Jednostavne građevine: što smijete graditi bez građevinske dozvole

Neke manje i jednostavnije građevine i radovi mogu se u Hrvatskoj izvesti bez građevinske dozvole, a dio i bez glavnog projekta — ali samo oni koje propis izričito svrstava u tu kategoriju i samo pod točno određenim uvjetima. Koje su to građevine, kolikih dimenzija i uz koje uvjete određeno je Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, dok okvir daje Zakon o gradnji. Propisi se mogu mijenjati, pa se popis i uvjeti moraju provjeriti u aktualnom propisu, a ne pretpostaviti. Pogrešna pretpostavka da nešto ne treba dozvolu može voditi u nezakonitu gradnju. U ovom vodiču objašnjavamo logiku kategorije jednostavnih građevina i kako sigurno provjeriti smijete li graditi bez dozvole.

Mnogi vlasnici žele na svojoj nekretnini izvesti neki manji zahvat — postaviti pomoćnu građevinu, ogradu, terasu, spremište ili sličan objekt — i pritom se pitaju treba li im za to građevinska dozvola. Dobra vijest je da hrvatski propisi za određenu kategoriju manjih i jednostavnijih građevina i radova predviđaju pojednostavljen režim: dio ih se može graditi bez građevinske dozvole, a neki i bez glavnog projekta. Ta kategorija poznata je pod pojmom „jednostavne građevine". No upravo tu leži i najveća opasnost od pogrešnog razumijevanja. „Bez dozvole" ne znači „bez pravila" ni „što god poželim" — znači točno određen popis građevina, svaku pod točno propisanim uvjetima. Pogrešna pretpostavka da nešto spada u jednostavne građevine, kad zapravo ne spada ili ne ispunjava uvjete, može dovesti do nezakonite gradnje sa svim posljedicama. U ovom vodiču objašnjavamo što kategorija jednostavnih građevina znači, koja je njezina logika, koje razine „olakšica" postoje te — najvažnije — kako sigurno provjeriti smijete li konkretan zahvat izvesti bez dozvole.

Sadržaj

• Što su jednostavne građevine
• Logika kategorije: zašto neke građevine ne trebaju dozvolu
• Razine režima: bez dozvole, bez glavnog projekta
• „Bez dozvole" ne znači „bez pravila"
• Zašto se popis i uvjeti moraju provjeriti u aktualnom propisu
• Kako sigurno provjeriti smijete li graditi
• Rizici pogrešne pretpostavke
• Česta pitanja

Ključne spoznaje

• Dio manjih i jednostavnijih građevina može se graditi bez građevinske dozvole, a neke i bez glavnog projekta.
• Što spada u tu kategoriju i uz koje uvjete određeno je Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima.
• „Bez dozvole" ne znači bez pravila — pojedine građevine imaju propisana ograničenja (površina, visina, namjena), a smještaj se provjerava u prostornom planu.
• Pravilnik ne propisuje jednu univerzalnu udaljenost od granice čestice za sve jednostavne građevine.
• Popis i uvjeti mogu se mijenjati izmjenama propisa, pa se provjeravaju u aktualnoj verziji.
• Pogrešna pretpostavka može dovesti do nezakonite gradnje, a ozakonjenje nije univerzalno rješenje.

Što su jednostavne građevine

Jednostavne građevine su kategorija manjih i jednostavnijih građevina te radova koje propisi izdvajaju iz redovnog režima građenja i za koje predviđaju pojednostavljen postupak — bez potrebe za građevinskom dozvolom, a za dio njih i bez glavnog projekta. Ideja je da za manje zahvate, koji ne nose istu složenost i rizik kao veće građevine, nije razmjerno tražiti cijeli postupak ishođenja dozvole koji vrijedi za, primjerice, gradnju kuće. Konkretno koje građevine i radovi ulaze u tu kategoriju nije stvar procjene ni logike „to je maleno pa vjerojatno smijem", nego točno propisanog popisa. Konkretne građevine i radovi koji se mogu graditi odnosno izvoditi bez građevinske dozvole određeni su Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 i 155/23). Važeći Zakon o gradnji (NN 155/25) u članku 85. propisuje okvir za građenje bez građevinske dozvole, dok Pravilnik navodi konkretne građevine, radove i uvjete. Ne postoji opća definicija prema kojoj je nešto „dovoljno malo" da automatski ne treba dozvolu — potrebno je provjeriti nalazi li se konkretan zahvat među onima navedenima u Pravilniku.

Profesionalni savjet: Ne oslanjajte se na dojam da je nešto „dovoljno maleno" da ne treba dozvolu — kategorija jednostavnih građevina je točno propisan popis s uvjetima, a ne stvar procjene; jedino aktualni Pravilnik kaže spada li Vaš zahvat u nju.

Logika kategorije: zašto neke građevine ne trebaju dozvolu

Iza kategorije jednostavnih građevina stoji razumljiva logika razmjernosti. Postupak ishođenja građevinske dozvole postoji da bi se osiguralo da su građevine sigurne, u skladu s prostornim planovima i propisima te da ne štete okolini i susjedima. Za velike i složene građevine taj je nadzor nužan. No za niz manjih zahvata — pomoćnih objekata, manjih građevina, određenih radova — puni postupak bio bi nerazmjeran naporu i riziku, pa propis za njih predviđa lakši režim. Ta logika objašnjava i zašto „bez dozvole" ne znači „bez ikakvih pravila". Cilj nije ukinuti sigurnost i red kod manjih zahvata, nego ih postići jednostavnije — kroz unaprijed propisane uvjete umjesto kroz pojedinačni postupak dozvole. Zato svaka jednostavna građevina i dalje mora zadovoljiti propisane uvjete; samo se ne provodi cijeli postupak ishođenja dozvole. Razumijevanje te logike pomaže kupcu i vlasniku da kategoriju shvate ispravno — kao olakšicu unutar pravila, a ne kao izuzeće od njih.

Profesionalni savjet: Shvatite kategoriju jednostavnih građevina kao „lakši postupak", a ne kao „nema pravila" — propis je manje zahtjevan jer je zahvat manji, ali uvjeti i dalje postoje i moraju se poštovati, inače gradnja nije zakonita bez obzira što nije trebala dozvolu.

Razine režima: bez dozvole, bez glavnog projekta

Unutar kategorije jednostavnih građevina važno je razlikovati da nisu sve „olakšice" jednake — postoji više razina pojednostavljenja. Pravilnik razlikuje više razina pojednostavljenog režima. Dio građevina i radova može se izvesti bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta, dok je za drugi dio građevinska dozvola također nepotrebna, ali je obvezan glavni projekt. Pojedini zahvati mogu zahtijevati i tipski projekt, odgovarajuću odluku ili drugu dokumentaciju. Za određene građevine i radove propisana je i prijava početka građenja te stručni nadzor. Zbog toga „bez građevinske dozvole" ne treba poistovjećivati s „bez dokumentacije". Za vlasnika je važno ne pobrkati te razine i ne pretpostaviti da izostanak dozvole automatski znači izostanak svake obveze. Neki zahvati koji ne trebaju dozvolu i dalje traže glavni ili tipski projekt, drugu dokumentaciju, prijavu početka građenja ili stručni nadzor. Zbog toga se za svaki konkretan zahvat mora provjeriti ne samo spada li u jednostavne građevine, nego i koja točno razina režima i koji uvjeti za njega vrijede. Ova razlika lako se previdi, a bitna je za ispravno postupanje.

Profesionalni savjet: Ne pretpostavljajte da „ne treba dozvola" znači „ne treba baš ništa" — unutar kategorije postoji više razina, pa neki zahvati i dalje traže projekt, prijavu početka građenja ili stručni nadzor; za svoj konkretan zahvat provjerite koja točno razina i koji uvjeti vrijede.

„Bez dozvole" ne znači „bez pravila"

Ovo je poruka koju vrijedi ponoviti jer je izvor najčešćih pogrešaka. I kad građevina spada u jednostavne i ne treba dozvolu, ona i dalje mora poštovati niz pravila i uvjeta. Pravilnik za pojedine građevine određuje konkretna ograničenja, primjerice najveću površinu, visinu, dubinu, namjenu ili mjesto na kojem se mogu graditi. Uz te uvjete potrebno je provjeriti i važeći prostorni plan za konkretnu česticu, osobito kada je riječ o smještaju građevine i udaljenosti od granice susjedne čestice. Ovdje je važna jedna nijansa koju vlasnici često pogrešno shvate: Pravilnik ne propisuje jednu univerzalnu udaljenost od međe za sve jednostavne građevine. Opće je pravilo da zahvat mora biti u skladu s prostornim planom, uz nekoliko izričito propisanih iznimaka. Zato se smještaj građevine, uključujući potrebnu udaljenost od granice čestice, u pravilu provjerava u važećem prostornom planu za konkretnu lokaciju. Građevina koja je „jednostavna", ali prekoračuje propisana ograničenja ili nije usklađena s planom, nije zakonita samo zato što nije trebala dozvolu. Osobito je osjetljivo pitanje odnosa prema susjedima: jednostavna građevina smještena protivno pravilima može stvoriti problem unatoč tome što formalno nije trebala dozvolu.

Profesionalni savjet: I kod gradnje bez dozvole provjerite ograničenja iz Pravilnika i usklađenost sa smještajem prema prostornom planu — ne postoji jedna univerzalna udaljenost od međe za sve jednostavne građevine, pa se ona utvrđuje za konkretnu lokaciju, a sukob sa susjedom oko granice jedan je od najčešćih problema.

Zašto se popis i uvjeti moraju provjeriti u aktualnom propisu

Ovo je možda najvažnija praktična poruka cijelog teksta. Popis jednostavnih građevina i uvjeti pod kojima se smiju graditi mogu se mijenjati izmjenama propisa. Ono što je vrijedilo prije nekoliko godina moglo se u međuvremenu promijeniti: neke građevine mogle su ući ili izaći iz kategorije, a uvjeti su se mogli izmijeniti. Zbog toga se popis i uvjeti nikad ne smiju pretpostaviti iz pamćenja, tuđeg iskustva ili starijih izvora, nego provjeriti u aktualnom propisu. U trenutku objave ovog vodiča primjenjuje se Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 i 155/23), koji je na temelju prijelaznih odredbi Zakona o gradnji (NN 155/25) ostao na snazi do donošenja novog pravilnika. Zato prije svakog konkretnog zahvata treba provjeriti trenutačno važeću verziju propisa. Ovo je područje u kojem je oslanjanje na zastarjele informacije osobito rizično, jer se propisi mijenjaju, a posljedice pogrešne pretpostavke snosi vlasnik.

Profesionalni savjet: Prije gradnje bez dozvole uvijek provjerite aktualni propis, a ne stariji izvor ili tuđe iskustvo — popis jednostavnih građevina i njihovi uvjeti mogu se mijenjati, pa ono što je „smjelo" prije nekoliko godina danas ne mora vrijediti, a posljedice snosite Vi.

Kako sigurno provjeriti smijete li graditi

Siguran pristup gradnji bez dozvole svodi se na nekoliko koraka koji štite vlasnika od pogreške. Prvi je provjeriti u aktualnom Pravilniku spada li konkretan zahvat uopće u kategoriju jednostavnih građevina. Drugi je provjeriti koja razina režima za njega vrijedi (bez dozvole i bez glavnog projekta, ili bez dozvole uz glavni projekt) i koje uvjete mora ispuniti. Treći je provjeriti prostornoplanske uvjete i situaciju na samoj lokaciji, jer se uvjeti smještaja vezuju uz konkretnu česticu. Ako niste sigurni pripada li konkretan zahvat građevinama i radovima koji se mogu izvesti bez građevinske dozvole, preporučljivo je prije početka radova obratiti se ovlaštenom projektantu te, prema potrebi, nadležnom upravnom tijelu za poslove graditeljstva. Za provjeru prostornoplanskih uvjeta projektant može ishoditi lokacijsku informaciju, dok se posebni uvjeti i potvrde za zahvate za koje su propisani pribavljaju kroz sustav eDozvola. Nemojte započinjati gradnju samo na temelju usmene pretpostavke da dozvola nije potrebna. Za zahvate koji ipak zahtijevaju dozvolu, kao i za pitanja legalizacije već izvedenog, upućujemo na naše zasebne sadržaje o tim temama.

Profesionalni savjet: Kod svake nesigurnosti radije provjerite kod ovlaštenog projektanta ili nadležnog upravnog tijela smijete li graditi bez dozvole nego da pretpostavite — trošak provjere zanemariv je u odnosu na trošak i posljedice nezakonite gradnje ako pretpostavka bude pogrešna.

Rizici pogrešne pretpostavke

Najveći rizik ove teme jest pogrešna pretpostavka — uvjerenje da nešto ne treba dozvolu, kad zapravo treba, ili da ispunjava uvjete, kad ih ne ispunjava. Posljedica pogrešne procjene može biti nezakonita gradnja. Građevinski inspektor u propisanim slučajevima može narediti obustavu građenja, usklađivanje ili uklanjanje građevine odnosno njezina dijela. Ozakonjenje nije univerzalno rješenje za naknadno ispravljanje pogreške. Iako je izmjenama zakona iz 2026. ukinut rok za podnošenje zahtjeva za izdavanje rješenja o izvedenom stanju, taj se postupak odnosi na nezakonito izgrađene zgrade koje ispunjavaju zakonske uvjete, osobito uvjet da su izgrađene odnosno rekonstruirane najkasnije do 21. lipnja 2011. godine. Za noviju nezakonitu gradnju ne treba računati na mogućnost naknadne legalizacije prema tom posebnom zakonu. Ovaj rizik posebno je podmukao jer nastaje iz dobre namjere i uvjerenja da se postupa ispravno. Vlasnik koji „zna" da za nešto ne treba dozvola, a oslanja se na zastarjelu ili netočnu informaciju, može izgraditi objekt u dobroj vjeri, a ipak završiti u nezakonitosti. Upravo zato je provjera u aktualnom propisu i, kod nesigurnosti, kod stručnjaka toliko važna — ona pretvara pretpostavku u sigurnost. Kod kupnje nekretnine, jednako tako, vrijedi provjeriti jesu li postojeći pomoćni objekti izgrađeni zakonito, jer se u protivnom njihov problem prenosi na kupca.

Profesionalni savjet: Pri kupnji nekretnine provjerite jesu li postojeći pomoćni objekti (spremišta, nadstrešnice, ograde i slično) izgrađeni zakonito — nezakonito izgrađen objekt prethodnog vlasnika postaje Vaš problem i trošak, a uočava se najbolje prije, a ne nakon kupnje.

Kako Vam Regent može pomoći

Pitanje smije li se nešto graditi bez dozvole i je li postojeći objekt izgrađen zakonito dio je sigurnosti nekretnine, i tu Vam Regent nekretnine mogu pomoći. Pri kupnji Vam pomažemo provjeriti jesu li pomoćni i drugi objekti na nekretnini izgrađeni u skladu s propisima te Vas usmjeriti na provjeru statusa gradnje. Za konkretno pitanje smijete li izvesti određeni zahvat bez dozvole upućujemo Vas na provjeru aktualnog Pravilnika i, po potrebi, na ovlaštenog projektanta ili nadležno tijelo. Cilj je da u nekretninu uđete bez skrivenih problema s nezakonitom gradnjom. Za provjeru i savjet, pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent ili nas kontaktirajte.

Česta pitanja

Što su jednostavne građevine?

Jednostavne građevine su kategorija manjih i jednostavnijih građevina i radova koje se mogu graditi odnosno izvoditi bez građevinske dozvole. Konkretan popis i uvjeti određeni su Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, a okvir daje Zakon o gradnji. Dio tih građevina gradi se i bez glavnog projekta, dok drugi dio traži glavni projekt, iako ne i građevinsku dozvolu.

Znači li „bez dozvole" da mogu graditi što god želim?

Ne. „Bez građevinske dozvole" znači samo da se ne provodi postupak ishođenja dozvole, ali građevina i dalje mora poštovati uvjete propisane Pravilnikom te odgovarajuće prostornoplanske i druge propise. Udaljenost od granice čestice ovisi o pravilima koja vrijede na konkretnoj lokaciji i ne postoji jedna univerzalna udaljenost propisana Pravilnikom za sve jednostavne građevine.

Kako znam spada li moj zahvat u jednostavne građevine?

Provjerom u aktualnom Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, koji navodi koje se građevine i radovi smiju graditi odnosno izvoditi bez građevinske dozvole i pod kojim uvjetima. Budući da se popis i uvjeti mogu mijenjati, ne treba se oslanjati na pamćenje ni starije izvore, nego provjeriti trenutačno važeći propis, a kod nesigurnosti pitati ovlaštenog projektanta ili nadležno upravno tijelo.

Zašto je važno provjeriti aktualni propis, a ne stariji izvor?

Jer se popis jednostavnih građevina i uvjeti njihova građenja mogu mijenjati izmjenama propisa. Neke građevine mogu ući ili izaći iz kategorije, a uvjeti se mogu izmijeniti. Ono što je vrijedilo prije nekoliko godina danas ne mora vrijediti. Oslanjanje na zastarjele informacije rizično je jer posljedice pogrešne pretpostavke, uključujući moguću nezakonitu gradnju, snosi vlasnik.

Što se događa ako izgradim nešto misleći da ne treba dozvola, a zapravo treba?

Riječ je o nezakonitoj gradnji. Građevinski inspektor u propisanim slučajevima može narediti obustavu građenja, usklađivanje ili uklanjanje građevine odnosno njezina dijela. Ozakonjenje nije automatski moguće: prema važećem propisu postupak se odnosi na nezakonito izgrađene zgrade koje ispunjavaju zakonske uvjete, među kojima je ključan uvjet da su izgrađene odnosno rekonstruirane najkasnije do 21. lipnja 2011. godine. Za noviju nezakonitu gradnju ne treba računati na naknadnu legalizaciju prema tom posebnom zakonu.

Trebam li pri kupnji provjeriti pomoćne objekte na nekretnini?

Da. Vrijedi provjeriti jesu li postojeći pomoćni objekti (spremišta, nadstrešnice, ograde i slično) izgrađeni zakonito, jer nezakonito izgrađen objekt prethodnog vlasnika postaje problem i trošak kupca. Takva provjera dio je pravne provjere nekretnine prije kupnje i najbolje ju je obaviti prije, a ne nakon transakcije.

Preporučeno

• Pregled nekretnine prije kupnje
• Uknjižba nekretnine u Hrvatskoj
• Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj