Nemovitosti

Energetická obnova budovy a bytu: kroky, výhody a návratnost

29-06-2026 / Regent Split

TL;DR: Energetická obnova bytových domů v Chorvatsku v roce 2026 znamená soubor technických a organizačních opatření, která snižují spotřebu energie na vytápění a chlazení, zlepšují komfort bydlení a zvyšují tržní hodnotu nemovitosti. Proces se opírá o nový Zákon o energetické účinnosti v budovách (NN 155/25), energetický audit, projektování, souhlas spoluvlastníků a realizaci prací pod odborným dohledem. S dostupnými modely spolufinancování z NPOO a jiných fondů spoluvlastníci často sami financují menší část celkových nákladů a úspory energie a provozních nákladů mohou být vícenásobné oproti původnímu stavu.

V Chorvatsku je tento proces regulován Zákonem o energetické účinnosti v budovách, který je v platnosti od začátku roku 2026 a který hloubkovou renovaci definuje jako opatření, která dosahují úspory roční tepelné energie na vytápění minimálně 50 %.

Co je energetická obnova budovy a jak se liší od rekonstrukce bytu

Energetická obnova budovy je soubor opatření, která zlepšují energetické vlastnosti celé budovy – tepelnou izolaci obálky budovy, účinnost systémů vytápění a chlazení, větrání a osvětlení a komfort bydlení. V Chorvatsku je oblast energetické účinnosti v budovách upravena Zákonem o energetické účinnosti v budovách (NN 155/25), který mimo jiné definuje cíle dekarbonizace fondu budov do roku 2050.

Stavebnictví je jedním z největších spotřebitelů energie – přibližně polovina konečné spotřeby energie v EU se využívá na vytápění a chlazení a velká část z toho připadá na budovy – proto je energetická obnova starých bytových domů považována za klíčový nástroj pro snížení emisí a nákladů na bydlení. Pro majitele bytů, spoluvlastníky budov a investory je rozdíl mezi pasivními náklady na služby a aktivní investicí do obnovy právě v tom, jak dobře tomuto procesu rozumí.

Profesionální rada: Energetickou obnovu nemá smysl vnímat jen jako „náklady na fasádu“. Jedná se o technický, právní a finanční projekt, který mění způsob, jakým budova spotřebovává energii, kolik stojí služby a jak je nemovitost hodnocena na trhu.

Obnova celého bytového domu: co zahrnuje

Když spoluvlastníci mluví o „skutečné“ energetické obnově, nejčastěji myslí na integrovanou nebo hloubkovou obnovu celého bytového domu. V praxi to znamená, že se současně řeší několik klíčových prvků: fasáda, střecha, okna/dveře, společné instalace a v případě potřeby dodatečná bezpečnostní opatření.

Integrovaná obnova nejčastěji zahrnuje:

tepelnou izolaci vnějších stěn (fasád) a střechy
výměnu nebo zlepšení truhlářských výrobků ve společných prostorách
modernizaci tepelné stanice a topného systému (např. účinnější kotelny, regulace po bytech)
zlepšení ventilace a v případě potřeby systémů odvodu kouře
v případě potřeby instalaci solárních kolektorů nebo fotovoltaických panelů na střeše, v závislosti na projektu

Hloubková obnova v aktuálních programech spolufinancování předpokládá, že projekt dosahuje úspory roční potřebné tepelné energie na vytápění minimálně 50 % oproti původnímu stavu, často s dodatečnými požadavky na úsporu primární energie. Takové projekty kombinují zásahy na obálce budovy a technických systémech, s jasným ověřením úspor energetickými certifikáty před a po obnově.

Takový projekt vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny spoluvlastníků podle vlastnického podílu a formálně zřízené společenství spoluvlastníků s IČO. Výhodou je, že se dosahuje největších energetických úspor a nejvýznamnějšího skoku v energetické třídě nemovitosti, a všichni nájemníci sdílejí náklady a výhody.

Obnova jednotlivého bytu

Majitel bytu, který uvažuje o „malé energetické obnově“, se často ptá, co může udělat sám, bez velkého projektu celé budovy. Možnosti existují, ale jsou omezené ve srovnání s integrovanou obnovou:

V bytě je možné:

vyměnit okna a balkonové dveře za energeticky účinnější truhlářské výrobky
instalovat účinnější topný systém (např. kondenzační kotel, tepelné čerpadlo v menším systému)
zlepšit tepelnou izolaci podlahy nebo stropu z vnitřní strany
instalovat chytré termostaty a regulaci vytápění po místnostech

Tato opatření mohou výrazně snížit spotřebu energie a zlepšit komfort v bytě, ale nemění energetickou třídu celé budovy. Energetický certifikát bytu může ukázat zlepšení, ale bez obnovy fasády, střechy a společných systémů zůstávají úspory na úrovni budovy omezené.

Profesionální rada: Pokud provádíte zásahy jen ve svém bytě, zaměřte se na truhlářské výrobky, regulaci vytápění a lokální izolaci – to jsou opatření s největším účinkem pro jednotlivého vlastníka, ale je dobré je sladit s případným budoucím projektem celé budovy.

Jaké jsou hlavní kroky procesu energetické obnovy?

Proces energetické obnovy bytového domu se řídí poměrně jasným pořadím kroků. Přeskočení kteréhokoli z nich nejčastěji vede k horší přípravě, odmítnutí žádosti o spolufinancování nebo horším výsledkům samotné obnovy.

Energetický audit a energetický certifikát budovy. Autorizovaný energetický auditor provádí prohlídku budovy, shromažďuje údaje o spotřebě energie a vypočítává aktuální energetickou třídu (A+ až G), v souladu s pravidly energetické certifikace. Certifikát identifikuje hlavní „slabé body“ – ztráty přes stěny, střechu, okna/dveře a topné systémy.
Vypracování ideového a hlavního projektu obnovy. Autorizovaný projektant vypracovává projekt, který definuje konkrétní opatření, materiály, tloušťky izolace, způsob zásahu na střeše, oknech/dveřích a topných systémech a odhadované náklady. Projekt musí být v souladu se Zákonem o energetické účinnosti v budovách a podzákonnými předpisy (např. prováděcími předpisy o energetické certifikaci).
Organizace spoluvlastníků a souhlas. Společenství spoluvlastníků, nejčastěji prostřednictvím zástupce spoluvlastníků a správce, provádí hlasování o zahájení projektu. V aktuálních výzvách k spolufinancování se požaduje minimálně nadpoloviční většina spoluvlastníků podle vlastnického podílu, jak vyplývá z dokumentace výzvy (UzP).
Žádost o spolufinancování. Společenství spoluvlastníků podává žádost o státní nebo EU fondy. Pro rok 2026 žádosti o program úpravy fasád trvají od 15. dubna do 31. srpna. K žádosti se přikládá projektová dokumentace, důkaz o založení společenství spoluvlastníků a důkazy o finanční způsobilosti.
Provedení prací a odborný dohled. Po výběru zhotovitele se provádějí práce podle projektu – izolace fasády, střechy, výměna oken/dveří, modernizace topného systému, případná instalace obnovitelných zdrojů. Odborný dohled nad pracemi zajišťuje, že zásahy jsou provedeny v souladu s předpisy, projektem a smlouvou.
Nový energetický certifikát a ověření úspor. Po dokončení autorizovaný certifikátor vypracovává nový energetický certifikát, který potvrzuje novou třídu budovy a dosažené úspory. Toto je klíčový dokument pro prokázání úspěšnosti projektu a často podmínka pro konečnou výplatu nenávratných prostředků.

Profesionální rada: Energetická obnova zahrnuje i bezpečnostní opatření, jako je protipožární ochrana, například instalaci minerální vlny a systémů odvodu kouře. Tato opatření jsou často opomíjena v první fázi projektování a jejich dodatečné zahrnutí projekt prodražuje.

Jaké jsou konkrétní přínosy energetické obnovy?

Zisky z energetické obnovy jsou patrné v provozních nákladech, komfortu a tržní hodnotě. Údaje z reálných projektů ukazují, že hloubková obnova bytových domů může snížit roční spotřebu tepelné energie na vytápění o 50–80 % oproti původnímu stavu, se značným snížením emisí CO₂.

Úspory energie a snížení emisí CO2
Příklad budovy Sjenjak 5 ukazuje, že energetická obnova může snížit roční spotřebu tepelné energie na vytápění až o 85,75 %, se snížením emisí CO2 o téměř 80 %.

Na příkladu budovy Vukovarska dosahuje úspora tepelné energie 76,52 % a snížení CO2 62,99 %. Tato čísla nejsou teoretická. Byla změřena a ověřena energetickými certifikáty po dokončení prací.

Vliv na tržní hodnotu nemovitosti
Lepší energetická třída přímo zvyšuje tržní hodnotu bytu nebo budovy. Rozdíl ve spotřebě energie mezi špatnými (E, F, G) a dobrými (A, B) energetickými třídami může být desetinásobný.

Kupující a investoři stále více hledají nemovitosti s nízkými náklady na údržbu a byt v budově třídy B nebo C dosahuje na trhu vyšší ceny než srovnatelný byt v budově třídy E nebo F. Růst cen bytů v Chorvatsku, který v Záhřebu dosáhl 24 procent, dále zdůrazňuje význam energetické účinnosti jako faktoru hodnoty.

Rentabilita a spolufinancování v roce 2026

Rentabilita energetické obnovy závisí na výši investice, úrovni spolufinancování a dosažených úsporách. V aktuálních výzvách NPOO a Fondu pro ochranu životního prostředí a energetickou účinnost se intenzita spolufinancování prací energetické obnovy bytových domů pohybuje v rozmezí přibližně 60 až 80 % způsobilých nákladů, s vyššími sazbami pro vypracování projektové dokumentace a řízení projektu.

To v praxi znamená, že spoluvlastníci většinu nákladů nenesou sami, ale prostřednictvím kombinace EU a národních prostředků. Zbytek nákladů se financuje nejčastěji z rezervního fondu, dodatečných plateb spoluvlastníků nebo úvěru, který se splácí prostřednictvím budoucích úspor provozních nákladů.

Rychlost reakce společenství spoluvlastníků je klíčová kvůli omezeným rozpočtům – například v jedné z posledních výzev bylo přijato 565 projektů, přičemž požadované částky nenávratných prostředků výrazně převýšily dostupný fond. Budovy, které začnou s přípravou pozdě, často skončí na náhradních seznamech nebo nezískají spolufinancování v daném cyklu.

Orientační doba návratnosti investice do integrované obnovy, s vysokou úrovní spolufinancování, se v praxi pohybuje v rozmezí přibližně 5 až 12 let, v závislosti na velikosti budovy, rozsahu zásahů a místních cenách energií. Bez spolufinancování je doba návratnosti podstatně delší, což činí včasné podání žádosti o výzvy důležitým finančním rozhodnutím.

Profesionální rada: Největší „ztrátou“ není jen promeškání úspor, ale i promeškání výhodných podmínek spolufinancování. Společenství, která připraví dokumentaci včas, mají podstatně lepší šance získat prostředky s vyššími sazbami spolufinancování.

Regent jako partner v procesu energetické obnovy a nákupu nemovitostí

Regent sleduje předpisy a trendy energetické obnovy, protože přímo ovlivňují trh s nemovitostmi. Odborný tým Vám může pomoci pochopit, jak energetická třída, certifikát a potenciál obnovy ovlivňují hodnotu Vašeho bytu nebo budovy. Ve spolupráci s energetickými auditory a projektanty je možné posoudit rentabilitu plánovaných zásahů a propojit je s cíli koupě nebo prodeje.

Pro investory, kteří hledají nemovitosti s vysokým energetickým standardem, Regent nabízí vybrané byty v novostavbách a projektech, které již splňují požadavky nZEB, s poradenstvím o tom, jak energetická účinnost ovlivňuje dlouhodobý výnos z pronájmu. V kombinaci s finančním poradenstvím mohou vlastníci a kupující získat jasnější představu o tom, kdy je výhodnější investovat do stávající budovy a kdy hledat novou nemovitost s již zabudovanými vysokými standardy.

Profesionální rada: Při zvažování koupě nebo prodeje nemovitosti vždy kromě klasických dokumentů (výpis z katastru nemovitostí, stavební a užívací povolení) zkontrolujte i energetický certifikát – stává se jedním z klíčových parametrů v jednáních.

Často kladené otázky

Co je energetický certifikát budovy a proč je povinný?

Energetický certifikát je dokument, který zobrazuje energetickou třídu budovy nebo jejího zvláštního dílu na stupnici od A+ do G, podle pravidel energetické certifikace a je povinný při prodeji, pronájmu nebo vydání kolaudačního rozhodnutí většiny obytných a obchodních nemovitostí větších než 50 m². Jeho účelem je transparentně ukázat kupujícím a nájemcům energetickou účinnost nemovitosti a očekávané provozní náklady.

Kolik stojí energetická obnova bytového domu?

Celkové náklady závisí na velikosti budovy, rozsahu zásahů, zvolených materiálech a místních cenách prací, ale v aktuálních výzvách NPOO spolufinancování prací obvykle pokrývá 60–80 % způsobilých nákladů na energetickou obnovu, zatímco projektová dokumentace a řízení projektu jsou financovány ještě výhodnějšími sazbami. Zbytek nákladů nesou spoluvlastníci, nejčastěji prostřednictvím rezervního fondu, dodatečných příspěvků nebo úvěru.

Může jeden spoluvlastník zablokovat obnovu celé budovy?

U většiny programů spolufinancování se požaduje minimálně nadpoloviční většina hlasů spoluvlastníků podle vlastnického podílu, definovaná dokumentací výzvy a mezivlastnickou smlouvou. To znamená, že jednotlivý spoluvlastník zpravidla nemůže samostatně zablokovat projekt, který získal potřebnou většinu hlasů a splňuje kritéria výzvy.

Jak dlouhá je doba návratnosti investice do energetické obnovy?

S vysokou úrovní spolufinancování se orientační doba návratnosti investice do integrované obnovy pohybuje v rozmezí přibližně 5 až 12 let, v závislosti na rozsahu prací a cenách energií. Bez spolufinancování může být tato doba podstatně delší, proto je včasné podání žádosti o výzvy a dobré plánování projektu považováno za klíčový prvek rentability.

Může vlastník jednoho bytu získat spolufinancování na obnovu pouze svého bytu?

Většina státních a EU programů spolufinancování je zaměřena na bytové domy jako celky, prostřednictvím společenství spoluvlastníků, takže jednotlivé byty obecně nemohou samostatně získat nenávratné prostředky na zásahy, jako je obnova fasády nebo střechy. Vlastník bytu může provést určitá opatření (truhlářské výrobky, lokální izolace, regulace vytápění) na vlastní náklady, ale podrobnosti je vždy nutné zkontrolovat v podmínkách konkrétní výzvy.