Nehnuteľnosti

Energetická obnova budovy a bytu: kroky, výhody a návratnosť

29-06-2026 / Regent Split

TL;DR: Energetická obnova viacbytových domov v Chorvátsku v roku 2026 znamená súbor technických a organizačných opatrení, ktorými sa znižuje spotreba energie na vykurovanie a chladenie, zlepšuje komfort bývania a zvyšuje trhová hodnota nehnuteľnosti. Proces sa opiera o nový Zákon o energetickej účinnosti v stavebníctve (NN 155/25), energetický audit, projektovanie, súhlas spoluvlastníkov a realizáciu prác pod odborným dohľadom. Pri dostupných modeloch spolufinancovania z NPOO a iných fondov si spoluvlastníci často sami financujú menšiu časť celkových nákladov a úspory energie a režijných nákladov môžu byť mnohonásobné v porovnaní s počiatočným stavom.

V Chorvátsku je tento proces regulovaný Zákonom o energetickej účinnosti v stavebníctve, ktorý je v platnosti od začiatku roka 2026 a ktorý hĺbkovú obnovu definuje ako opatrenia, ktoré dosahujú úsporu ročnej tepelnej energie na vykurovanie najmenej 50 %.

Čo je energetická obnova budovy a ako sa líši od obnovy bytu

Energetická obnova budovy je súbor opatrení, ktoré zlepšujú energetické vlastnosti celej budovy – tepelnú izoláciu obalovej konštrukcie, účinnosť systémov vykurovania a chladenia, vetrania a osvetlenia, ako aj komfort bývania. V Chorvátsku je oblasť energetickej účinnosti v stavebníctve upravená Zákonom o energetickej účinnosti v stavebníctve (NN 155/25), ktorý okrem iného definuje ciele dekarbonizácie fondu budov do roku 2050.

Stavebníctvo je jedným z najväčších spotrebiteľov energie – približne polovica konečnej spotreby energie v EÚ sa používa na vykurovanie a chladenie a veľká časť z toho pripadá na budovy – preto sa energetická obnova starých viacbytových domov považuje za kľúčový nástroj na zníženie emisií a nákladov na bývanie. Pre vlastníkov bytov, spoluvlastníkov budov a investorov je rozdiel medzi pasívnymi režijnými nákladmi a aktívnou investíciou do obnovy práve v tom, ako dobre rozumejú tomuto procesu.

Profesionálny tip: Energetickú obnovu nemá zmysel vnímať len ako „náklady na fasádu“. Je to technický, právny a finančný projekt, ktorý mení spôsob, akým budova spotrebúva energiu, koľko stoja režijné náklady a ako sa nehnuteľnosť hodnotí na trhu.

Obnova celého viacbytového domu: čo zahŕňa

Keď spoluvlastníci hovoria o „skutočnej“ energetickej obnove, najčastejšie myslia na komplexnú alebo hĺbkovú obnovu celého viacbytového domu. V praxi to znamená, že sa súčasne rieši viacero kľúčových prvkov: fasáda, strecha, stolárstvo, spoločné inštalácie a v prípade potreby aj dodatočné bezpečnostné opatrenia.

Komplexná obnova najčastejšie zahŕňa:

tepelnú izoláciu vonkajších stien (fasády) a strechy
výmenu alebo zlepšenie stolárskych výrobkov v spoločných priestoroch
modernizáciu tepelnej stanice a vykurovacieho systému (napr. efektívnejšie kotolne, regulácia podľa bytov)
zlepšenie vetrania a v prípade potreby aj systému odvodu dymu
v prípade potreby inštaláciu solárnych kolektorov alebo fotovoltaických panelov na streche, v závislosti od projektu

Hĺbková obnova v aktuálnych programoch spolufinancovania predpokladá, že projekt dosahuje úspory ročnej potrebnej tepelnej energie na vykurovanie minimálne 50 % v porovnaní s počiatočným stavom, často s dodatočnými požiadavkami na úsporu primárnej energie. Takéto projekty kombinujú zásahy na obalovej konštrukcii budovy a technických systémoch s jasným overením úspor energetickými certifikátmi pred a po obnove.

Takýto projekt vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny spoluvlastníkov podľa vlastníckeho podielu a formálne usporiadané spoločenstvo spoluvlastníkov s IČO. Výhodou je dosiahnutie najväčšej energetickej úspory a najvýznamnejšieho skoku v energetickej triede nehnuteľnosti a všetci nájomníci si delia náklady a výhody.

Obnova jednotlivého bytu

Majiteľ bytu, ktorý uvažuje o „malej energetickej obnove“, sa často pýta, čo môže urobiť sám, bez veľkého projektu celej budovy. Možnosti existujú, ale sú obmedzené v porovnaní s komplexnou obnovou:

V byte je možné:

vymeniť okná a balkónové dvere za energeticky účinnejšie stolárstvo
nainštalovať efektívnejší vykurovací systém (napr. kondenzačný kotol, tepelné čerpadlo v menšom systéme)
zlepšiť tepelnú izoláciu podlahy alebo stropu z vnútornej strany
nainštalovať inteligentné termostaty a reguláciu vykurovania podľa miestností

Tieto opatrenia môžu výrazne znížiť spotrebu energie a zlepšiť komfort v byte, ale nemenia energetickú triedu celej budovy. Energetický certifikát bytu môže preukázať zlepšenie, no bez obnovy fasády, strechy a spoločných systémov zostávajú úspory na úrovni budovy obmedzené.

Profesionálny tip: Ak vykonávate zásahy len vo svojom byte, zamerajte sa na stolárstvo, reguláciu vykurovania a lokálnu izoláciu – to sú opatrenia s najväčším účinkom pre jednotlivého vlastníka, ale je dobré ich zladiť s prípadným budúcim projektom celej budovy.

Aké sú hlavné kroky procesu energetickej obnovy?

Proces energetickej obnovy viacbytového domu sleduje relatívne jasné poradie krokov. Preskočenie ktoréhokoľvek z nich najčastejšie vedie k slabšej príprave, zamietnutiu žiadosti o spolufinancovanie alebo k horším výsledkom samotnej obnovy.

Energetický audit a energetický certifikát budovy. Autorizovaný energetický certifikátor vykoná audit budovy, zhromažďuje údaje o spotrebe energie a vypočíta aktuálnu energetickú triedu (A+ až G) v súlade s pravidlami energetickej certifikácie. Certifikát identifikuje hlavné „slabé miesta“ – straty cez steny, strechu, stolárstvo a vykurovacie systémy.
Vypracovanie ideového a hlavného projektu obnovy. Autorizovaný projektant vypracuje projekt, ktorý definuje konkrétne opatrenia, materiály, hrúbky izolácie, spôsob zásahu na streche, stolárstve a vykurovacích systémoch, ako aj odhadované náklady. Projekt musí byť v súlade so Zákonom o energetickej účinnosti v stavebníctve a podzákonnými aktmi (napr. vyhláškami o energetickej certifikácii).
Organizácia spoluvlastníkov a súhlas. Spoločenstvo spoluvlastníkov, najčastejšie prostredníctvom zástupcu spoluvlastníkov a správcu, hlasuje o začatí projektu. V aktuálnych výzvach na spolufinancovanie sa vyžaduje najmenej nadpolovičná väčšina hlasov spoluvlastníkov podľa vlastníckeho podielu, ako vyplýva z dokumentácie výzvy (UzP).
Žiadosť o spolufinancovanie. Spoločenstvo spoluvlastníkov podáva žiadosť o štátne alebo EÚ fondy. Pre rok 2026 trvajú žiadosti o program úpravy fasád od 15. apríla do 31. augusta. K žiadosti sa prikladá projektová dokumentácia, doklad o založení spoločenstva spoluvlastníkov a doklady o finančnej spôsobilosti.
Realizácia prác a odborný dohľad. Po výbere dodávateľa sa vykonávajú práce podľa projektu – izolácia fasády, strechy, výmena stolárstva, modernizácia vykurovacieho systému, prípadná inštalácia obnoviteľných zdrojov. Odborný dohľad nad prácami zabezpečuje, aby boli zásahy vykonané v súlade s predpismi, projektom a zmluvou.
Nový energetický certifikát a overenie úspor. Po dokončení autorizovaný certifikátor vypracuje nový energetický certifikát, ktorý potvrdzuje novú triedu budovy a dosiahnuté úspory. Toto je kľúčový dokument na preukázanie úspešnosti projektu a často podmienka pre konečnú výplatu nenávratných prostriedkov.

Profesionálny tip: Energetická obnova zahŕňa aj bezpečnostné opatrenia, ako je protipožiarna ochrana, napríklad inštalácia minerálnej vlny a systémov odvodu dymu. Tieto opatrenia sú často zanedbávané v prvej fáze projektovania a ich následné zahrnutie projekt predražuje.

Aké sú konkrétne výhody energetickej obnovy?

Výhody energetickej obnovy sú viditeľné v režijných nákladoch, komforte a trhovej hodnote. Údaje zo skutočných projektov ukazujú, že hĺbková obnova viacbytových domov môže znížiť ročnú spotrebu tepelnej energie na vykurovanie o 50 – 80 % v porovnaní s počiatočným stavom, s významným znížením emisií CO₂.

Úspory energie a zníženie emisií CO2
Príklad budovy Sjenjak 5 ukazuje, že energetická obnova môže znížiť ročnú spotrebu tepelnej energie na vykurovanie až o 85,75 %, so znížením emisií CO2 o takmer 80 %.

Na príklade budovy Vukovarska dosahuje úspora tepelnej energie 76,52 % a zníženie CO2 62,99 %. Tieto čísla nie sú teoretické. Sú namerané a overené energetickými certifikátmi po dokončení prác.

Vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti
Lepšia energetická trieda priamo zvyšuje trhovú hodnotu bytu alebo budovy. Rozdiel v energetickej spotrebe medzi zlými (E, F, G) a dobrými (A, B) energetickými triedami môže byť desaťnásobný.

Kupujúci a investori čoraz viac hľadajú nehnuteľnosti s nízkymi nákladmi na údržbu a byt v budove triedy B alebo C dosahuje na trhu vyššiu cenu ako porovnateľný byt v budove triedy E alebo F. Rast cien bytov v Chorvátsku, ktorý v Záhrebe dosiahol 24 percent, dodatočne zdôrazňuje dôležitosť energetickej účinnosti ako faktora hodnoty.

Návratnosť a spolufinancovanie v roku 2026.

Návratnosť energetickej obnovy závisí od výšky investície, úrovne spolufinancovania a dosiahnutých úspor. V aktuálnych výzvach NPOO a Fondu pre ochranu životného prostredia a energetickú účinnosť sa intenzita spolufinancovania prác na energetickej obnove viacbytových domov pohybuje v rozsahu približne 60 až 80 % oprávnených nákladov, s vyššími sadzbami pre vypracovanie projektovej dokumentácie a riadenie projektu.

To v praxi znamená, že spoluvlastníci väčšinu nákladov nenesú sami, ale prostredníctvom kombinácie prostriedkov EÚ a národných prostriedkov. Zvyšok nákladov sa najčastejšie financuje z rezervného fondu, dodatočných platieb spoluvlastníkov alebo úveru, ktorý sa spláca prostredníctvom budúcich úspor režijných nákladov.

Rýchlosť reakcie spoločenstva spoluvlastníkov je kľúčová vzhľadom na obmedzené rozpočty – napríklad v jednej z posledných výziev bolo prijatých 565 projektov, pričom požadované sumy nenávratných prostriedkov výrazne prevýšili dostupný fond. Budovy, ktoré začnú s prípravou neskoro, často skončia na náhradných zoznamoch alebo nezískajú spolufinancovanie v danom cykle.

Orientačná doba návratnosti investície pre komplexnú obnovu, pri vysokých úrovniach spolufinancovania, sa v praxi pohybuje v rozsahu približne 5 až 12 rokov, v závislosti od veľkosti budovy, rozsahu zásahov a miestnych cien energií. Bez spolufinancovania môže byť táto doba podstatne dlhšia, čo robí včasné podanie žiadosti o výzvy dôležitým finančným rozhodnutím.

Profesionálny tip: Najväčšia „strata“ nie je len zmeškanie úspor, ale aj zmeškanie výhodných podmienok spolufinancovania. Spoločenstvá, ktoré pripravia dokumentáciu včas, majú výrazne väčšiu šancu získať prostriedky s vyššími sadzbami spolufinancovania.

Regent ako partner v procese energetickej obnovy a kúpy nehnuteľností

Regent sleduje predpisy a trendy v energetickej obnove, pretože priamo ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami. Profesionálny tím Vám môže pomôcť pochopiť, ako energetická trieda, certifikát a potenciál obnovy ovplyvňujú hodnotu Vášho bytu alebo budovy. V spolupráci s energetickými certifikátormi a projektantmi je možné posúdiť návratnosť plánovaných zásahov a prepojiť ich s cieľmi kúpy alebo predaja.

Pre investorov, ktorí hľadajú nehnuteľnosti s vysokým energetickým štandardom, Regent ponúka vybrané byty v novostavbách a projektoch, ktoré už spĺňajú požiadavky nZEB, spolu s poradenstvom o tom, ako energetická účinnosť ovplyvňuje dlhodobý výnos z prenájmu. V kombinácii s finančným poradenstvom môžu vlastníci a kupujúci získať jasnejší obraz o tom, kedy je výhodnejšie investovať do existujúcej budovy a kedy hľadať novú nehnuteľnosť s už zabudovanými vysokými štandardmi.

Profesionálny tip: Pri zvažovaní kúpy alebo predaja nehnuteľnosti si vždy okrem klasických dokumentov (výpis z katastra nehnuteľností, stavebné a kolaudačné povolenie) skontrolujte aj energetický certifikát – stáva sa jedným z kľúčových parametrov v rokovaniach.

Často kladené otázky

Čo je energetický certifikát budovy a prečo je povinný?

Energetický certifikát je dokument, ktorý zobrazuje energetickú triedu budovy alebo jej osobitnej časti na stupnici od A+ po G, podľa pravidiel energetickej certifikácie, a je povinný pri predaji, prenájme alebo vydávaní kolaudačného rozhodnutia pre väčšinu obytných a obchodných nehnuteľností s rozlohou väčšou ako 50 m². Jeho účelom je transparentne ukázať kupujúcim a nájomcom energetickú účinnosť nehnuteľnosti a očakávané prevádzkové náklady.

Koľko stojí energetická obnova viacbytového domu?

Celkové náklady závisia od veľkosti budovy, rozsahu zásahov, vybraných materiálov a miestnych cien prác, ale v aktuálnych výzvach NPOO spolufinancovanie prác zvyčajne pokrýva 60 – 80 % oprávnených nákladov na energetickú obnovu, pričom projektová dokumentácia a riadenie projektu sú financované ešte výhodnejšími sadzbami. Zvyšok nákladov nesú spoluvlastníci, najčastejšie prostredníctvom rezervného fondu, dodatočných príspevkov alebo úveru.

Môže jeden spoluvlastník zablokovať obnovu celej budovy?

Pri väčšine programov spolufinancovania sa vyžaduje najmenej nadpolovičná väčšina hlasov spoluvlastníkov podľa vlastníckeho podielu, definovaná dokumentáciou výzvy a medzivlastníckou zmluvou. To znamená, že jednotlivý spoluvlastník spravidla nemôže samostatne zablokovať projekt, ktorý získal potrebnú väčšinu hlasov a spĺňa kritériá výzvy.

Aká je doba návratnosti investície do energetickej obnovy?

Pri vysokých úrovniach spolufinancovania sa orientačná doba návratnosti investície do komplexnej obnovy pohybuje v rozsahu približne 5 až 12 rokov, v závislosti od rozsahu prác a ceny energií. Bez spolufinancovania môže byť táto doba podstatne dlhšia, preto sa včasné podanie žiadosti o výzvy a dobré plánovanie projektu považuje za kľúčový prvok návratnosti.

Môže majiteľ jedného bytu získať spolufinancovanie na obnovu iba svojho bytu?

Väčšina štátnych a EÚ programov spolufinancovania je zameraná na viacbytové domy ako celky, prostredníctvom spoločenstva spoluvlastníkov, takže jednotlivé byty spravidla nemôžu samostatne získať nenávratné prostriedky na zásahy, ako je obnova fasády alebo strechy. Majiteľ bytu môže vykonať určité opatrenia (stolárstvo, lokálna izolácia, regulácia vykurovania) na vlastné náklady, ale podrobnosti je vždy potrebné skontrolovať v podmienkach konkrétnej výzvy.