Простые сооружения: что можно строить без разрешения на строительство

Некоторые небольшие и простые здания и работы могут быть выполнены в Хорватии без разрешения на строительство, а часть из них — и без основного проекта, но только те, которые прямо относятся к этой категории согласно законодательству и только при строго определенных условиях. Какие это здания, каких размеров и при каких условиях, определяется Положением о простых и других зданиях и работах, в то время как общие рамки устанавливает Закон о строительстве. Нормы могут меняться, поэтому перечень и условия необходимо проверять в актуальном нормативном акте, а не предполагать. Ошибочное предположение о том, что для чего-то не требуется разрешение, может привести к незаконному строительству. В этом руководстве мы объясняем логику категории простых зданий и как безопасно проверить, можете ли вы строить без разрешения.

Многие владельцы хотят провести на своей недвижимости небольшую работу — установить вспомогательное сооружение, забор, террасу, склад или аналогичный объект — и при этом задаются вопросом, нужно ли им для этого разрешение на строительство. Хорошая новость заключается в том, что хорватские правила для определенной категории небольших и простых зданий и работ предусматривают упрощенный режим: часть из них может быть построена без разрешения на строительство, а некоторые — и без основного проекта. Эта категория известна под названием „простые здания". Однако именно здесь таится и самая большая опасность ошибочного понимания. „Без разрешения" не означает „без правил" или „что захочу", — это означает строго определенный перечень зданий, каждое из которых подлежит точно прописанным условиям. Ошибочное предположение, что что-то относится к простым зданиям, когда на самом деле это не так или не соответствуют условиям, может привести к незаконному строительству со всеми вытекающими последствиями. В этом руководстве мы объясняем, что означает категория простых зданий, какова ее логика, какие уровни „льгот" существуют и — самое главное — как безопасно проверить, можете ли вы выполнить конкретную работу без разрешения.

Содержание

• Что такое простые здания
• Логика категории: почему некоторым зданиям не требуется разрешение
• Уровни режима: без разрешения, без основного проекта
• „Без разрешения" не означает „без правил"
• Почему перечень и условия должны быть проверены в актуальном нормативном акте
• Как безопасно проверить, можете ли вы строить
• Риски ошибочного предположения
• Часто задаваемые вопросы

Ключевые выводы

• Часть небольших и более простых зданий может быть построена без разрешения на строительство, а некоторые — и без основного проекта.
• Что относится к этой категории и при каких условиях, определяется Положением о простых и других зданиях и работах.
• „Без разрешения" не означает без правил — отдельные здания имеют установленные ограничения (площадь, высота, назначение), а их размещение проверяется в территориальном плане.
• Положение не устанавливает единое универсальное расстояние от границы участка для всех простых зданий.
• Перечень и условия могут меняться с изменениями в нормативных актах, поэтому их следует проверять в актуальной версии.
• Ошибочное предположение может привести к незаконному строительству, а легализация не является универсальным решением.

Что такое простые здания

Простые здания — это категория небольших и более простых сооружений и работ, которые законодательство выделяет из обычного режима строительства и для которых предусматривает упрощенную процедуру — без необходимости получения разрешения на строительство, а для части из них и без основного проекта. Идея заключается в том, что для мелких работ, которые не несут такой же сложности и риска, как крупные сооружения, нецелесообразно требовать всю процедуру получения разрешения, которая применяется, например, для строительства дома. Конкретно, какие здания и работы входят в эту категорию, не является вопросом оценки или логики „это маленькое, поэтому, вероятно, можно", а строго предписанного перечня. Конкретные здания и работы, которые могут быть построены или выполнены без разрешения на строительство, определены Положением о простых и других зданиях и работах (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 и 155/23). Действующий Закон о строительстве (NN 155/25) в статье 85. устанавливает рамки для строительства без разрешения на строительство, в то время как Положение указывает конкретные здания, работы и условия. Не существует общего определения, согласно которому что-то „достаточно мало", чтобы автоматически не требовать разрешения — необходимо проверить, относится ли конкретная работа к тем, что перечислены в Положении.

Профессиональный совет: Не полагайтесь на ощущение, что что-то „достаточно маленькое", чтобы не требовать разрешения — категория простых зданий представляет собой точно установленный перечень с условиями, а не вопрос оценки; только актуальное Положение определяет, относится ли ваша работа к ней.

Логика категории: почему некоторым зданиям не требуется разрешение

За категорией простых зданий стоит понятная логика соразмерности. Процедура получения разрешения на строительство существует для того, чтобы гарантировать безопасность зданий, их соответствие территориальным планам и нормам, а также отсутствие вреда для окружающей среды и соседей. Для крупных и сложных зданий такой контроль необходим. Однако для ряда мелких работ — вспомогательных объектов, небольших сооружений, определенных видов работ — полная процедура была бы несоразмерна затратам и риску, поэтому законодательство предусматривает для них упрощенный режим. Эта логика также объясняет, почему „без разрешения" не означает „без каких-либо правил". Цель состоит не в отмене безопасности и порядка при мелких работах, а в их достижении более простым способом — через заранее установленные условия вместо индивидуальной процедуры получения разрешения. Поэтому каждое простое здание по-прежнему должно соответствовать установленным условиям; просто не проводится вся процедура получения разрешения. Понимание этой логики помогает покупателю и владельцу правильно воспринимать эту категорию — как упрощение в рамках правил, а не как исключение из них.

Профессиональный совет: Воспринимайте категорию простых зданий как „более легкую процедуру", а не как „отсутствие правил" — нормативный акт менее требователен, потому что работа меньше, но условия по-прежнему существуют и должны соблюдаться, иначе строительство не будет законным, независимо от того, что разрешение не требовалось.

Уровни режима: без разрешения, без основного проекта

Внутри категории простых зданий важно различать, что не все „льготы" одинаковы — существует несколько уровней упрощения. Положение различает несколько уровней упрощенного режима. Часть зданий и работ может быть выполнена без разрешения на строительство и без основного проекта, в то время как для другой части разрешение на строительство также не требуется, но обязателен основной проект. Отдельные работы могут также потребовать типового проекта, соответствующего решения или другой документации. Для определенных зданий и работ предусмотрена также регистрация начала строительства и профессиональный надзор. Поэтому „без разрешения на строительство" не следует приравнивать к „без документации". Для владельца важно не путать эти уровни и не предполагать, что отсутствие разрешения автоматически означает отсутствие любых обязательств. Некоторые работы, не требующие разрешения, по-прежнему требуют основного или типового проекта, другой документации, регистрации начала строительства или профессионального надзора. Поэтому для каждой конкретной работы необходимо проверить не только, относится ли она к простым зданиям, но и какой именно уровень режима и какие условия для нее действуют. Эту разницу легко упустить из виду, но она важна для правильного выполнения.

Профессиональный совет: Не предполагайте, что „не требуется разрешение" означает „вообще ничего не требуется" — внутри категории существует несколько уровней, поэтому некоторые работы по-прежнему требуют проекта, уведомления о начале строительства или профессионального надзора; для вашей конкретной работы проверьте, какой именно уровень и какие условия действуют.

„Без разрешения" не означает „без правил"

Это сообщение, которое стоит повторить, так как оно является источником самых распространенных ошибок. Даже если здание относится к простым и не требует разрешения, оно все равно должно соблюдать ряд правил и условий. Положение для отдельных зданий определяет конкретные ограничения, например, максимальную площадь, высоту, глубину, назначение или место, где они могут быть построены. Помимо этих условий, необходимо также проверить действующий территориальный план для конкретного участка, особенно когда речь идет о размещении здания и расстоянии от границы соседнего участка. Здесь важен один нюанс, который владельцы часто понимают неправильно: Положение не устанавливает единого универсального расстояния от межи для всех простых зданий. Общее правило заключается в том, что работы должны соответствовать территориальному плану, за исключением нескольких прямо предусмотренных исключений. Поэтому размещение здания, включая необходимое расстояние от границы участка, как правило, проверяется в действующем территориальном плане для конкретного местоположения. Здание, которое является „простым", но превышает установленные ограничения или не соответствует плану, не является законным только потому, что не требовало разрешения. Особо чувствителен вопрос отношений с соседями: простое здание, расположенное вопреки правилам, может создать проблему, несмотря на то, что формально не требовало разрешения.

Профессиональный совет: Даже при строительстве без разрешения проверьте ограничения из Положения и соответствие расположению согласно территориальному плану — не существует единого универсального расстояния от межи для всех простых зданий, поэтому оно определяется для конкретного местоположения, а конфликт с соседом по поводу границы является одной из самых распространенных проблем.

Почему перечень и условия должны быть проверены в актуальном нормативном акте

Это, возможно, самое важное практическое сообщение всего текста. Перечень простых зданий и условия, при которых они могут быть построены, могут изменяться вместе с изменениями в нормативных актах. То, что действовало несколько лет назад, могло измениться: некоторые здания могли войти или выйти из категории, а условия могли измениться. Поэтому перечень и условия никогда не должны предполагаться по памяти, чужому опыту или старым источникам, а должны проверяться в актуальном нормативном акте. На момент публикации этого руководства применяется Положение о простых и других зданиях и работах (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 и 155/23), которое на основании переходных положений Закона о строительстве (NN 155/25) оставалось в силе до принятия нового положения. Поэтому перед каждой конкретной работой следует проверять текущую действующую версию нормативного акта. Это область, где полагаться на устаревшую информацию особенно рискованно, поскольку нормативные акты меняются, а последствия ошибочного предположения несет владелец.

Профессиональный совет: Перед началом строительства без разрешения всегда проверяйте актуальный нормативный акт, а не старый источник или чужой опыт — перечень простых зданий и условия их строительства могут меняться, поэтому то, что „было разрешено" несколько лет назад, сегодня может быть недействительным, и последствия несете вы.

Как безопасно проверить, можете ли вы строить

Безопасный подход к строительству без разрешения сводится к нескольким шагам, которые защищают владельца от ошибки. Первый — проверить в актуальном Положении, относится ли конкретная работа вообще к категории простых зданий. Второй — проверить, какой уровень режима для нее действует (без разрешения и без основного проекта, или без разрешения с основным проектом) и какие условия должны быть выполнены. Третий — проверить территориально-планировочные условия и ситуацию на самом участке, поскольку условия размещения привязаны к конкретному участку. Если вы не уверены, относится ли конкретная работа к зданиям и работам, которые могут быть выполнены без разрешения на строительство, рекомендуется перед началом работ обратиться к уполномоченному проектировщику и, при необходимости, в компетентный административный орган по вопросам строительства. Для проверки территориально-планировочных условий проектировщик может получить информацию о местоположении, в то время как особые условия и подтверждения для работ, для которых они предусмотрены, получаются через систему eDozvola. Не начинайте строительство только на основании устного предположения, что разрешение не требуется. Для работ, которые все же требуют разрешения, а также по вопросам легализации уже выполненного, мы ссылаемся на наши отдельные материалы по этим темам.

Профессиональный совет: В случае любых сомнений лучше уточнить у уполномоченного проектировщика или компетентного административного органа, можете ли вы строить без разрешения, чем предполагать — стоимость проверки незначительна по сравнению со стоимостью и последствиями незаконного строительства, если предположение окажется неверным.

Риски ошибочного предположения

Самый большой риск этой темы — ошибочное предположение: убеждение, что что-то не требует разрешения, когда на самом деле требуется, или что оно соответствует условиям, когда на самом деле не соответствует. Последствием неверной оценки может стать незаконное строительство. Строительный инспектор в предусмотренных законом случаях может отдать распоряжение о приостановке строительства, приведении в соответствие или сносе здания или его части. Легализация не является универсальным решением для последующего исправления ошибки. Хотя изменениями в законе от 2026 года был отменен срок подачи заявлений на выдачу решения о существующем состоянии, эта процедура относится к незаконно построенным зданиям, которые соответствуют законодательным условиям, в частности, условию, что они были построены или реконструированы не позднее 21 июня 2011 года. Для более нового незаконного строительства не следует рассчитывать на возможность последующей легализации в соответствии с этим специальным законом. Этот риск особенно коварен, потому что возникает из благих намерений и убеждения, что действуют правильно. Владелец, который „знает", что для чего-то не требуется разрешение, но полагается на устаревшую или неточную информацию, может построить объект добросовестно, но все же оказаться в состоянии незаконности. Именно поэтому проверка в актуальном нормативном акте и, в случае неуверенности, у специалиста, так важна — она превращает предположение в уверенность. При покупке недвижимости также стоит проверить, были ли существующие вспомогательные объекты построены законно, поскольку в противном случае их проблема переходит к покупателю.

Профессиональный совет: При покупке недвижимости проверьте, были ли существующие вспомогательные объекты (склады, навесы, ограждения и т.п.) построены законно — незаконно построенный объект предыдущего владельца становится вашей проблемой и расходом, и лучше всего это выявить до, а не после покупки.

Как Regent может вам помочь

Вопрос о том, разрешено ли что-либо строить без разрешения и законно ли построен существующий объект, является частью безопасности недвижимости, и здесь вам может помочь Regent Real Estate. При покупке мы помогаем вам проверить, были ли вспомогательные и другие объекты на недвижимости построены в соответствии с правилами, и направляем вас на проверку статуса строительства. По конкретному вопросу о том, разрешено ли вам выполнить определенную работу без разрешения, мы рекомендуем обратиться к актуальному Положению и, при необходимости, к уполномоченному проектировщику или компетентному органу. Цель состоит в том, чтобы вы приобрели недвижимость без скрытых проблем с незаконным строительством. Для проверки и консультации, посмотрите, как выглядит покупка с Regent или свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы

Что такое простые здания?

Простые здания — это категория небольших и более простых сооружений и работ, которые могут быть построены или выполнены без разрешения на строительство. Конкретный перечень и условия определяются Положением о простых и других зданиях и работах, а общие рамки устанавливает Закон о строительстве. Часть этих зданий строится и без основного проекта, в то время как другая часть требует основного проекта, хотя и не разрешения на строительство.

Означает ли „без разрешения", что я могу строить что угодно?

Нет. „Без разрешения на строительство" означает лишь, что не проводится процедура получения разрешения, но здание по-прежнему должно соблюдать условия, предписанные Положением, а также соответствующие территориально-планировочные и другие нормативные акты. Расстояние от границы участка зависит от правил, действующих на конкретном месте, и не существует единого универсального расстояния, установленного Положением для всех простых зданий.

Как узнать, относится ли моя работа к простым зданиям?

Путем проверки в актуальном Положении о простых и других зданиях и работах, которое указывает, какие здания и работы разрешено строить или выполнять без разрешения на строительство и при каких условиях. Поскольку перечень и условия могут меняться, не следует полагаться на память или старые источники, а необходимо проверить действующий в настоящее время нормативный акт, а в случае неуверенности обратиться к уполномоченному проектировщику или компетентному административному органу.

Почему важно проверять актуальный нормативный акт, а не старый источник?

Поскольку перечень простых зданий и условия их строительства могут меняться с изменениями в нормативных актах. Некоторые здания могут войти или выйти из категории, а условия могут измениться. То, что действовало несколько лет назад, сегодня может быть недействительным. Полагаться на устаревшую информацию рискованно, так как последствия ошибочного предположения, включая возможное незаконное строительство, несет владелец.

Что произойдет, если я построю что-то, думая, что разрешение не требуется, а на самом деле оно нужно?

Речь идет о незаконном строительстве. Строительный инспектор в предусмотренных законом случаях может отдать распоряжение о приостановке строительства, приведении в соответствие или сносе здания или его части. Легализация невозможна автоматически: согласно действующему законодательству, процедура относится к незаконно построенным зданиям, которые соответствуют законодательным условиям, среди которых ключевым является условие, что они были построены или реконструированы не позднее 21 июня 2011 года. Для более нового незаконного строительства не следует рассчитывать на последующую легализацию в соответствии с этим специальным законом.

Нужно ли проверять вспомогательные объекты на недвижимости при покупке?

Да. Стоит проверить, были ли существующие вспомогательные объекты (склады, навесы, ограждения и т.п.) построены законно, поскольку незаконно построенный объект предыдущего владельца становится проблемой и расходом покупателя. Такая проверка является частью юридической проверки недвижимости перед покупкой, и лучше всего ее проводить до, а не после сделки.

Рекомендуется

• Осмотр недвижимости перед покупкой
• Регистрация недвижимости в Хорватии
• Как работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии