Einfache Gebäude: Was man ohne Baugenehmigung bauen darf

Einige kleinere und einfachere Bauwerke und Arbeiten können in Kroatien ohne Baugenehmigung ausgeführt werden, ein Teil sogar ohne Hauptprojekt — aber nur solche, die die Vorschrift ausdrücklich in diese Kategorie einordnet und nur unter genau festgelegten Bedingungen. Welche Bauwerke das sind, welche Abmessungen sie haben und unter welchen Bedingungen dies gilt, ist in der Verordnung über einfache und andere Bauwerke und Arbeiten festgelegt, während das Baugesetz den Rahmen vorgibt. Vorschriften können sich ändern, daher müssen die Liste und die Bedingungen in der aktuellen Vorschrift überprüft und nicht angenommen werden. Eine falsche Annahme, dass etwas keine Genehmigung benötigt, kann zu illegalem Bauen führen. In diesem Leitfaden erläutern wir die Logik der Kategorie einfacher Bauwerke und wie Sie sicher überprüfen können, ob Sie ohne Genehmigung bauen dürfen.

Viele Eigentümer möchten an ihrer Immobilie einen kleineren Eingriff vornehmen — ein Nebengebäude, einen Zaun, eine Terrasse, einen Abstellraum oder ein ähnliches Objekt errichten — und fragen sich dabei, ob sie dafür eine Baugenehmigung benötigen. Die gute Nachricht ist, dass die kroatischen Vorschriften für eine bestimmte Kategorie kleinerer und einfacherer Bauwerke und Arbeiten ein vereinfachtes Verfahren vorsehen: ein Teil davon kann ohne Baugenehmigung gebaut werden, und einige sogar ohne Hauptprojekt. Diese Kategorie ist unter dem Begriff „einfache Bauwerke" bekannt. Doch genau hierin liegt die größte Gefahr eines Missverständnisses. „Ohne Genehmigung" bedeutet weder „ohne Regeln" noch „was immer ich will" — es bedeutet eine genau definierte Liste von Bauwerken, jedes unter genau vorgeschriebenen Bedingungen. Eine falsche Annahme, dass etwas zu den einfachen Bauwerken gehört, obwohl es das tatsächlich nicht tut oder die Bedingungen nicht erfüllt, kann zu illegalem Bauen mit allen Konsequenzen führen. In diesem Leitfaden erläutern wir, was die Kategorie der einfachen Bauwerke bedeutet, welche Logik dahintersteckt, welche Stufen der „Erleichterungen" es gibt und — am wichtigsten — wie Sie sicher überprüfen können, ob Sie einen konkreten Eingriff ohne Genehmigung ausführen dürfen.

Inhalt

• Was sind einfache Bauwerke
• Die Logik der Kategorie: warum einige Bauwerke keine Genehmigung benötigen
• Stufen des Regimes: ohne Genehmigung, ohne Hauptprojekt
• „Ohne Genehmigung" bedeutet nicht „ohne Regeln"
• Warum die Liste und die Bedingungen in der aktuellen Vorschrift überprüft werden müssen
• Wie Sie sicher überprüfen können, ob Sie bauen dürfen
• Risiken einer falschen Annahme
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Teil kleinerer und einfacherer Bauwerke kann ohne Baugenehmigung gebaut werden, und einige sogar ohne Hauptprojekt.
• Was in diese Kategorie fällt und unter welchen Bedingungen, ist in der Verordnung über einfache und andere Bauwerke und Arbeiten festgelegt.
• „Ohne Genehmigung" bedeutet nicht ohne Regeln — einzelne Bauwerke haben vorgeschriebene Beschränkungen (Fläche, Höhe, Nutzung), und die Lage wird im Bebauungsplan überprüft.
• Die Verordnung schreibt keinen universellen Abstand zur Grundstücksgrenze für alle einfachen Bauwerke vor.
• Die Liste und die Bedingungen können sich durch Gesetzesänderungen ändern, daher müssen sie in der aktuellen Version überprüft werden.
• Eine falsche Annahme kann zu illegalem Bauen führen, und eine nachträgliche Legalisierung ist keine universelle Lösung.

Was sind einfache Bauwerke

Einfache Bauwerke sind eine Kategorie kleinerer und einfacherer Bauwerke und Arbeiten, die die Vorschriften vom regulären Bauregime ausnehmen und für die ein vereinfachtes Verfahren vorgesehen ist — ohne Baugenehmigung, und für einen Teil davon auch ohne Hauptprojekt. Die Idee ist, dass für kleinere Eingriffe, die nicht dieselbe Komplexität und dasselbe Risiko wie größere Bauwerke mit sich bringen, es nicht verhältnismäßig wäre, das gesamte Genehmigungsverfahren zu verlangen, das beispielsweise für den Bau eines Hauses gilt. Welche konkreten Bauwerke und Arbeiten in diese Kategorie fallen, ist keine Frage der Einschätzung oder der Logik „das ist klein genug, also darf ich es wahrscheinlich", sondern einer genau vorgeschriebenen Liste. Die konkreten Bauwerke und Arbeiten, die ohne Baugenehmigung gebaut bzw. ausgeführt werden dürfen, sind in der Verordnung über einfache und andere Bauwerke und Arbeiten (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 und 155/23) festgelegt. Das geltende Baugesetz (NN 155/25) legt in Artikel 85 den Rahmen für das Bauen ohne Baugenehmigung fest, während die Verordnung die konkreten Bauwerke, Arbeiten und Bedingungen auflistet. Es gibt keine allgemeine Definition, nach der etwas „klein genug" ist, um automatisch keine Genehmigung zu benötigen — es muss überprüft werden, ob der konkrete Eingriff zu den in der Verordnung genannten gehört.

Professioneller Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf den Eindruck, dass etwas „klein genug" ist, um keine Genehmigung zu benötigen — die Kategorie der einfachen Bauwerke ist eine genau vorgeschriebene Liste mit Bedingungen, keine Frage der Einschätzung; nur die aktuelle Verordnung sagt, ob Ihr Vorhaben dazu gehört.

Logik der Kategorie: warum einige Bauwerke keine Genehmigung benötigen

Hinter der Kategorie der einfachen Bauwerke steht eine verständliche Logik der Verhältnismäßigkeit. Das Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung existiert, um sicherzustellen, dass Bauwerke sicher sind, den Bebauungsplänen und Vorschriften entsprechen und der Umwelt und den Nachbarn nicht schaden. Für große und komplexe Bauwerke ist diese Überwachung unerlässlich. Für eine Reihe kleinerer Eingriffe — Nebengebäude, kleinere Bauwerke, bestimmte Arbeiten — wäre das vollständige Verfahren jedoch unverhältnismäßig in Bezug auf Aufwand und Risiko, weshalb die Vorschrift für sie ein leichteres Regime vorsieht. Diese Logik erklärt auch, warum „ohne Genehmigung" nicht „ohne jegliche Regeln" bedeutet. Ziel ist es nicht, Sicherheit und Ordnung bei kleineren Eingriffen abzuschaffen, sondern sie einfacher zu erreichen — durch im Voraus vorgeschriebene Bedingungen anstelle eines individuellen Genehmigungsverfahrens. Daher muss jedes einfache Bauwerk weiterhin die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen; es wird lediglich nicht das gesamte Genehmigungsverfahren durchgeführt. Das Verständnis dieser Logik hilft dem Käufer und Eigentümer, die Kategorie richtig zu verstehen — als Erleichterung innerhalb der Regeln, aber nicht als Ausnahme von ihnen.

Professioneller Tipp: Verstehen Sie die Kategorie der einfachen Bauwerke als „einfacheres Verfahren", aber nicht als „keine Regeln" — die Vorschrift ist weniger anspruchsvoll, weil der Eingriff kleiner ist, aber die Bedingungen existieren weiterhin und müssen eingehalten werden, andernfalls ist der Bau nicht legal, auch wenn keine Genehmigung erforderlich war.

Stufen des Regimes: ohne Genehmigung, ohne Hauptprojekt

Innerhalb der Kategorie der einfachen Bauwerke ist es wichtig zu unterscheiden, dass nicht alle „Erleichterungen" gleich sind — es gibt mehrere Stufen der Vereinfachung. Die Verordnung unterscheidet mehrere Stufen des vereinfachten Regimes. Ein Teil der Bauwerke und Arbeiten kann ohne Baugenehmigung und ohne Hauptprojekt ausgeführt werden, während für einen anderen Teil die Baugenehmigung ebenfalls nicht erforderlich ist, ein Hauptprojekt jedoch obligatorisch ist. Einzelne Eingriffe können auch ein Typenprojekt, eine entsprechende Entscheidung oder andere Dokumentationen erfordern. Für bestimmte Bauwerke und Arbeiten ist auch die Meldung des Baubeginns und die fachliche Bauüberwachung vorgeschrieben. Daher sollte „ohne Baugenehmigung" nicht mit „ohne Dokumentation" gleichgesetzt werden. Für den Eigentümer ist es wichtig, diese Stufen nicht zu verwechseln und nicht anzunehmen, dass das Fehlen einer Genehmigung automatisch das Fehlen jeglicher Verpflichtung bedeutet. Einige Eingriffe, die keine Genehmigung benötigen, erfordern weiterhin ein Haupt- oder Typenprojekt, andere Dokumentationen, die Meldung des Baubeginns oder eine fachliche Bauüberwachung. Daher muss für jeden konkreten Eingriff nicht nur überprüft werden, ob er zu den einfachen Bauwerken gehört, sondern auch, welche genaue Stufe des Regimes und welche Bedingungen für ihn gelten. Dieser Unterschied wird leicht übersehen, ist aber für das korrekte Vorgehen wesentlich.

Professioneller Tipp: Nehmen Sie nicht an, dass „keine Genehmigung erforderlich" bedeutet „absolut nichts erforderlich" — innerhalb der Kategorie gibt es mehrere Stufen, sodass einige Eingriffe weiterhin ein Projekt, eine Meldung des Baubeginns oder eine fachliche Bauüberwachung erfordern; überprüfen Sie für Ihr konkretes Vorhaben, welche genaue Stufe und welche Bedingungen gelten.

„Ohne Genehmigung" bedeutet nicht „ohne Regeln"

Dies ist eine Botschaft, die es wert ist, wiederholt zu werden, da sie die Quelle der häufigsten Fehler ist. Selbst wenn ein Bauwerk als einfach gilt und keine Genehmigung benötigt, muss es dennoch eine Reihe von Regeln und Bedingungen einhalten. Die Verordnung legt für einzelne Bauwerke konkrete Beschränkungen fest, beispielsweise die maximale Fläche, Höhe, Tiefe, Nutzung oder den Ort, an dem sie gebaut werden dürfen. Zusätzlich zu diesen Bedingungen ist es erforderlich, auch den gültigen Bebauungsplan für das konkrete Grundstück zu überprüfen, insbesondere wenn es um die Lage des Bauwerks und den Abstand zur Nachbargrundstücksgrenze geht. Hier gibt es eine wichtige Nuance, die Eigentümer oft falsch verstehen: Die Verordnung schreibt keinen universellen Abstand zur Grundstücksgrenze für alle einfachen Bauwerke vor. Die allgemeine Regel besagt, dass der Eingriff mit dem Bebauungsplan in Einklang stehen muss, abgesehen von einigen ausdrücklich vorgeschriebenen Ausnahmen. Daher wird die Lage des Bauwerks, einschließlich des erforderlichen Abstands zur Grundstücksgrenze, in der Regel im gültigen Bebauungsplan für den konkreten Standort überprüft. Ein Bauwerk, das „einfach" ist, aber die vorgeschriebenen Beschränkungen überschreitet oder nicht mit dem Plan übereinstimmt, ist nicht legal, nur weil es keine Genehmigung benötigte. Besonders heikel ist die Frage des Verhältnisses zu den Nachbarn: Ein einfaches Bauwerk, das entgegen den Regeln platziert wird, kann ein Problem verursachen, obwohl es formal keine Genehmigung benötigte.

Professioneller Tipp: Auch beim Bau ohne Genehmigung überprüfen Sie die Beschränkungen aus der Verordnung und die Übereinstimmung mit der Lage gemäß Bebauungsplan — es gibt keinen universellen Abstand zur Grundstücksgrenze für alle einfachen Bauwerke, daher wird dieser für den konkreten Standort festgelegt, und ein Konflikt mit dem Nachbarn bezüglich der Grenze ist eines der häufigsten Probleme.

Warum die Liste und die Bedingungen in der aktuellen Vorschrift überprüft werden müssen

Dies ist vielleicht die wichtigste praktische Botschaft des gesamten Textes. Die Liste der einfachen Bauwerke und die Bedingungen, unter denen sie gebaut werden dürfen, können sich durch Gesetzesänderungen ändern. Was vor einigen Jahren galt, könnte sich inzwischen geändert haben: Einige Bauwerke könnten in die Kategorie aufgenommen oder daraus entfernt worden sein, und die Bedingungen könnten sich geändert haben. Aus diesem Grund dürfen die Liste und die Bedingungen niemals aus dem Gedächtnis, der Erfahrung anderer oder älteren Quellen angenommen, sondern müssen in der aktuellen Vorschrift überprüft werden. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Leitfadens gilt die Verordnung über einfache und andere Bauwerke und Arbeiten (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 und 155/23), die auf der Grundlage der Übergangsbestimmungen des Baugesetzes (NN 155/25) bis zur Verabschiedung einer neuen Verordnung in Kraft geblieben ist. Daher ist vor jedem konkreten Eingriff die aktuell gültige Version der Vorschriften zu prüfen. Dies ist ein Bereich, in dem das Verlassen auf veraltete Informationen besonders riskant ist, da sich Vorschriften ändern und die Folgen einer falschen Annahme vom Eigentümer getragen werden.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie vor dem Bau ohne Genehmigung immer die aktuelle Vorschrift und nicht eine ältere Quelle oder die Erfahrung anderer — die Liste der einfachen Bauwerke und ihre Bedingungen können sich ändern, sodass das, was vor einigen Jahren „erlaubt" war, heute möglicherweise nicht mehr gilt, und die Konsequenzen tragen Sie.

Wie Sie sicher überprüfen können, ob Sie bauen dürfen

Ein sicherer Ansatz für das Bauen ohne Genehmigung basiert auf mehreren Schritten, die den Eigentümer vor Fehlern schützen. Der erste Schritt ist, in der aktuellen Verordnung zu überprüfen, ob der konkrete Eingriff überhaupt in die Kategorie der einfachen Bauwerke fällt. Der zweite Schritt ist zu prüfen, welche Stufe des Regimes für ihn gilt (ohne Genehmigung und ohne Hauptprojekt, oder ohne Genehmigung mit Hauptprojekt) und welche Bedingungen er erfüllen muss. Der dritte Schritt ist die Überprüfung der raumplanerischen Bedingungen und der Situation am Standort selbst, da die Standortbedingungen an das konkrete Grundstück gebunden sind. Wenn Sie unsicher sind, ob der konkrete Eingriff zu den Bauwerken und Arbeiten gehört, die ohne Baugenehmigung ausgeführt werden können, ist es ratsam, sich vor Beginn der Arbeiten an einen autorisierten Planer und, falls erforderlich, an die zuständige Verwaltungsbehörde für Bauwesen zu wenden. Zur Überprüfung der raumplanerischen Bedingungen kann der Planer eine Standortinformation einholen, während spezielle Bedingungen und Bestätigungen für vorgeschriebene Eingriffe über das eDozvola-System eingeholt werden. Beginnen Sie nicht mit dem Bau, nur aufgrund einer mündlichen Annahme, dass keine Genehmigung erforderlich ist. Für Eingriffe, die dennoch eine Genehmigung erfordern, sowie für Fragen der Legalisierung bereits ausgeführter Bauten verweisen wir auf unsere separaten Inhalte zu diesen Themen.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie bei jeder Unsicherheit lieber bei einem autorisierten Planer oder der zuständigen Verwaltungsbehörde, ob Sie ohne Genehmigung bauen dürfen, anstatt es anzunehmen — die Kosten der Überprüfung sind im Vergleich zu den Kosten und Folgen eines illegalen Baus, wenn die Annahme falsch ist, vernachlässigbar.

Risiken einer falschen Annahme

Das größte Risiko dieses Themas ist eine falsche Annahme — die Überzeugung, dass etwas keine Genehmigung benötigt, wenn es tatsächlich benötigt wird, oder dass es die Bedingungen erfüllt, wenn es sie nicht erfüllt. Die Folge einer falschen Einschätzung kann ein illegaler Bau sein. Der Bauinspektor kann in vorgeschriebenen Fällen die Einstellung des Baus, die Anpassung oder den Abriss des Bauwerks oder eines Teils davon anordnen. Eine nachträgliche Legalisierung ist keine universelle Lösung zur nachträglichen Korrektur eines Fehlers. Obwohl durch Gesetzesänderungen aus dem Jahr 2026 die Frist für die Einreichung von Anträgen auf Erteilung einer Entscheidung über den ausgeführten Zustand abgeschafft wurde, bezieht sich dieses Verfahren auf illegal errichtete Gebäude, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen, insbesondere die Bedingung, dass sie spätestens am 21. Juni 2011 gebaut bzw. rekonstruiert wurden. Für neuere illegale Bauten sollte nicht mit der Möglichkeit einer nachträglichen Legalisierung gemäß diesem Sondergesetz gerechnet werden. Dieses Risiko ist besonders tückisch, da es aus guter Absicht und der Überzeugung entsteht, dass korrekt gehandelt wird. Ein Eigentümer, der „weiß", dass etwas keine Genehmigung benötigt, sich aber auf veraltete oder ungenaue Informationen verlässt, kann ein Objekt im guten Glauben errichten und dennoch in der Illegalität landen. Gerade deshalb ist die Überprüfung der aktuellen Vorschriften und, bei Unsicherheit, bei einem Experten so wichtig — sie verwandelt die Annahme in Sicherheit. Beim Kauf einer Immobilie gilt es ebenso zu prüfen, ob bestehende Nebengebäude legal errichtet wurden, da sich andernfalls ihr Problem auf den Käufer überträgt.
Professioneller Tipp: Überprüfen Sie beim Kauf einer Immobilie, ob bestehende Nebengebäude (Abstellräume, Überdachungen, Zäune und Ähnliches) legal errichtet wurden — ein illegal errichtetes Objekt des Vorbesitzers wird zu Ihrem Problem und Ihren Kosten, und es wird am besten vor, nicht nach dem Kauf erkannt.Wie Regent Ihnen helfen kannDie Frage, ob etwas ohne Genehmigung gebaut werden darf und ob ein bestehendes Objekt legal errichtet wurde, ist Teil der Immobiliensicherheit, und hierbei können Ihnen Regent Immobilien helfen. Beim Kauf helfen wir Ihnen zu überprüfen, ob Neben- und andere Objekte auf der Immobilie gemäß den Vorschriften gebaut wurden und weisen Sie auf die Überprüfung des Baustatus hin. Für die konkrete Frage, ob Sie einen bestimmten Eingriff ohne Genehmigung ausführen dürfen, verweisen wir Sie auf die Überprüfung der aktuellen Verordnung und, bei Bedarf, auf einen autorisierten Planer oder die zuständige Behörde. Ziel ist es, dass Sie die Immobilie ohne versteckte Probleme mit illegalem Bau betreten. Für eine Überprüfung und Beratung erfahren Sie, wie der Kauf mit Regent aussieht, oder kontaktieren Sie uns.Häufig gestellte FragenWas sind einfache Bauwerke?Einfache Bauwerke sind eine Kategorie kleinerer und einfacherer Bauwerke und Arbeiten, die ohne Baugenehmigung gebaut bzw. ausgeführt werden können. Die konkrete Liste und die Bedingungen sind in der Verordnung über einfache und andere Bauwerke und Arbeiten festgelegt, und der Rahmen wird durch das Baugesetz vorgegeben. Ein Teil dieser Bauwerke wird auch ohne Hauptprojekt gebaut, während ein anderer Teil ein Hauptprojekt erfordert, auch wenn keine Baugenehmigung benötigt wird.Bedeutet „ohne Genehmigung", dass ich bauen kann, was immer ich will?Nein. „Ohne Baugenehmigung" bedeutet lediglich, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird, aber das Bauwerk muss weiterhin die in der Verordnung festgelegten Bedingungen sowie die entsprechenden raumplanerischen und anderen Vorschriften einhalten. Der Abstand zur Grundstücksgrenze hängt von den Regeln ab, die am konkreten Standort gelten, und es gibt keinen universellen Abstand, der in der Verordnung für alle einfachen Bauwerke vorgeschrieben ist.Woher weiß ich, ob mein Vorhaben zu den einfachen Bauwerken gehört?Durch Überprüfung der aktuellen Verordnung über einfache und andere Bauwerke und Arbeiten, die angibt, welche Bauwerke und Arbeiten ohne Baugenehmigung und unter welchen Bedingungen gebaut bzw. ausgeführt werden dürfen. Da sich die Liste und die Bedingungen ändern können, sollte man sich nicht auf das Gedächtnis oder ältere Quellen verlassen, sondern die aktuell gültige Vorschrift überprüfen und bei Unsicherheit einen autorisierten Planer oder die zuständige Verwaltungsbehörde fragen.Warum ist es wichtig, die aktuelle Vorschrift und nicht eine ältere Quelle zu überprüfen?Weil sich die Liste der einfachen Bauwerke und die Bedingungen für deren Bau durch Gesetzesänderungen ändern können. Einige Bauwerke können in die Kategorie aufgenommen oder daraus entfernt werden, und die Bedingungen können sich ändern. Was vor einigen Jahren galt, muss heute nicht mehr gelten. Das Verlassen auf veraltete Informationen ist riskant, da die Folgen einer falschen Annahme, einschließlich eines möglichen illegalen Baus, vom Eigentümer getragen werden.Was passiert, wenn ich etwas baue, in der Annahme, dass keine Genehmigung erforderlich ist, es aber tatsächlich doch ist?Es handelt sich um einen illegalen Bau. Der Bauinspektor kann in vorgeschriebenen Fällen die Einstellung des Baus, die Anpassung oder den Abriss des Bauwerks oder eines Teils davon anordnen. Eine nachträgliche Legalisierung ist nicht automatisch möglich: Gemäß der geltenden Vorschrift bezieht sich das Verfahren auf illegal errichtete Gebäude, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen, wobei eine Schlüsselbedingung ist, dass sie spätestens am 21. Juni 2011 gebaut bzw. rekonstruiert wurden. Für neuere illegale Bauten sollte nicht mit einer nachträglichen Legalisierung gemäß diesem Sondergesetz gerechnet werden.Muss ich beim Kauf einer Immobilie die Nebengebäude überprüfen?Ja. Es empfiehlt sich, zu prüfen, ob bestehende Nebengebäude (Abstellräume, Überdachungen, Zäune und Ähnliches) legal errichtet wurden, da ein illegal errichtetes Objekt des Vorbesitzers zu einem Problem und Kostenfaktor für den Käufer wird. Eine solche Überprüfung ist Teil der rechtlichen Due Diligence einer Immobilie vor dem Kauf und sollte am besten vor, nicht nach der Transaktion durchgeführt werden.EmpfohlenImmobilienprüfung vor dem KaufEintragung einer Immobilie in KroatienWie der Kauf- und Verkaufsprozess einer Immobilie in Kroatien funktioniert