Constructions simples : ce que vous êtes autorisé à construire sans permis de construire

Certaines constructions et travaux moins complexes et plus simples peuvent être réalisés en Croatie sans permis de construire, et certains même sans projet principal — mais uniquement ceux que la réglementation classe expressément dans cette catégorie et seulement sous des conditions strictement définies. La nature de ces constructions, leurs dimensions et les conditions requises sont définies par le Règlement sur les constructions simples et autres bâtiments et travaux, tandis que la Loi sur la construction en fournit le cadre. Les réglementations peuvent changer, il est donc impératif de vérifier la liste et les conditions dans la réglementation actuelle, et non de les supposer. Une hypothèse erronée qu'un élément ne nécessite pas de permis peut mener à une construction illégale. Dans ce guide, nous expliquons la logique de la catégorie des constructions simples et comment vérifier en toute sécurité si vous êtes autorisé à construire sans permis.

De nombreux propriétaires souhaitent réaliser une intervention mineure sur leur propriété — installer un bâtiment auxiliaire, une clôture, une terrasse, un débarras ou un objet similaire — et se demandent s'ils ont besoin d'un permis de construire pour cela. La bonne nouvelle est que la réglementation croate prévoit un régime simplifié pour une certaine catégorie de constructions et de travaux plus petits et plus simples : une partie d'entre eux peut être construite sans permis de construire, et certains même sans projet principal. Cette catégorie est connue sous le terme de "constructions simples". Cependant, c'est précisément là que réside le plus grand risque de mauvaise interprétation. "Sans permis" ne signifie pas "sans règles" ni "ce que je veux" — cela signifie une liste précisément définie de constructions, chacune sous des conditions strictement prescrites. Une supposition erronée qu'un élément relève des constructions simples, alors qu'il n'en relève pas ou ne remplit pas les conditions, peut entraîner une construction illégale avec toutes ses conséquences. Dans ce guide, nous expliquons ce que signifie la catégorie des constructions simples, sa logique, les niveaux d'"allégements" existants et — le plus important — comment vérifier en toute sécurité si vous êtes autorisé à réaliser une intervention spécifique sans permis.

Sommaire

• Que sont les constructions simples
• Logique de la catégorie : pourquoi certaines constructions n'ont pas besoin de permis
• Niveaux de régime : sans permis, sans projet principal
• "Sans permis" ne signifie pas "sans règles"
• Pourquoi la liste et les conditions doivent être vérifiées dans la réglementation actuelle
• Comment vérifier en toute sécurité si vous êtes autorisé à construire
• Risques d'une fausse supposition
• Foire aux questions

Points clés à retenir

• Une partie des constructions plus petites et plus simples peut être construite sans permis de construire, et certaines même sans projet principal.
• Ce qui relève de cette catégorie et sous quelles conditions est déterminé par le Règlement sur les constructions simples et autres bâtiments et travaux.
• "Sans permis" ne signifie pas sans règles — certaines constructions ont des restrictions prescrites (superficie, hauteur, destination), et l'emplacement est vérifié dans le plan d'urbanisme.
• Le Règlement ne prescrit pas une distance universelle unique par rapport à la limite de la parcelle pour toutes les constructions simples.
• La liste et les conditions peuvent être modifiées par des amendements réglementaires, elles doivent donc être vérifiées dans la version actuelle.
• Une supposition erronée peut entraîner une construction illégale, et la légalisation n'est pas une solution universelle.

Que sont les constructions simples

Les constructions simples sont une catégorie de constructions et de travaux plus petits et plus simples que la réglementation distingue du régime de construction ordinaire et pour lesquels elle prévoit une procédure simplifiée — sans nécessité de permis de construire, et pour une partie d'entre eux, même sans projet principal. L'idée est que pour les interventions mineures, qui n'impliquent pas la même complexité et le même risque que les constructions plus importantes, il n'est pas proportionné d'exiger l'ensemble de la procédure d'obtention de permis qui s'applique, par exemple, à la construction d'une maison. Les constructions et travaux spécifiques qui relèvent de cette catégorie ne sont pas une question d'estimation ou de logique "c'est petit, donc je peux probablement le faire", mais une liste précisément prescrite. Les constructions et travaux concrets qui peuvent être construits ou réalisés sans permis de construire sont définis par le Règlement sur les constructions simples et autres bâtiments et travaux (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 et 155/23). La Loi sur la construction en vigueur (NN 155/25) à l'article 85. prévoit le cadre pour la construction sans permis de construire, tandis que le Règlement énumère les constructions, les travaux et les conditions spécifiques. Il n'existe pas de définition générale selon laquelle quelque chose est "suffisamment petit" pour ne pas nécessiter automatiquement de permis — il est nécessaire de vérifier si l'intervention spécifique figure parmi celles mentionnées dans le Règlement.

Conseil professionnel : Ne vous fiez pas à l'impression que quelque chose est "suffisamment petit" pour ne pas nécessiter de permis — la catégorie des constructions simples est une liste précisément prescrite avec des conditions, et non une question d'estimation ; seul le Règlement actuel indique si votre intervention en fait partie.

Logique de la catégorie : pourquoi certaines constructions n'ont pas besoin de permis

Derrière la catégorie des constructions simples se cache une logique de proportionnalité compréhensible. La procédure d'obtention du permis de construire existe pour garantir que les constructions sont sûres, conformes aux plans d'urbanisme et aux réglementations, et qu'elles ne nuisent pas à l'environnement et aux voisins. Pour les constructions grandes et complexes, cette supervision est essentielle. Mais pour une série d'interventions mineures — objets auxiliaires, petites constructions, certains travaux — la procédure complète serait un effort et un risque disproportionnés, c'est pourquoi la réglementation prévoit pour eux un régime plus léger. Cette logique explique aussi pourquoi "sans permis" ne signifie pas "sans aucune règle". L'objectif n'est pas de supprimer la sécurité et l'ordre pour les interventions mineures, mais de les atteindre plus simplement — par des conditions préalablement prescrites plutôt que par une procédure de permis individuelle. C'est pourquoi chaque construction simple doit toujours satisfaire aux conditions prescrites ; seule la procédure complète d'obtention de permis n'est pas menée. Comprendre cette logique aide l'acheteur et le propriétaire à appréhender correctement la catégorie — comme un allégement à l'intérieur des règles, et non comme une exemption de celles-ci.

Conseil professionnel : Considérez la catégorie des constructions simples comme une "procédure allégée", et non comme "aucune règle" — la réglementation est moins exigeante parce que l'intervention est plus petite, mais les conditions existent toujours et doivent être respectées, sinon la construction n'est pas légale même si elle n'a pas nécessité de permis.

Niveaux de régime : sans permis, sans projet principal

Dans la catégorie des constructions simples, il est important de distinguer que tous les "allégements" ne sont pas égaux — il existe plusieurs niveaux de simplification. Le Règlement distingue plusieurs niveaux de régime simplifié. Une partie des constructions et travaux peut être réalisée sans permis de construire et sans projet principal, tandis que pour une autre partie, le permis de construire est également inutile, mais un projet principal est obligatoire. Certaines interventions peuvent également nécessiter un projet type, une décision appropriée ou d'autres documents. Pour certaines constructions et travaux, une déclaration de début de construction et une supervision professionnelle sont également prescrites. Pour cette raison, "sans permis de construire" ne doit pas être assimilé à "sans documentation". Il est important pour le propriétaire de ne pas confondre ces niveaux et de ne pas supposer que l'absence de permis signifie automatiquement l'absence de toute obligation. Certaines interventions qui ne nécessitent pas de permis exigent toujours un projet principal ou type, d'autres documents, une déclaration de début de construction ou une supervision professionnelle. Par conséquent, pour chaque intervention spécifique, il faut vérifier non seulement si elle relève des constructions simples, mais aussi quel est le niveau exact du régime et quelles conditions s'appliquent. Cette différence est facilement négligée, mais elle est essentielle pour une action correcte.

Conseil professionnel : Ne supposez pas que "pas besoin de permis" signifie "pas besoin de rien du tout" — au sein de la catégorie, il existe plusieurs niveaux, de sorte que certaines interventions nécessitent toujours un projet, une déclaration de début de construction ou une supervision professionnelle ; pour votre intervention spécifique, vérifiez le niveau exact et les conditions applicables.

"Sans permis" ne signifie pas "sans règles"

C'est un message qui mérite d'être répété car c'est la source des erreurs les plus courantes. Même lorsqu'une construction relève des constructions simples et n'a pas besoin de permis, elle doit toujours respecter un ensemble de règles et de conditions. Le Règlement pour certaines constructions fixe des limitations concrètes, par exemple la surface maximale, la hauteur, la profondeur, la destination ou l'endroit où elles peuvent être construites. Outre ces conditions, il est nécessaire de vérifier le plan d'urbanisme en vigueur pour la parcelle spécifique, notamment en ce qui concerne l'implantation de la construction et la distance par rapport à la limite de la parcelle voisine. Ici, il y a une nuance importante que les propriétaires comprennent souvent mal : le Règlement ne prescrit pas une distance universelle unique par rapport à la limite pour toutes les constructions simples. La règle générale est que l'intervention doit être conforme au plan d'urbanisme, à quelques exceptions explicitement prescrites. C'est pourquoi l'implantation de la construction, y compris la distance requise par rapport à la limite de la parcelle, est généralement vérifiée dans le plan d'urbanisme en vigueur pour l'emplacement spécifique. Une construction qui est "simple" mais qui dépasse les limites prescrites ou qui n'est pas conforme au plan n'est pas légale simplement parce qu'elle n'a pas eu besoin de permis. La question de la relation avec les voisins est particulièrement sensible : une construction simple située contrairement aux règles peut créer un problème même si elle n'a formellement pas eu besoin de permis.

Conseil professionnel : Même pour une construction sans permis, vérifiez les restrictions du Règlement et la conformité avec l'implantation selon le plan d'urbanisme — il n'existe pas de distance universelle unique par rapport à la limite pour toutes les constructions simples, elle est donc déterminée pour l'emplacement spécifique, et un conflit avec un voisin concernant la limite est l'un des problèmes les plus fréquents.

Pourquoi la liste et les conditions doivent être vérifiées dans la réglementation actuelle

C'est peut-être le message pratique le plus important de tout le texte. La liste des constructions simples et les conditions sous lesquelles elles peuvent être construites peuvent être modifiées par des amendements réglementaires. Ce qui était valable il y a quelques années a pu changer entre-temps : certaines constructions ont pu entrer ou sortir de la catégorie, et les conditions ont pu être modifiées. Par conséquent, la liste et les conditions ne doivent jamais être supposées de mémoire, de l'expérience d'autrui ou de sources plus anciennes, mais vérifiées dans la réglementation actuelle. Au moment de la publication de ce guide, le Règlement sur les constructions simples et autres bâtiments et travaux (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 et 155/23) est applicable, lequel, en vertu des dispositions transitoires de la Loi sur la construction (NN 155/25), est resté en vigueur jusqu'à l'adoption d'un nouveau règlement. C'est pourquoi, avant chaque intervention spécifique, il convient de vérifier la version actuellement en vigueur de la réglementation. C'est un domaine où se fier à des informations obsolètes est particulièrement risqué, car les réglementations changent, et les conséquences d'une hypothèse erronée sont supportées par le propriétaire.

Conseil professionnel : Avant de construire sans permis, vérifiez toujours la réglementation actuelle, et non une source plus ancienne ou l'expérience d'autrui — la liste des constructions simples et leurs conditions peuvent changer, donc ce qui était "autorisé" il y a quelques années pourrait ne plus l'être aujourd'hui, et les conséquences vous incombent.

Comment vérifier en toute sécurité si vous êtes autorisé à construire

Une approche sûre de la construction sans permis se résume à quelques étapes qui protègent le propriétaire de l'erreur. La première consiste à vérifier dans le Règlement actuel si l'intervention spécifique relève de la catégorie des constructions simples. La deuxième consiste à vérifier quel niveau de régime s'applique à elle (sans permis et sans projet principal, ou sans permis avec projet principal) et quelles conditions elle doit remplir. La troisième consiste à vérifier les conditions d'urbanisme et la situation sur le site lui-même, car les conditions d'implantation sont liées à la parcelle spécifique. Si vous n'êtes pas certain que l'intervention spécifique relève des constructions et travaux pouvant être réalisés sans permis de construire, il est recommandé, avant le début des travaux, de consulter un architecte agréé et, si nécessaire, l'autorité administrative compétente pour les affaires de construction. Pour vérifier les conditions d'urbanisme, l'architecte peut obtenir des informations de localisation, tandis que les conditions spéciales et les attestations pour les interventions pour lesquelles elles sont prescrites sont obtenues via le système eDozvola. Ne commencez pas la construction sur la seule base d'une supposition verbale selon laquelle un permis n'est pas nécessaire. Pour les interventions qui nécessitent néanmoins un permis, ainsi que pour les questions de légalisation de ce qui est déjà réalisé, nous vous renvoyons à nos contenus distincts sur ces sujets.

Conseil professionnel : En cas de doute, vérifiez auprès d'un architecte agréé ou de l'autorité administrative compétente si vous êtes autorisé à construire sans permis plutôt que de supposer — le coût de la vérification est négligeable par rapport au coût et aux conséquences d'une construction illégale si la supposition s'avère fausse.

Risques d'une fausse supposition

Le plus grand risque de ce sujet est une fausse supposition — la conviction que quelque chose ne nécessite pas de permis, alors qu'il le faut, ou qu'il remplit les conditions, alors qu'il ne les remplit pas. La conséquence d'une mauvaise évaluation peut être une construction illégale. L'inspecteur en bâtiment, dans les cas prescrits, peut ordonner l'arrêt de la construction, la mise en conformité ou la démolition de la construction ou d'une partie de celle-ci. La légalisation n'est pas une solution universelle pour corriger ultérieurement l'erreur. Bien que les modifications législatives de 2026 aient abrogé le délai de dépôt des demandes de délivrance de la décision d'état des lieux, cette procédure s'applique aux bâtiments construits illégalement qui remplissent les conditions légales, notamment la condition qu'ils aient été construits ou reconstruits au plus tard le 21 juin 2011. Pour les constructions illégales plus récentes, il ne faut pas compter sur la possibilité de légalisation ultérieure selon cette loi spéciale. Ce risque est particulièrement insidieux car il découle d'une bonne intention et de la conviction d'agir correctement. Un propriétaire qui "sait" que quelque chose n'a pas besoin de permis, mais qui se fie à une information obsolète ou inexacte, peut construire un bâtiment de bonne foi, et pourtant se retrouver dans l'illégalité. C'est précisément pourquoi la vérification dans la réglementation actuelle et, en cas d'incertitude, auprès d'un expert est si importante — elle transforme la supposition en certitude. Lors de l'achat d'une propriété, il convient de vérifier si les bâtiments auxiliaires existants ont été construits légalement, car sinon, leur problème est transféré à l'acheteur.

Conseil professionnel : Lors de l'achat d'une propriété, vérifiez si les bâtiments auxiliaires existants (remises, auvents, clôtures, etc.) ont été construits légalement — un bâtiment construit illégalement par le propriétaire précédent devient votre problème et votre coût, et il est préférable de le repérer avant, et non après l'achat.

Comment Regent peut vous aider

La question de savoir si quelque chose peut être construit sans permis et si une structure existante a été construite légalement fait partie de la sécurité immobilière, et c'est là que Regent Nekretnine peut vous aider. Lors de l'achat, nous vous aidons à vérifier si les bâtiments auxiliaires et autres structures sur la propriété ont été construits conformément à la réglementation et nous vous orientons vers la vérification du statut de la construction. Pour une question spécifique concernant la possibilité de réaliser une certaine intervention sans permis, nous vous renvoyons à la consultation du Règlement actuel et, si nécessaire, à un architecte agréé ou à l'autorité compétente. L'objectif est que vous entriez dans la propriété sans problèmes cachés liés à une construction illégale. Pour vérification et conseil, découvrez comment se déroule l'achat avec Regent ou contactez-nous.

Foire aux questions

Que sont les constructions simples ?

Les constructions simples sont une catégorie de constructions et de travaux plus petits et plus simples qui peuvent être construits ou réalisés sans permis de construire. La liste spécifique et les conditions sont déterminées par le Règlement sur les constructions simples et autres bâtiments et travaux, et la Loi sur la construction en fournit le cadre. Une partie de ces constructions est construite sans projet principal, tandis qu'une autre partie nécessite un projet principal, bien que sans permis de construire.

"Sans permis" signifie-t-il que je peux construire ce que je veux ?

Non. "Sans permis de construire" signifie seulement que la procédure d'obtention du permis n'est pas menée, mais la construction doit toujours respecter les conditions prescrites par le Règlement et les réglementations d'urbanisme et autres pertinentes. La distance par rapport à la limite de la parcelle dépend des règles en vigueur à l'emplacement spécifique et il n'existe pas de distance universelle unique prescrite par le Règlement pour toutes les constructions simples.

Comment savoir si mon intervention relève des constructions simples ?

En vérifiant le Règlement actuel sur les constructions simples et autres bâtiments et travaux, qui énumère les constructions et les travaux qui peuvent être construits ou réalisés sans permis de construire et sous quelles conditions. Étant donné que la liste et les conditions peuvent changer, il ne faut pas se fier à la mémoire ni à des sources plus anciennes, mais vérifier la réglementation actuellement en vigueur, et en cas d'incertitude, consulter un architecte agréé ou l'autorité administrative compétente.

Pourquoi est-il important de vérifier la réglementation actuelle, et non une source plus ancienne ?

Parce que la liste des constructions simples et les conditions de leur construction peuvent être modifiées par des amendements réglementaires. Certaines constructions peuvent entrer ou sortir de la catégorie, et les conditions peuvent être modifiées. Ce qui était valable il y a quelques années pourrait ne plus l'être aujourd'hui. Se fier à des informations obsolètes est risqué car les conséquences d'une hypothèse erronée, y compris une éventuelle construction illégale, sont supportées par le propriétaire.

Que se passe-t-il si je construis quelque chose en pensant que cela ne nécessite pas de permis, alors qu'il le faut ?

Il s'agit d'une construction illégale. L'inspecteur en bâtiment, dans les cas prescrits, peut ordonner l'arrêt de la construction, la mise en conformité ou la démolition de la construction ou d'une partie de celle-ci. La légalisation n'est pas automatiquement possible : selon la réglementation en vigueur, la procédure s'applique aux bâtiments construits illégalement qui remplissent les conditions légales, dont la condition essentielle est qu'ils aient été construits ou reconstruits au plus tard le 21 juin 2011. Pour les constructions illégales plus récentes, il ne faut pas compter sur une légalisation ultérieure selon cette loi spéciale.

Dois-je vérifier les bâtiments auxiliaires sur une propriété lors de l'achat ?

Oui. Il est important de vérifier si les bâtiments auxiliaires existants (remises, auvents, clôtures, etc.) ont été construits légalement, car un bâtiment construit illégalement par le propriétaire précédent devient le problème et le coût de l'acheteur. Une telle vérification fait partie de l'audit juridique de la propriété avant l'achat et il est préférable de la faire avant, et non après la transaction.

Recommandé

• Inspection de la propriété avant l'achat
• Enregistrement d'une propriété en Croatie
• Comment fonctionne le processus d'achat et de vente d'une propriété en Croatie