Opere semplici: cosa si può costruire senza permesso di costruire

Alcune costruzioni e lavori minori e più semplici possono essere eseguiti in Croazia senza permesso di costruzione, e alcuni anche senza un progetto principale — ma solo quelli che la normativa classifica esplicitamente in questa categoria e solo a condizioni ben definite. Quali siano queste costruzioni, di quali dimensioni e a quali condizioni, è determinato dal Regolamento sulle costruzioni e altri lavori semplici, mentre il quadro generale è fornito dalla Legge sull'edilizia. Le normative possono cambiare, quindi l'elenco e le condizioni devono essere verificati nella normativa attuale, e non presumere. Una presunzione errata che qualcosa non richieda un permesso può portare a costruzioni illegali. In questa guida spieghiamo la logica della categoria delle costruzioni semplici e come verificare in modo sicuro se è possibile costruire senza permesso.

Molti proprietari desiderano realizzare un intervento minore sulla loro proprietà — installare una costruzione ausiliaria, una recinzione, una terrazza, un ripostiglio o un oggetto simile — e si chiedono se sia necessario un permesso di costruzione. La buona notizia è che le normative croate prevedono un regime semplificato per una determinata categoria di costruzioni e lavori minori e più semplici: alcuni possono essere costruiti senza permesso di costruzione, e alcuni anche senza un progetto principale. Questa categoria è conosciuta come "costruzioni semplici". Ma proprio qui risiede il più grande pericolo di un'interpretazione errata. "Senza permesso" non significa "senza regole" né "qualsiasi cosa io voglia" — significa un elenco precisamente definito di costruzioni, ciascuna con condizioni esattamente prescritte. Una presunzione errata che qualcosa rientri nelle costruzioni semplici, quando in realtà non vi rientra o non soddisfa le condizioni, può portare a costruzioni illegali con tutte le conseguenze. In questa guida spieghiamo cosa significa la categoria delle costruzioni semplici, qual è la sua logica, quali livelli di "agevolazioni" esistono e — la cosa più importante — come verificare in modo sicuro se è possibile eseguire un intervento specifico senza permesso.

Indice

• Cosa sono le costruzioni semplici
• La logica della categoria: perché alcune costruzioni non necessitano di permesso
• Livelli di regime: senza permesso, senza progetto principale
• "Senza permesso" non significa "senza regole"
• Perché l'elenco e le condizioni devono essere verificati nella normativa attuale
• Come verificare in modo sicuro se è possibile costruire
• Rischi di un'ipotesi errata
• Domande frequenti

Punti chiave

• Alcune costruzioni minori e più semplici possono essere realizzate senza permesso di costruzione, e alcune anche senza un progetto principale.
• Cosa rientra in questa categoria e a quali condizioni è determinato dal Regolamento sulle costruzioni e altri lavori semplici.
• "Senza permesso" non significa senza regole — singole costruzioni hanno limitazioni prescritte (superficie, altezza, destinazione d'uso), e la loro ubicazione viene verificata nel piano urbanistico.
• Il Regolamento non prescrive una distanza universale dal confine del lotto per tutte le costruzioni semplici.
• L'elenco e le condizioni possono essere modificati da emendamenti normativi, quindi devono essere verificati nella versione attuale.
• Una presunzione errata può portare a costruzioni illegali, e la legalizzazione non è una soluzione universale.

Cosa sono le costruzioni semplici

Le costruzioni semplici sono una categoria di costruzioni e lavori minori e più semplici che le normative escludono dal regime edilizio ordinario e per i quali prevedono una procedura semplificata — senza necessità di permesso di costruzione, e per una parte di essi anche senza un progetto principale. L'idea è che per interventi minori, che non comportano la stessa complessità e rischio delle costruzioni più grandi, non sia proporzionato richiedere l'intera procedura di ottenimento del permesso valida, ad esempio, per la costruzione di una casa. Quali costruzioni e lavori rientrano in questa categoria non è questione di valutazione o della logica „è piccolo quindi probabilmente posso farlo", ma di un elenco precisamente prescritto. Le costruzioni e i lavori specifici che possono essere costruiti o eseguiti senza permesso di costruzione sono determinati dal Regolamento sulle costruzioni e altri lavori semplici (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 e 155/23). La Legge sull'edilizia vigente (NN 155/25), all'articolo 85, prescrive il quadro per la costruzione senza permesso di costruzione, mentre il Regolamento elenca le costruzioni, i lavori e le condizioni specifiche. Non esiste una definizione generale secondo cui qualcosa è „abbastanza piccolo" da non aver bisogno automaticamente di un permesso — è necessario verificare se l'intervento specifico rientra tra quelli elencati nel Regolamento.

Consiglio professionale: Non affidatevi all'impressione che qualcosa sia „abbastanza piccolo" da non aver bisogno di un permesso — la categoria delle costruzioni semplici è un elenco precisamente prescritto con condizioni, non una questione di valutazione; solo il Regolamento attuale indica se il vostro intervento rientra in essa.

La logica della categoria: perché alcune costruzioni non necessitano di permesso

Dietro la categoria delle costruzioni semplici c'è una logica comprensibile di proporzionalità. La procedura per l'ottenimento del permesso di costruzione esiste per garantire che le costruzioni siano sicure, conformi ai piani urbanistici e alle normative, e che non danneggino l'ambiente e i vicini. Per costruzioni grandi e complesse, tale supervisione è essenziale. Ma per una serie di interventi minori — strutture ausiliarie, costruzioni più piccole, determinati lavori — la procedura completa sarebbe sproporzionata rispetto allo sforzo e al rischio, quindi la normativa prevede un regime più leggero. Questa logica spiega anche perché „senza permesso" non significa „senza alcuna regola". L'obiettivo non è abolire la sicurezza e l'ordine per gli interventi minori, ma raggiungerli in modo più semplice — attraverso condizioni predefinite invece di una procedura di permesso individuale. Pertanto, ogni costruzione semplice deve comunque soddisfare le condizioni prescritte; semplicemente non viene eseguita l'intera procedura per l'ottenimento del permesso. Comprendere questa logica aiuta l'acquirente e il proprietario a capire correttamente la categoria — come un'agevolazione all'interno delle regole, e non come un'esenzione da esse.

Consiglio professionale: Comprendete la categoria delle costruzioni semplici come una „procedura più semplice", non come „nessuna regola" — la normativa è meno esigente perché l'intervento è minore, ma le condizioni esistono ancora e devono essere rispettate, altrimenti la costruzione non è legale, anche se non richiedeva un permesso.

Livelli di regime: senza permesso, senza progetto principale

All'interno della categoria delle costruzioni semplici è importante distinguere che non tutte le „agevolazioni" sono uguali — esistono più livelli di semplificazione. Il Regolamento distingue più livelli di regime semplificato. Una parte delle costruzioni e dei lavori può essere eseguita senza permesso di costruzione e senza un progetto principale, mentre per un'altra parte il permesso di costruzione è anch'esso non necessario, ma è obbligatorio un progetto principale. Singoli interventi possono richiedere anche un progetto tipo, una decisione appropriata o altra documentazione. Per determinate costruzioni e lavori è prescritta anche la notifica di inizio costruzione e la supervisione professionale. Per questo motivo „senza permesso di costruzione" non deve essere equiparato a „senza documentazione". Per il proprietario è importante non confondere questi livelli e non presumere che l'assenza di permesso significhi automaticamente l'assenza di ogni obbligo. Alcuni interventi che non richiedono permesso richiedono comunque un progetto principale o tipo, altra documentazione, notifica di inizio costruzione o supervisione professionale. Per questo motivo, per ogni intervento specifico, è necessario verificare non solo se rientra nelle costruzioni semplici, ma anche quale livello esatto di regime e quali condizioni si applicano. Questa differenza è facilmente trascurabile, ma è essenziale per un'azione corretta.

Consiglio professionale: Non presumete che „non serve il permesso" significhi „non serve proprio nulla" — all'interno della categoria esistono più livelli, quindi alcuni interventi richiedono comunque un progetto, la notifica di inizio costruzione o la supervisione professionale; per il vostro intervento specifico verificate quale livello esatto e quali condizioni si applicano.

"Senza permesso" non significa "senza regole"

Questo è un messaggio che vale la pena ripetere perché è la fonte degli errori più comuni. Anche quando una costruzione rientra nelle semplici e non necessita di permesso, essa deve comunque rispettare una serie di regole e condizioni. Il Regolamento per singole costruzioni stabilisce limitazioni specifiche, ad esempio la superficie massima, l'altezza, la profondità, la destinazione d'uso o il luogo in cui possono essere costruite. Oltre a queste condizioni, è necessario verificare anche il piano urbanistico vigente per il lotto specifico, soprattutto per quanto riguarda la collocazione della costruzione e la distanza dal confine del lotto adiacente. Qui è importante una sfumatura che i proprietari spesso fraintendono: il Regolamento non prescrive una distanza universale dal confine per tutte le costruzioni semplici. La regola generale è che l'intervento deve essere conforme al piano urbanistico, con alcune eccezioni esplicitamente prescritte. Pertanto, la collocazione della costruzione, inclusa la distanza necessaria dal confine del lotto, di norma viene verificata nel piano urbanistico vigente per la località specifica. Una costruzione che è „semplice", ma che supera le limitazioni prescritte o non è conforme al piano, non è legale solo perché non richiedeva un permesso. Particolarmente sensibile è la questione dei rapporti con i vicini: una costruzione semplice collocata in violazione delle regole può creare problemi nonostante formalmente non richiedesse un permesso.

Consiglio professionale: Anche nella costruzione senza permesso verificate le limitazioni del Regolamento e la conformità con la collocazione secondo il piano urbanistico — non esiste una distanza universale dal confine per tutte le costruzioni semplici, quindi essa viene determinata per la località specifica, e il conflitto con il vicino riguardo al confine è uno dei problemi più comuni.

Perché l'elenco e le condizioni devono essere verificati nella normativa attuale

Questo è forse il messaggio pratico più importante dell'intero testo. L'elenco delle costruzioni semplici e le condizioni in base alle quali possono essere costruite possono cambiare con gli emendamenti normativi. Ciò che era valido qualche anno fa potrebbe essere cambiato nel frattempo: alcune costruzioni potrebbero essere entrate o uscite dalla categoria, e le condizioni potrebbero essere state modificate. Per questo motivo, l'elenco e le condizioni non devono mai essere presunti dalla memoria, dall'esperienza altrui o da fonti obsolete, ma verificati nella normativa attuale. Al momento della pubblicazione di questa guida, è applicabile il Regolamento sulle costruzioni e altri lavori semplici (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 e 155/23), che, in base alle disposizioni transitorie della Legge sull'edilizia (NN 155/25), è rimasto in vigore fino all'adozione di un nuovo regolamento. Perciò, prima di ogni intervento specifico, è necessario verificare la versione attualmente valida della normativa. Questa è un'area in cui affidarsi a informazioni obsolete è particolarmente rischioso, perché le normative cambiano e le conseguenze di un'ipotesi errata sono a carico del proprietario.

Consiglio professionale: Prima di costruire senza permesso, verificate sempre la normativa attuale, e non una fonte più vecchia o l'esperienza altrui — l'elenco delle costruzioni semplici e le loro condizioni possono cambiare, quindi ciò che era „permesso" qualche anno fa potrebbe non essere più valido oggi, e le conseguenze sono a vostro carico.

Come verificare in modo sicuro se è possibile costruire

Un approccio sicuro alla costruzione senza permesso si riduce a pochi passaggi che proteggono il proprietario dall'errore. Il primo è verificare nel Regolamento attuale se l'intervento specifico rientra nella categoria delle costruzioni semplici. Il secondo è verificare quale livello di regime si applica (senza permesso e senza progetto principale, o senza permesso con progetto principale) e quali condizioni deve soddisfare. Il terzo è verificare le condizioni urbanistiche e la situazione sul luogo stesso, poiché le condizioni di ubicazione sono legate al lotto specifico. Se non siete sicuri se un determinato intervento rientri nelle costruzioni e lavori che possono essere eseguiti senza permesso di costruzione, è consigliabile, prima di iniziare i lavori, rivolgersi a un progettista autorizzato e, se necessario, all'ente amministrativo competente per le questioni edilizie. Per la verifica delle condizioni urbanistiche, il progettista può ottenere un'informazione di localizzazione, mentre le condizioni speciali e le certificazioni per gli interventi per i quali sono prescritte vengono acquisite tramite il sistema eDozvola. Non iniziate la costruzione solo sulla base di un'ipotesi verbale che il permesso non sia necessario. Per gli interventi che richiedono comunque un permesso, così come per le questioni di legalizzazione di quanto già realizzato, vi rimandiamo ai nostri contenuti specifici su tali argomenti.

Consiglio professionale: In caso di qualsiasi incertezza, è meglio verificare con un progettista autorizzato o l'ente amministrativo competente se è possibile costruire senza permesso, piuttosto che presumere — il costo della verifica è trascurabile rispetto al costo e alle conseguenze di una costruzione illegale se l'ipotesi si rivela errata.

Rischi di un'ipotesi errata

Il rischio maggiore di questo argomento è un'ipotesi errata — la convinzione che qualcosa non richieda un permesso, quando in realtà lo richiede, o che soddisfi le condizioni, quando non le soddisfa. La conseguenza di una valutazione errata può essere una costruzione illegale. L'ispettore edilizio, nei casi previsti, può ordinare la sospensione della costruzione, la conformazione o la rimozione della costruzione o di parte di essa. La legalizzazione non è una soluzione universale per correggere errori successivi. Sebbene con le modifiche legislative del 2026 sia stato abolito il termine per la presentazione della domanda per il rilascio di una decisione sullo stato di fatto, tale procedura si riferisce agli edifici costruiti illegalmente che soddisfano i requisiti di legge, in particolare la condizione che siano stati costruiti o ricostruiti non oltre il 21 giugno 2011. Per le costruzioni illegali più recenti non si deve contare sulla possibilità di successiva legalizzazione secondo tale legge speciale. Questo rischio è particolarmente insidioso perché nasce da una buona intenzione e dalla convinzione di agire correttamente. Un proprietario che „sa" che qualcosa non richiede un permesso, ma si affida a informazioni obsolete o imprecise, può costruire un oggetto in buona fede, e tuttavia finire nell'illegalità. Proprio per questo la verifica nella normativa attuale e, in caso di incertezza, con un esperto è così importante — essa trasforma un'ipotesi in certezza. Al momento dell'acquisto di un immobile, allo stesso modo, è opportuno verificare se le strutture ausiliarie esistenti sono state costruite legalmente, perché altrimenti il loro problema si trasferisce all'acquirente.

Consiglio professionale: Al momento dell'acquisto di un immobile, verificate se le strutture ausiliarie esistenti (ripostigli, tettoie, recinzioni e simili) sono state costruite legalmente — un oggetto costruito illegalmente dal precedente proprietario diventa un vostro problema e costo, e si rileva meglio prima, e non dopo l'acquisto.

Come Regent può aiutarvi

La questione se si possa costruire qualcosa senza permesso e se un oggetto esistente sia stato costruito legalmente è parte della sicurezza di un immobile, e qui Regent Immobiliare può aiutarvi. Al momento dell'acquisto vi aiutiamo a verificare se gli oggetti ausiliari e altri sull'immobile sono stati costruiti in conformità con le normative e vi indirizziamo alla verifica dello stato di costruzione. Per la domanda specifica se è possibile eseguire un determinato intervento senza permesso, vi rimandiamo alla verifica del Regolamento attuale e, se necessario, a un progettista autorizzato o all'ente competente. L'obiettivo è che entriate nell'immobile senza problemi nascosti legati alla costruzione illegale. Per verifiche e consigli, consultate come funziona l'acquisto con Regent o contattateci.

Domande frequenti

Cosa sono le costruzioni semplici?

Le costruzioni semplici sono una categoria di costruzioni e lavori minori e più semplici che possono essere costruiti o eseguiti senza permesso di costruzione. L'elenco specifico e le condizioni sono determinati dal Regolamento sulle costruzioni e altri lavori semplici, e il quadro generale è fornito dalla Legge sull'edilizia. Una parte di queste costruzioni viene realizzata anche senza un progetto principale, mentre un'altra parte richiede un progetto principale, sebbene non un permesso di costruzione.

Significa „senza permesso" che posso costruire quello che voglio?

No. „Senza permesso di costruzione" significa solo che non si svolge la procedura per l'ottenimento del permesso, ma la costruzione deve comunque rispettare le condizioni prescritte dal Regolamento e le normative urbanistiche e altre pertinenti. La distanza dal confine del lotto dipende dalle regole valide nella località specifica e non esiste una distanza universale prescritta dal Regolamento per tutte le costruzioni semplici.

Come faccio a sapere se il mio intervento rientra nelle costruzioni semplici?

Verificando nel Regolamento attuale sulle costruzioni e altri lavori semplici, che elenca quali costruzioni e lavori possono essere costruiti o eseguiti senza permesso di costruzione e a quali condizioni. Poiché l'elenco e le condizioni possono cambiare, non bisogna affidarsi alla memoria o a fonti obsolete, ma verificare la normativa attualmente in vigore e, in caso di incertezza, chiedere a un progettista autorizzato o all'ente amministrativo competente.

Perché è importante verificare la normativa attuale, e non una fonte più vecchia?

Perché l'elenco delle costruzioni semplici e le condizioni per la loro costruzione possono cambiare con gli emendamenti normativi. Alcune costruzioni possono entrare o uscire dalla categoria, e le condizioni possono essere modificate. Ciò che era valido qualche anno fa potrebbe non essere più valido oggi. Affidarsi a informazioni obsolete è rischioso perché le conseguenze di un'ipotesi errata, inclusa una possibile costruzione illegale, sono a carico del proprietario.

Cosa succede se costruisco qualcosa pensando che non serva un permesso, quando in realtà è necessario?

Si tratta di una costruzione illegale. L'ispettore edilizio, nei casi previsti, può ordinare la sospensione della costruzione, la conformazione o la rimozione della costruzione o di parte di essa. La legalizzazione non è automaticamente possibile: secondo la normativa vigente, la procedura si riferisce agli edifici costruiti illegalmente che soddisfano i requisiti di legge, tra cui la condizione chiave che siano stati costruiti o ricostruiti non oltre il 21 giugno 2011. Per le costruzioni illegali più recenti non si deve contare sulla successiva legalizzazione secondo tale legge speciale.

Devo verificare le strutture ausiliarie sull'immobile al momento dell'acquisto?

Sì. È opportuno verificare se le strutture ausiliarie esistenti (ripostigli, tettoie, recinzioni e simili) sono state costruite legalmente, perché un oggetto costruito illegalmente dal precedente proprietario diventa un problema e un costo per l'acquirente. Tale verifica fa parte della due diligence legale dell'immobile prima dell'acquisto ed è meglio effettuarla prima, e non dopo la transazione.

Consigliato

• Ispezione dell'immobile prima dell'acquisto
• Registrazione dell'immobile in Croazia
• Come funziona il processo di compravendita immobiliare in Croazia