Nekretnine

Energetska obnova zgrade i stana: koraci, koristi i isplativost

29-06-2026 / Regent Split

TL;DR: Energetska obnova višestambenih zgrada u Hrvatskoj u 2026. godini znači skup tehničkih i organizacijskih mjera kojima se smanjuje potrošnja energije za grijanje i hlađenje, poboljšava komfor stanovanja i podiže tržišna vrijednost nekretnine. Proces se oslanja na novi Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/25), energetski pregled, projektiranje, suglasnost suvlasnika i provedbu radova uz stručni nadzor. Uz dostupne modele sufinanciranja iz NPOO-a i drugih fondova, suvlasnici često sami financiraju manji dio ukupnih troškova, a uštede energije i režija mogu biti višestruke u odnosu na početno stanje.

U Hrvatskoj je ovaj proces reguliran Zakonom o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, koji je na snazi od početka 2026. i koji dubinsku obnovu definira kao mjere koje ostvaruju uštedu godišnje toplinske energije za grijanje od najmanje 50%.

Što je energetska obnova zgrade i kako se razlikuje od obnove stana

Energetska obnova zgrade je skup mjera koje poboljšavaju energetska svojstva cijele zgrade – toplinsku izolaciju ovojnice, učinkovitost sustava grijanja i hlađenja, ventilacije i rasvjete, te komfor stanovanja. U Hrvatskoj je područje energetske učinkovitosti u zgradarstvu uređeno Zakonom o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/25), koji među ostalim definira ciljeve dekarbonizacije fonda zgrada do 2050. godine.

Zgradarstvo je jedan od najvećih potrošača energije – približno polovica konačne potrošnje energije u EU koristi se za grijanje i hlađenje, a velik dio toga otpada na zgrade – pa se energetska obnova starih višestambenih zgrada smatra ključnim alatom za smanjenje emisija i troškova stanovanja. Za vlasnike stanova, suvlasnike zgrada i investitore, razlika između pasivnog troška režija i aktivne investicije u obnovu upravo je u tome koliko dobro razumiju ovaj proces.

Profesionalni savjet: Energetska obnova nema smisla promatrati samo kao „trošak fasade”. Ona je tehnički, pravni i financijski projekt koji mijenja način na koji zgrada troši energiju, koliko koštaju režije i kako se nekretnina vrednuje na tržištu.

Obnova cijele višestambene zgrade: što obuhvaća

Kada suvlasnici govore o „pravoj“ energetskoj obnovi, najčešće misle na integralnu ili dubinsku obnovu cijele višestambene zgrade. U praksi to znači da se istovremeno zahvaća više ključnih elemenata: pročelje, krov, stolarija, zajedničke instalacije i po potrebi dodatne mjere sigurnosti.

Integralna obnova najčešće obuhvaća:

toplinsku izolaciju vanjskih zidova (pročelja) i krova
zamjenu ili poboljšanje stolarije u zajedničkim prostorima
modernizaciju toplinske stanice i sustava grijanja (npr. učinkovitije kotlovnice, regulacija po stanovima)
unaprjeđenje ventilacije i, po potrebi, sustava odvodnje dima
po potrebi ugradnju solarnih kolektora ili fotonaponskih panela na krovu, ovisno o projektu

Dubinska obnova u aktualnim programima sufinanciranja podrazumijeva da projekt postiže uštede godišnje potrebne toplinske energije za grijanje od najmanje 50% u odnosu na početno stanje, često uz dodatne zahtjeve za uštedu primarne energije. Takvi projekti kombiniraju zahvate na ovojnici zgrade i tehničkim sustavima, uz jasnu verifikaciju ušteda energetskim certifikatima prije i poslije obnove.

Ovakav projekt zahtijeva suglasnost natpolovične većine suvlasnika po vlasničkom udjelu te formalno uređenu zajednicu suvlasnika s OIB-om. Prednost je što se postiže najveća energetska ušteda i najznačajniji skok u energetskom razredu nekretnine, a svi stanari dijele troškove i koristi.

Obnova pojedinačnog stana

Vlasnik stana koji razmišlja o „maloj energetskoj obnovi“ često se pita što može napraviti sam, bez velikog projekta cijele zgrade. Mogućnosti postoje, ali su ograničene u odnosu na integralnu obnovu:

U stanu je moguće:

zamijeniti prozore i balkonska vrata energetski učinkovitijom stolarijom
ugraditi učinkovitiji sustav grijanja (npr. kondenzacijski kotao, dizalicu topline u manjem sustavu)
poboljšati toplinsku izolaciju poda ili stropa s unutarnje strane
ugraditi pametne termostate i regulaciju grijanja po prostorijama

Ove mjere mogu znatno smanjiti potrošnju energije i poboljšati komfor u stanu, ali ne mijenjaju energetski razred cijele zgrade. Energetski certifikat stana može pokazati poboljšanje, no bez obnove pročelja, krova i zajedničkih sustava uštede na razini zgrade ostaju ograničene.

Profesionalni savjet: Ako radite zahvate samo u svom stanu, usredotočite se na stolariju, regulaciju grijanja i lokalnu izolaciju – to su mjere s najviše učinka za pojedinačnog vlasnika, ali ih je dobro uskladiti s eventualnim budućim projektom cijele zgrade.

Koji su glavni koraci procesa energetske obnove?

Proces energetske obnove višestambene zgrade slijedi relativno jasan redoslijed koraka. Preskakanje bilo kojeg od njih najčešće rezultira slabijom pripremom, odbijanjem zahtjeva za sufinanciranje ili lošijim rezultatima same obnove.

Energetski pregled i energetski certifikat zgrade. Ovlašteni energetski certifikator provodi pregled zgrade, prikuplja podatke o potrošnji energije i izračunava trenutni energetski razred (A+ do G), sukladno pravilima energetskog certificiranja. Certifikat identificira glavne „slabe točke“ – gubitke kroz zidove, krov, stolariju i sustave grijanja.
Izrada idejnog i glavnog projekta obnove. Ovlašteni projektant izrađuje projekt koji definira konkretne mjere, materijale, debljine izolacije, način zahvata na krovu, stolariji i sustavima grijanja, te procijenjene troškove. Projekt mora biti usklađen s Zakonom o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu i podzakonskim aktima (npr. pravilnicima o energetskom certificiranju)
Organizacija suvlasnika i suglasnost. Zajednica suvlasnika, najčešće preko predstavnika suvlasnika i upravitelja, provodi glasanje o pokretanju projekta. U aktualnim pozivima za sufinanciranje traži se najmanje natpolovična većina suvlasnika po vlasničkom udjelu, kako proizlazi iz dokumentacije poziva (UzP)
Prijava za sufinanciranje. Zajednica suvlasnika podnosi zahtjev za državne ili EU fondove. Za 2026., prijave za program uređenja pročelja traju od 15. travnja do 31. kolovoza. Uz zahtjev se prilaže projektna dokumentacija, dokaz o osnivanju zajednice suvlasnika i dokazi o financijskoj sposobnosti.
Izvođenje radova i stručni nadzor. Nakon odabira izvođača provode se radovi prema projektu – izolacija fasade, krova, zamjena stolarije, modernizacija sustava grijanja, eventualna ugradnja obnovljivih izvora. Stručni nadzor nad radovima osigurava da su zahvati izvedeni u skladu s propisima, projektom i ugovorom.
Novi energetski certifikat i verifikacija ušteda. Nakon završetka, ovlašteni certifikator izrađuje novi energetski certifikat koji potvrđuje novi razred zgrade i ostvarene uštede. Ovo je ključan dokument za dokazivanje uspješnosti projekta i često uvjet za konačnu isplatu bespovratnih sredstava.

Profesionalni savjet: Energetska obnova obuhvaća i mjere sigurnosti poput protupožarne zaštite, primjerice ugradnju mineralne vune i sustava odvoda dima. Te mjere su često zanemarene u prvoj fazi projektiranja, a njihovo naknadno uključivanje poskupljuje projekt.

Koje su konkretne koristi energetske obnove?

Dobitci energetske obnove vidljivi su u režijama, komforu i tržišnoj vrijednosti. Podaci iz stvarnih projekata pokazuju da dubinska obnova višestambenih zgrada može smanjiti godišnju potrošnju toplinske energije za grijanje za 50–80% u odnosu na početno stanje, uz značajno smanjenje emisija CO₂.

Uštede na energiji i smanjenje emisija CO2
Primjer zgrade Sjenjak 5 pokazuje da energetska obnova može smanjiti godišnju potrošnju toplinske energije za grijanje za čak 85,75%, uz smanjenje emisija CO2 za gotovo 80%.

Na primjeru zgrade Vukovarska, ušteda toplinske energije iznosi 76,52%, a smanjenje CO2 62,99%. Ove brojke nisu teorijske. One su izmjerene i verificirane energetskim certifikatima nakon završetka radova.

Utjecaj na tržišnu vrijednost nekretnine
Bolji energetski razred izravno povećava tržišnu vrijednost stana ili zgrade. Razlika u energetskoj potrošnji između loših (E, F, G) i dobrih (A, B) energetskih razreda može biti desetostruka.

Kupci i investitori sve više traže nekretnine s niskim troškovima održavanja, a stan u zgradi razreda B ili C postiže višu cijenu na tržištu od usporedivog stana u zgradi razreda E ili F. Rast cijena stanova u Hrvatskoj, koji je u Zagrebu dostigao 24 posto, dodatno naglašava važnost energetske učinkovitosti kao faktora vrijednosti.

Isplativost i sufinanciranje u 2026.

Isplativost energetske obnove ovisi o visini ulaganja, razini sufinanciranja i postignutim uštedama. U aktualnim pozivima NPOO-a i Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost, intenzitet sufinanciranja radova energetske obnove višestambenih zgrada kreće se u rasponu od približno 60 do 80% prihvatljivih troškova, uz više stope za izradu projektne dokumentacije i upravljanje projektom.

To u praksi znači da suvlasnici većinu troška ne podnose sami, nego kroz kombinaciju EU i nacionalnih sredstava. Ostatak troška financira se najčešće iz pričuve, dodatnih uplata suvlasnika ili kredita koji se otplaćuje kroz buduće uštede režija.

Brzina reakcije zajednice suvlasnika ključna je zbog ograničenih budžeta – primjerice, u jednom od posljednjih poziva zaprimljeno je 565 projekata, pri čemu su traženi iznosi bespovratnih sredstava značajno nadmašili raspoloživi fond. Zgrade koje kasno krenu u pripremu često završe na rezervnim listama ili ne dobiju sufinanciranje u tom ciklusu.

Orijentacijski rok povrata ulaganja za integralnu obnovu, uz visoke razine sufinanciranja, u praksi se kreće u rasponu od približno 5 do 12 godina, ovisno o veličini zgrade, opsegu zahvata i lokalnim cijenama energenata. Bez sufinanciranja rok povrata je znatno duži, što pravovremenu prijavu na pozive čini važnom financijskom odlukom.

Profesionalni savjet: Najveći „gubitak” nije samo propuštanje ušteda, nego i propuštanje povoljnih uvjeta sufinanciranja. Zajednice koje pripreme dokumentaciju na vrijeme imaju znatno bolje šanse dobiti sredstva uz veće stope sufinanciranja.

Regent kao partner u procesu energetske obnove i kupnje nekretnina

Regent prati propise i trendove energetske obnove jer oni izravno utječu na tržište nekretnina. Stručni tim može Vam pomoći da razumijete kako energetski razred, certifikat i potencijal obnove utječu na vrijednost Vašeg stana ili zgrade. U suradnji s energetskim certifikatorima i projektantima moguće je procijeniti isplativost planiranih zahvata i povezati ih s ciljevima kupnje ili prodaje.

Za investitore koji traže nekretnine s visokim energetskim standardom, Regent nudi odabrane stanove u novogradnji i projektima koji već zadovoljavaju nZEB zahtjeve, uz savjetovanje o tome kako energetska učinkovitost utječe na dugoročni prinos od najma. U kombinaciji s financijskim savjetovanjem, vlasnici i kupci mogu dobiti jasniju sliku kada je povoljnije ulagati u postojeću zgradu, a kada tražiti novu nekretninu s već ugrađenim visokim standardima.

Profesionalni savjet: Kada razmatrate kupnju ili prodaju nekretnine, uvijek uz klasične dokumente (zemljišnoknjižni izvadak, građevinska i uporabna dozvola) provjerite i energetski certifikat – on postaje jedan od ključnih parametara u pregovorima.

Često postavljana pitanja

Što je energetski certifikat zgrade i zašto je obavezan?

Energetski certifikat je dokument koji prikazuje energetski razred zgrade ili njezina posebnog dijela na ljestvici od A+ do G, prema pravilima energetskog certificiranja, i obvezan je pri prodaji, iznajmljivanju ili izdavanju uporabne dozvole većine stambenih i poslovnih nekretnina većih od 50 m². Njegova je svrha da kupcima i najmoprimcima transparentno pokaže energetsku učinkovitost nekretnine i očekivane režijske troškove.

Koliko košta energetska obnova višestambene zgrade?

Ukupni trošak ovisi o veličini zgrade, opsegu zahvata, odabranim materijalima i lokalnim cijenama radova, ali u aktualnim pozivima NPOO-a sufinanciranje radova obično pokriva 60–80% prihvatljivih troškova energetske obnove, dok se projektna dokumentacija i upravljanje projektom financiraju još povoljnijim stopama. Ostatak troška snose suvlasnici, najčešće kroz pričuvu, dodatne doprinose ili kredit.

Može li jedan suvlasnik blokirati obnovu cijele zgrade?

Kod većine programa sufinanciranja traži se najmanje natpolovična većina glasova suvlasnika po vlasničkom udjelu, definirana dokumentacijom poziva i međuvlasničkim ugovorom. To znači da pojedini suvlasnik u pravilu ne može samostalno blokirati projekt koji je dobio potrebnu većinu glasova i ispunjava kriterije poziva.

Koliko traje rok povrata ulaganja za energetsku obnovu?

Uz visoke razine sufinanciranja, orijentacijski rok povrata ulaganja u integralnu obnovu kreće se u rasponu od oko 5 do 12 godina, ovisno o opsegu radova i cijeni energenata. Bez sufinanciranja taj rok može biti znatno duži, pa se pravovremena prijava na pozive i dobro planiranje projekta smatra ključnim elementom isplativosti.

Može li vlasnik jednog stana dobiti sufinanciranje za obnovu samo svog stana?

Većina državnih i EU programa sufinanciranja usmjerena je na višestambene zgrade kao cjeline, kroz zajednicu suvlasnika, pa pojedinačni stanovi uglavnom ne mogu samostalno dobiti bespovratna sredstva za zahvate poput obnove pročelja ili krova. Vlasnik stana može provesti određene mjere (stolarija, lokalna izolacija, regulacija grijanja) na vlastiti trošak, ali detalje je uvijek potrebno provjeriti u uvjetima konkretnog poziva.