Etažovanie: Čo to je, prečo je to dôležité a ako sa vykonáva?

Predali by ste nehnuteľnosť, ale nemáte podlažné vlastníctvo? Alebo ste sa rozhodli kúpiť takúto nehnuteľnosť, ale banka vám nemôže poskytnúť úver na bývanie?
Aby ste sa vyhli takýmto a podobným právnym a administratívnym komplikáciám, zistite, prečo ako vlastník nehnuteľnosti musíte mať zapísané podlažné vlastníctvo a ako vôbec vykonať podlažovanie a zapísať sa do katastra nehnuteľností.

Čo je podlažovanie?

Podlažovanie je právny postup, v ktorom sa vlastníkom osobitných častí nehnuteľnosti (ako sú byty, obchodné priestory a garáže) umožňuje stať sa úradne zapísanými ako vlastníci týchto častí v katastri nehnuteľností. Postup zahŕňa vypracovanie podlažného elaborátu, ktorý opisuje všetky osobitné časti budovy, ich plochy a podiely spoluvlastníkov na spoločných častiach budovy.
Tento postup je dôležitý, pretože umožňuje vlastníkom jasne definované vlastnícke práva, čo uľahčuje neskorší prevod majetku, predaj alebo dedičstvo. Taktiež podlažovanie uľahčuje získanie úveru, pretože umožňuje banke zapísať hypotéku na špecifickú časť budovy.

Prečo je podlažovanie dôležité?

Postup podlažovania je kľúčový pre každú nehnuteľnosť, ktorá sa delí na viac samostatných jednotiek, či už ide o obytné alebo obchodné priestory. Podlažovaním sa formálne definuje vlastníctvo každej časti nehnuteľnosti, čím sa umožňuje nerušené disponovanie so všetkými časťami. Toto je mimoriadne dôležité pre každú nehnuteľnosť, ktorá sa skladá z viacerých podlaží alebo bytov, pretože umožňuje vlastníkom, aby svoje práva na majetok rozpoznali a zapísali do katastra nehnuteľností.

Ako sa vykonáva podlažovanie?

1. Vypracovanie podlažného elaborátu

Prvým krokom v postupe podlažovania je vypracovanie podlažného elaborátu, čo je detailný plán rozdelenia nehnuteľnosti na samostatné jednotky. Elaborát musí byť vypracovaný oprávneným odborníkom, ako je architekt alebo geodet, ktorý definuje presné hranice medzi jednotkami, ich plochy a všetky relevantné informácie o nehnuteľnosti. Elaborát zahŕňa detailný prehľad každého bytu, obchodného priestoru, garáže alebo iných častí budovy a musí byť v súlade s platnými stavebnými a urbanistickými predpismi.

Cena vypracovania podlažného elaborátu zvyčajne závisí od plochy nehnuteľnosti, ale priemerne sa pohybuje od 3 do 5 eur za meter štvorcový. Presná suma sa môže líšiť v závislosti od zložitosti rozdelenia a špecifík každého objektu.

2. Uzatvorenie medzi-vlastníckej zmluvy

Po tom, čo je podlažný elaborát hotový, ďalším krokom je uzatvorenie medzi-vlastníckej zmluvy, ktorú musia povinne podpísať všetci vlastníci nehnuteľnosti, pretože sa ňou formalizuje rozdelenie a definujú sa práva a povinnosti všetkých spoluvlastníkov.

Medzi-vlastníckou zmluvou sa regulujú:

• Práva a povinnosti vlastníkov každého bytu alebo priestoru,
• Rozdelenie spoločných priestorov (ako sú chodby, výťahy, dvory, strechy, atď.),
• Rozdelenie nákladov na spoločné opravy a údržbu,
• Podmienky, za ktorých sa môže predať alebo previesť vlastníctvo nad jednotlivým priestorom.

Na vypracovanie medzi-vlastníckej zmluvy je najlepšie angažovať právnika, pretože táto zmluva je právne záväzná a musí byť formulovaná spôsobom, ktorý zabezpečuje ochranu práv všetkých strán. Zmluva musí byť overená u notára, aby mala právnu silu.

3. Zápis do katastra nehnuteľností

Posledným krokom v procese podlažovania je zápis nových podlažných jednotiek do katastra nehnuteľností, čím sa formalizuje vlastníctvo a umožňuje každému vlastníkovi, aby nerušene disponoval so svojím majetkom.

Na zápis do katastra nehnuteľností je potrebné podať žiadosť o zápis spolu s:

• Podlažným elaborátom,
• Medzi-vlastníckou zmluvou,
• Potvrdením o zaplatení dane z prevodu nehnuteľností (ak je to relevantné).

Žiadosť o zápis vlastníctva podáva nový vlastník, ktorý môže podať žiadosť osobne alebo prostredníctvom notára alebo advokáta. Zápis sa vykonáva na katastrálnom úrade okresného súdu a celý postup zvyčajne trvá medzi 30 a 60 dňami, v závislosti od komplexnosti predmetu a aktuálneho zaťaženia súdu.

Kto znáša náklady podlažovania?

Zvyčajne, náklady vypracovania podlažného elaborátu a prípravy dokumentácie znášajú všetci spoluvlastníci proporcionálne svojim podielom, zatiaľ čo náklad overenia medzi-vlastníckej zmluvy a zápisu do katastra nehnuteľností taktiež padá na každého vlastníka podľa dohody alebo podielov na spoločnom majetku.

Aké podmienky musia byť splnené pre postup podlažovania?

Aby ste sa zapísali do katastra nehnuteľností a vôbec pristupovali k procesu podlažovania, musíte splniť niektoré základné podmienky:

• Legalita objektu: Prvou a najdôležitejšou podmienkou je, že budova musí byť legálne postavená. To znamená, že musí mať platné stavebné a užívacie povolenia. Ak budova nie je legalizovaná alebo nie je postavená v súlade s platnými predpismi, podlažovanie nebude možné. Z tohto dôvodu je dôležité, aby ste sa uistili, že všetky dokumenty sú v poriadku predtým, ako sa pustíte do tohto procesu.
• Súhlas spoluvlastníkov: Podlažovanie nie je niečo, čo môžete urobiť sami, ak nie ste jediný vlastník budovy. Všetci spoluvlastníci musia byť v plnom rozsahu súhlasní s procesom rozdelenia a musí sa prijať medzi-vlastnícka zmluva. Každý spoluvlastník musí súhlasiť s rozdelením priestorov a podpísať zmluvu, aby bol celý postup právne platný. To znamená, že je dôležité mať dobrú dohodu medzi spoluvlastníkmi, aby sa predišlo nezhodám neskôr.
• Správna dokumentácia: Aby podlažovanie prebehlo bez problémov, musíte mať všetku potrebnú dokumentáciu. To zahŕňa výpis z katastra nehnuteľností, katastrálne údaje, stavebné a užívacie povolenie, ale aj ďalšie relevantné dokumenty, ktoré potvrdzujú právnu platnosť objektu a vlastnícke podiely. Bez tejto dokumentácie nebude podlažovanie možné.

Čo všetko sa môže podlažovať?

Podlažovaniu podliehajú všetky časti budovy, ktoré môžu fungovať ako samostatné jednotky. To znamená, že môžete podlažovať:

• Byty,
• Obchodné priestory,
• Garáže,
• Parkovacie miesta,
• Balkóny, terasy a iné miestnosti, za predpokladu, že sú jasne oddelené a definované ako osobitné časti.

Je dôležité poznamenať, že podlažovať sa môžu len tie časti budovy, ktoré majú jasný a špecifický účel, čiže tie, ktoré sa používajú spôsobom, ktorý umožňuje ich oddelené vlastníctvo. Takže, miestnosti, ktoré nie sú samostatné alebo sa nedajú používať oddelene, nemôžu byť podlažované.

Kúpa nepodlaženej nehnuteľnosti prostredníctvom úveru na bývanie

Jedným z kľúčových dôvodov na podlažovanie je možnosť kúpy nehnuteľnosti pomocou úveru na bývanie. Banky vyžadujú, aby nehnuteľnosť bola podlažovaná, aby mohli zapísať hypotéku na špecifickú časť budovy, a to znamená, že kúpa nepodlaženej nehnuteľnosti nie je možná s úverom na bývanie. Takéto nehnuteľnosti sa môžu kúpiť iba za hotovosť.

Prečo je to tak?
Banky nemôžu schváliť úver na bývanie pre nehnuteľnosti, ktoré nie sú podlažované, pretože im nie je možné definovať špecifickú časť budovy, ktorá by bola predmetom hypotéky. To znamená, že potenciálni kupujúci, ktorí chcú kúpiť nepodlažované nehnuteľnosti, musia zabezpečiť finančné prostriedky z iných zdrojov.

Výhody podlažovania

Podlažovanie prináša početné výhody pre vlastníkov nehnuteľností. Niektoré z hlavných výhod zahŕňajú:

• Jasne definované vlastnícke práva: Každý spoluvlastník má jasne stanovené právo vlastníctva nad svojou časťou nehnuteľnosti, čo umožňuje jednoduchšie a bezstarostnejšie disponovanie s touto časťou, či už ju predávate, prenajímate alebo prenášate.
• Možnosť predaja, prenájmu a dedičstva: Keď je nehnuteľnosť podlažovaná, vlastníkom je oveľa ľahšie predávať, prenajímať alebo nechať svoj majetok dedičom. Jasne definovaný vlastnícky podiel jednotlivca umožňuje jednoduchšie transakcie a dedičské konania.
• Zvyšuje možnosť financovania: Vlastníci podlažovaných objektov ľahšie získavajú úver na bývanie, pretože sa môže priamo zapísať hypotéka na špecifickú časť nehnuteľnosti. To zvyšuje bezpečnosť finančným inštitúciám, čo im uľahčuje schvaľovanie úverov pre podlažované priestory.

Podlažovanie je mimoriadne dôležitý postup pre všetkých vlastníkov obytných a obchodných priestorov vo vnútri viacbytových domov. Okrem toho, že umožňuje jasné definovanie vlastníckych práv, prináša aj početné praktické výhody, ako je jednoduchšie disponovanie s majetkom a prístup k finančným službám. Ak ste vlastník bytu, obchodného priestoru, garáže alebo inej časti budovy, podlažovanie je postup, ktorý vám umožňuje mať úplnú kontrolu nad svojimi vlastníckymi právami.