Il vantaggio è che si ottiene il massimo risparmio energetico e il salto più significativo nella classe energetica dell'immobile, e tutti gli inquilini condividono i costi e i benefici.
Riqualificazione del singolo appartamento
Il proprietario di un appartamento che pensa a una "piccola riqualificazione energetica" si chiede spesso cosa può fare da solo, senza un grande progetto per l'intero edificio. Le possibilità esistono, ma sono limitate rispetto a una riqualificazione integrale:
Nell'appartamento è possibile:
- sostituire finestre e porte balcone con infissi a maggiore efficienza energetica
- installare un sistema di riscaldamento più efficiente (es. caldaia a condensazione, pompa di calore in un sistema più piccolo)
- migliorare l'isolamento termico del pavimento o del soffitto dall'interno
- installare termostati intelligenti e regolazione del riscaldamento per ambiente
Queste misure possono ridurre significativamente il consumo di energia e migliorare il comfort nell'appartamento, ma non modificano la classe energetica dell'intero edificio. Il certificato energetico dell'appartamento può mostrare un miglioramento, ma senza la riqualificazione della facciata, del tetto e dei sistemi comuni, i risparmi a livello di edificio rimangono limitati.
Consiglio professionale: Se si effettuano interventi solo nel proprio appartamento, concentrarsi su infissi, regolazione del riscaldamento e isolamento locale – queste sono le misure con maggiore impatto per il singolo proprietario, ma è bene coordinarle con un eventuale futuro progetto per l'intero edificio.
Quali sono i passi principali del processo di riqualificazione energetica?
Il processo di riqualificazione energetica di un edificio plurifamiliare segue un ordine di passi relativamente chiaro. Saltare uno qualsiasi di essi si traduce spesso in una preparazione insufficiente, nel rifiuto della richiesta di cofinanziamento o in risultati peggiori della riqualificazione stessa.
- Audit energetico e certificato energetico dell'edificio. Un certificatore energetico autorizzato esegue un audit dell'edificio, raccoglie dati sul consumo energetico e calcola la classe energetica attuale (da A+ a G), in conformità con le norme di certificazione energetica. Il certificato identifica i principali "punti deboli" – perdite attraverso muri, tetto, infissi e sistemi di riscaldamento.
- Elaborazione del progetto preliminare e definitivo di riqualificazione. Un progettista autorizzato elabora un progetto che definisce le misure concrete, i materiali, gli spessori dell'isolamento, le modalità di intervento su tetto, infissi e sistemi di riscaldamento, nonché i costi stimati. Il progetto deve essere conforme alla Legge sull'efficienza energetica nell'edilizia e agli atti sottoregali (ad es. regolamenti sulla certificazione energetica)
- Organizzazione dei comproprietari e consenso. La comunità dei comproprietari, più spesso tramite il rappresentante dei comproprietari e l'amministratore, vota sull'avvio del progetto. Nelle attuali chiamate per il cofinanziamento è richiesta almeno la maggioranza assoluta dei comproprietari in base alla quota di proprietà, come risulta dalla documentazione della chiamata (UzP).
- Domanda di cofinanziamento. La comunità dei comproprietari presenta una richiesta per fondi statali o dell'UE. Per il 2026, le domande per il programma di riqualificazione delle facciate sono aperte dal 15 aprile al 31 agosto. Alla domanda si allegano la documentazione progettuale, la prova di costituzione della comunità dei comproprietari e le prove di capacità finanziaria.
- Esecuzione dei lavori e supervisione professionale. Dopo la selezione dell'appaltatore, i lavori vengono eseguiti secondo il progetto – isolamento della facciata, del tetto, sostituzione degli infissi, modernizzazione del sistema di riscaldamento, eventuale installazione di fonti rinnovabili. La supervisione professionale dei lavori assicura che gli interventi siano eseguiti in conformità con le normative, il progetto e il contratto.
- Nuovo certificato energetico e verifica dei risparmi. Al termine, un certificatore autorizzato rilascia un nuovo certificato energetico che conferma la nuova classe dell'edificio e i risparmi realizzati. Questo è un documento chiave per dimostrare il successo del progetto e spesso una condizione per l'erogazione finale dei fondi non rimborsabili.
Consiglio professionale: La riqualificazione energetica include anche misure di sicurezza come la protezione antincendio, ad esempio l'installazione di lana minerale e sistemi di evacuazione fumi. Tali misure sono spesso trascurate nella fase iniziale di progettazione, e la loro successiva inclusione rende il progetto più costoso.
Quali sono i benefici concreti della riqualificazione energetica?
I benefici della riqualificazione energetica sono visibili nelle bollette, nel comfort e nel valore di mercato. I dati di progetti reali mostrano che una riqualificazione profonda degli edifici plurifamiliari può ridurre il consumo annuo di energia termica per il riscaldamento del 50–80% rispetto allo stato iniziale, con una significativa riduzione delle emissioni di CO₂.
Risparmi energetici e riduzione delle emissioni di CO2
L'esempio dell'edificio Sjenjak 5 mostra che la riqualificazione energetica può ridurre il consumo annuo di energia termica per il riscaldamento fino all'85,75%, con una riduzione delle emissioni di CO2 di quasi l'80%.
Nel caso dell'edificio Vukovarska, il risparmio di energia termica è del 76,52% e la riduzione di CO2 del 62,99%. Questi numeri non sono teorici. Sono stati misurati e verificati con certificati energetici dopo il completamento dei lavori.
Impatto sul valore di mercato dell'immobile
Una migliore classe energetica aumenta direttamente il valore di mercato di un appartamento o di un edificio. La differenza nel consumo energetico tra classi energetiche scarse (E, F, G) e buone (A, B) può essere dieci volte superiore.
Acquirenti e investitori cercano sempre più immobili con bassi costi di manutenzione, e un appartamento in un edificio di classe B o C raggiunge un prezzo di mercato più alto rispetto a un appartamento comparabile in un edificio di classe E o F. L'aumento dei prezzi degli appartamenti in Croazia, che a Zagabria ha raggiunto il 24 percento, sottolinea ulteriormente l'importanza dell'efficienza energetica come fattore di valore.
Redditività e cofinanziamento nel 2026
La redditività della riqualificazione energetica dipende dall'ammontare dell'investimento, dal livello di cofinanziamento e dai risparmi ottenuti. Nelle attuali chiamate del PNRR e del Fondo per la protezione dell'ambiente e l'efficienza energetica, l'intensità del cofinanziamento per i lavori di riqualificazione energetica degli edifici plurifamiliari varia approssimativamente dal 60 all'80% dei costi ammissibili, con tassi più elevati per l'elaborazione della documentazione progettuale e la gestione del progetto.
Ciò significa in pratica che i comproprietari non sostengono la maggior parte del costo da soli, ma attraverso una combinazione di fondi UE e nazionali. Il resto del costo è finanziato più spesso dal fondo di riserva, da pagamenti aggiuntivi dei comproprietari o da prestiti che vengono rimborsati attraverso futuri risparmi sulle bollette.
La velocità di reazione della comunità dei comproprietari è cruciale a causa dei budget limitati – ad esempio, in una delle ultime chiamate sono stati ricevuti 565 progetti, con gli importi richiesti per i fondi non rimborsabili che hanno superato significativamente il fondo disponibile. Gli edifici che iniziano la preparazione tardi spesso finiscono nelle liste di riserva o non ottengono il cofinanziamento in quel ciclo.
Il periodo di ammortamento indicativo per una riqualificazione integrale, con alti livelli di cofinanziamento, in pratica varia da circa 5 a 12 anni, a seconda delle dimensioni dell'edificio, dell'entità degli interventi e dei prezzi locali dell'energia. Senza cofinanziamento, il periodo di ammortamento è significativamente più lungo, rendendo la tempestiva presentazione delle domande per le chiamate una decisione finanziaria importante.
Consiglio professionale: La "perdita" maggiore non è solo la mancata realizzazione dei risparmi, ma anche la mancata opportunità di condizioni di cofinanziamento favorevoli. Le comunità che preparano la documentazione in tempo hanno maggiori possibilità di ottenere fondi con tassi di cofinanziamento più elevati.
Regent come partner nel processo di riqualificazione energetica e acquisto di immobili
Regent monitora le normative e le tendenze della riqualificazione energetica poiché influenzano direttamente il mercato immobiliare. Il team di esperti può aiutarvi a comprendere come la classe energetica, il certificato e il potenziale di riqualificazione influenzano il valore del vostro appartamento o edificio. In collaborazione con certificatori energetici e progettisti, è possibile valutare la redditività degli interventi pianificati e collegarli agli obiettivi di acquisto o vendita.
Per gli investitori che cercano immobili con elevati standard energetici, Regent offre appartamenti selezionati in nuove costruzioni e progetti che già soddisfano i requisiti nZEB, con consulenza su come l'efficienza energetica influisce sul rendimento locativo a lungo termine. In combinazione con la consulenza finanziaria, proprietari e acquirenti possono ottenere un quadro più chiaro su quando è più conveniente investire in un edificio esistente e quando cercare un nuovo immobile con standard elevati già incorporati.
Consiglio professionale: Quando si considera l'acquisto o la vendita di un immobile, oltre ai documenti classici (estratto del registro fondiario, licenza edilizia e di abitabilità), verificare sempre anche il certificato energetico – esso diventa uno dei parametri chiave nelle negoziazioni.
Domande frequenti
Cos'è il certificato energetico dell'edificio e perché è obbligatorio?
Il certificato energetico è un documento che mostra la classe energetica di un edificio o di una sua parte specifica su una scala da A+ a G, secondo le norme di certificazione energetica, ed è obbligatorio al momento della vendita, dell'affitto o del rilascio del permesso di agibilità per la maggior parte degli immobili residenziali e commerciali superiori a 50 m². Il suo scopo è mostrare in modo trasparente agli acquirenti e agli affittuari l'efficienza energetica dell'immobile e i costi di gestione previsti.
Quanto costa la riqualificazione energetica di un edificio plurifamiliare?
Il costo totale dipende dalle dimensioni dell'edificio, dall'entità degli interventi, dai materiali scelti e dai prezzi locali dei lavori, ma nelle attuali chiamate del PNRR il cofinanziamento dei lavori di riqualificazione energetica copre di solito il 60–80% dei costi ammissibili, mentre la documentazione progettuale e la gestione del progetto sono finanziate con tassi ancora più favorevoli. Il resto del costo è a carico dei comproprietari, più spesso attraverso il fondo di riserva, contributi aggiuntivi o un prestito.
Un singolo comproprietario può bloccare la riqualificazione dell'intero edificio?
Per la maggior parte dei programmi di cofinanziamento è richiesta almeno la maggioranza assoluta dei voti dei comproprietari in base alla quota di proprietà, definita dalla documentazione della chiamata e dal contratto tra i proprietari. Ciò significa che un singolo comproprietario, di norma, non può bloccare autonomamente un progetto che ha ottenuto la maggioranza dei voti necessaria e soddisfa i criteri della chiamata.
Quanto dura il periodo di ammortamento per la riqualificazione energetica?
Con alti livelli di cofinanziamento, il periodo di ammortamento indicativo per una riqualificazione integrale varia da circa 5 a 12 anni, a seconda dell'entità dei lavori e del prezzo dell'energia. Senza cofinanziamento, questo periodo può essere significativamente più lungo, quindi una tempestiva presentazione delle domande per le chiamate e una buona pianificazione del progetto sono considerate elementi chiave della redditività.
Il proprietario di un singolo appartamento può ottenere un cofinanziamento per la riqualificazione del solo suo appartamento?
La maggior parte dei programmi di cofinanziamento statali e dell'UE sono rivolti agli edifici plurifamiliari nel loro complesso, attraverso la comunità dei comproprietari, quindi i singoli appartamenti generalmente non possono ottenere fondi non rimborsabili autonomamente per interventi come la riqualificazione della facciata o del tetto. Il proprietario di un appartamento può attuare determinate misure (infissi, isolamento locale, regolazione del riscaldamento) a proprie spese, ma i dettagli devono essere sempre verificati nelle condizioni della specifica chiamata.
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