Этажирование: что это, почему это важно и как это делается?

Вы бы продали недвижимость, но у вас нет этажного владения? Или вы решили купить такую недвижимость, но банк не может предоставить вам жилищный кредит?
Чтобы избежать подобных и аналогичных юридических и административных сложностей, узнайте, почему как владелец недвижимости вы должны иметь зарегистрированное этажное владение и как вообще провести этажирование и зарегистрироваться в земельных книгах.

Что такое этажирование?

Этажирование – это юридическая процедура, при которой владельцам отдельных частей недвижимости (таких как квартиры, коммерческие помещения и гаражи) разрешается официально зарегистрироваться в качестве владельцев этих частей в земельных книгах. Процедура включает в себя составление этажного элабората, который описывает все отдельные части здания, их площади и доли совладельцев в общих частях здания.
Эта процедура важна, поскольку позволяет владельцам четко определить права собственности, что облегчает последующую передачу имущества, продажу или наследование. Также этажирование облегчает получение кредита, поскольку позволяет банку зарегистрировать ипотеку на определенную часть здания.

Почему этажирование важно?

Процедура этажирования является ключевой для любой недвижимости, которая делится на несколько отдельных единиц, будь то жилые или коммерческие помещения. Этажирование формально определяет владение каждой частью недвижимости, что позволяет беспрепятственно распоряжаться всеми частями. Это чрезвычайно важно для любой недвижимости, состоящей из нескольких этажей или квартир, поскольку позволяет владельцам распознавать и регистрировать свои права на имущество в земельных книгах.

Как проводится этажирование?

1. Составление этажного элабората

Первым шагом в процедуре этажирования является составление этажного элабората, который представляет собой детальный план разделения недвижимости на отдельные единицы. Элаборат должен быть подготовлен уполномоченным специалистом, таким как архитектор или геодезист, который определит точные границы между единицами, их площади и всю соответствующую информацию о недвижимости. Элаборат включает в себя детальное отображение каждой квартиры, коммерческого помещения, гаража или других частей здания и должен соответствовать действующим строительным и градостроительным нормам.

Цена составления этажного элабората обычно зависит от площади недвижимости, но в среднем составляет от 3 до 5 евро за квадратный метр. Точная сумма может варьироваться в зависимости от сложности разделения и особенностей каждого объекта.

2. Заключение договора между владельцами

После того, как этажный элаборат готов, следующим шагом является заключение договора между владельцами, который обязательно должны подписать все владельцы недвижимости, поскольку он формализует разделение и определяет права и обязанности всех совладельцев.

Договором между владельцами регулируются:

• Права и обязанности владельцев каждой квартиры или помещения,
• Разделение общих помещений (таких как коридоры, лифты, дворы, крыши и т. д.),
• Разделение расходов на общий ремонт и обслуживание,
• Условия, при которых можно продать или передать владение отдельным помещением.

Для составления договора между владельцами лучше всего нанять юриста, поскольку этот договор является юридически обязательным и должен быть составлен таким образом, чтобы обеспечить защиту прав всех сторон. Договор должен быть заверен нотариусом, чтобы иметь юридическую силу.

3. Регистрация в земельных книгах

Последним шагом в процессе этажирования является регистрация новых этажированных единиц в земельных книгах, что формализует владение и позволяет каждому владельцу беспрепятственно распоряжаться своим имуществом.

Для регистрации в земельных книгах необходимо подать заявление о регистрации вместе с:

• Этажным элаборатом,
• Договором между владельцами,
• Подтверждением уплаченного налога на оборот недвижимости (если это применимо).

Заявление о регистрации права собственности подает новый владелец, который может подать заявление лично или через нотариуса или адвоката. Регистрация осуществляется в отделе земельных книг районного суда, и вся процедура обычно занимает от 30 до 60 дней, в зависимости от сложности дела и текущей загруженности суда.

Кто несет расходы по этажированию?

Обычно расходы на составление этажного элабората и подготовку документации несут все совладельцы пропорционально своим долям, в то время как расходы на заверение договора между владельцами и регистрацию в земельных книгах также ложатся на каждого владельца в соответствии с соглашением или долями в общей собственности.

Какие условия должны быть выполнены для процедуры этажирования?

Чтобы зарегистрироваться в земельных книгах и вообще приступить к процессу этажирования, вы должны соответствовать некоторым основным условиям:

• Легальность объекта: Первым и самым важным условием является то, что здание должно быть законно построено. Это означает, что оно должно иметь действующие строительные и эксплуатационные разрешения. Если здание не узаконено или не построено в соответствии с действующими нормами, этажирование будет невозможно. Поэтому важно убедиться, что все документы в порядке, прежде чем приступать к этому процессу.
• Согласие совладельцев: Этажирование – это не то, что вы можете сделать самостоятельно, если вы не единственный владелец здания. Все совладельцы должны быть полностью согласны с процессом разделения, и должен быть заключен договор между владельцами. Каждый совладелец должен согласиться с разделением помещений и подписать договор, чтобы вся процедура была юридически действительной. Это означает, что важно иметь хорошее соглашение между совладельцами, чтобы избежать разногласий в дальнейшем.
• Правильная документация: Чтобы этажирование прошло без проблем, необходимо иметь всю необходимую документацию. Она включает в себя выписку из земельной книги, кадастровые данные, строительное и эксплуатационное разрешение, а также другие соответствующие документы, подтверждающие юридическую действительность объекта и доли собственности. Без этой документации этажирование будет невозможно.

Что можно этажировать?

Этажированию подлежат все части здания, которые могут функционировать как самостоятельные единицы. Это означает, что вы можете этажировать:

• Квартиры,
• Коммерческие помещения,
• Гаражи,
• Парковочные места,
• Балконы, террасы и другие помещения при условии, что они четко отделены и определены как отдельные части.

Важно отметить, что этажировать можно только те части здания, которые имеют четкое и конкретное назначение, то есть те, которые используются таким образом, который позволяет их отдельное владение. Таким образом, помещения, которые не являются самостоятельными или не могут использоваться отдельно, не могут быть этажированы.

Покупка неэтажированной недвижимости с помощью жилищного кредита

Одной из ключевых причин этажирования является возможность покупки недвижимости с помощью жилищного кредита. Банки требуют, чтобы недвижимость была этажирована, чтобы они могли зарегистрировать ипотеку на определенную часть здания, а это означает, что покупка неэтажированной недвижимости невозможна с помощью жилищного кредита. Такую недвижимость можно купить только за наличные.

Почему так?
Банки не могут одобрить жилищный кредит на недвижимость, которая не этажирована, потому что им невозможно определить конкретную часть здания, которая будет предметом ипотеки. Это означает, что потенциальные покупатели, желающие купить неэтажированную недвижимость, должны обеспечить финансовые средства из других источников.

Преимущества этажирования

Этажирование приносит многочисленные преимущества для владельцев недвижимости. Некоторые из основных преимуществ включают в себя:

• Четко определенные права собственности: Каждый совладелец имеет четко установленное право собственности на свою часть недвижимости, что позволяет проще и спокойнее распоряжаться этой частью, будь то продажа, аренда или передача.
• Возможность продажи, аренды и наследования: Когда недвижимость этажирована, владельцам намного проще продать, сдать в аренду или оставить свое имущество наследникам. Четко определенная доля владения конкретного лица позволяет упростить сделки и процедуры наследования.
• Увеличивает возможности финансирования: Владельцы этажированных объектов легче получают жилищный кредит, поскольку можно напрямую зарегистрировать ипотеку на определенную часть недвижимости. Это повышает безопасность для финансовых учреждений, что облегчает им одобрение кредитов на этажированные помещения.

Этажирование – чрезвычайно важная процедура для всех владельцев жилых и коммерческих помещений внутри многоквартирных домов. Помимо четкого определения прав собственности, она также приносит многочисленные практические преимущества, такие как более легкое распоряжение имуществом и доступ к финансовым услугам. Если вы являетесь владельцем квартиры, коммерческого помещения, гаража или другой части здания, этажирование – это процедура, которая позволяет вам иметь полный контроль над своими правами собственности.