Podział na lokale: Co to jest, dlaczego jest ważne i jak się go przeprowadza?

```htmlChcieliby Państwo sprzedać nieruchomość, ale nie mają Państwo wyodrębnionej własności? A może zdecydowali się Państwo na zakup takiej nieruchomości, ale bank nie może udzielić Państwu kredytu hipotecznego?
Aby uniknąć takich i podobnych komplikacji prawnych i administracyjnych, dowiedz się, dlaczego jako właściciel nieruchomości musisz mieć wpisaną wyodrębnioną własność i jak w ogóle przeprowadzić podział nieruchomości i wpisać się do ksiąg wieczystych.

Co to jest wyodrębnienie własności?

Wyodrębnienie własności to procedura prawna, w której właściciele poszczególnych części nieruchomości (takich jak mieszkania, lokale użytkowe i garaże) mogą zostać oficjalnie wpisani jako właściciele tych części w księgach wieczystych. Procedura obejmuje sporządzenie operatu podziału nieruchomości, który opisuje wszystkie poszczególne części budynku, ich powierzchnie i udziały współwłaścicieli w częściach wspólnych budynku.
Procedura ta jest istotna, ponieważ zapewnia właścicielom jasno określone prawa własności, co ułatwia późniejszą transakcję nieruchomości, sprzedaż lub dziedziczenie. Ponadto wyodrębnienie własności ułatwia uzyskanie kredytu, ponieważ umożliwia bankowi wpisanie hipoteki na konkretną część budynku.

Dlaczego wyodrębnienie własności jest ważne?

Procedura wyodrębniania własności jest kluczowa dla każdej nieruchomości podzielonej na kilka niezależnych jednostek, niezależnie od tego, czy chodzi o lokale mieszkalne, czy użytkowe. Wyodrębnienie własności formalnie definiuje własność każdej części nieruchomości, umożliwiając swobodne dysponowanie wszystkimi częściami. Jest to niezwykle ważne dla każdej nieruchomości, która składa się z wielu kondygnacji lub mieszkań, ponieważ pozwala właścicielom na rozpoznanie i rejestrację swoich praw do własności w księgach wieczystych.

Jak przeprowadza się wyodrębnienie własności?

1. Sporządzenie operatu podziału nieruchomości

Pierwszym krokiem w procedurze wyodrębnienia własności jest sporządzenie operatu podziału nieruchomości, który jest szczegółowym planem podziału nieruchomości na odrębne jednostki. Operat musi zostać sporządzony przez uprawnionego eksperta, takiego jak architekt lub geodeta, który zdefiniuje dokładne granice między jednostkami, ich powierzchnię i wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości. Operat zawiera szczegółowy opis każdego mieszkania, lokalu użytkowego, garażu lub innych części budynku i musi być zgodny z obowiązującymi przepisami budowlanymi i urbanistycznymi.

Cena sporządzenia operatu podziału nieruchomości zależy zwykle od powierzchni nieruchomości, ale średnio wynosi od 3 do 5 euro za metr kwadratowy. Dokładna kwota może się różnić w zależności od złożoności podziału i specyfiki każdego obiektu.

2. Zawarcie umowy między właścicielami

Po sporządzeniu operatu podziału nieruchomości kolejnym krokiem jest zawarcie umowy między właścicielami, która musi być podpisana przez wszystkich właścicieli nieruchomości, ponieważ formalizuje ona podział i określa prawa i obowiązki wszystkich współwłaścicieli.

Umowa między właścicielami reguluje:

• Prawa i obowiązki właścicieli każdego mieszkania lub pomieszczenia,
• Podział części wspólnych (takich jak korytarze, windy, podwórza, dachy itp.),
• Podział kosztów napraw i konserwacji części wspólnych,
• Warunki, na jakich można sprzedać lub przenieść własność poszczególnych pomieszczeń.

Do sporządzenia umowy między właścicielami najlepiej zaangażować prawnika, ponieważ umowa ta jest prawnie wiążąca i musi być sformułowana w sposób zapewniający ochronę praw wszystkich stron. Umowa musi być poświadczona notarialnie, aby miała moc prawną.

3. Wpis do ksiąg wieczystych

Ostatnim krokiem w procesie wyodrębniania własności jest wpisanie nowych wyodrębnionych jednostek do ksiąg wieczystych, co formalizuje własność i pozwala każdemu właścicielowi na swobodne dysponowanie swoją własnością.

Aby dokonać wpisu do ksiąg wieczystych, należy złożyć wniosek o wpis wraz z:

• Operatem podziału nieruchomości,
• Umową między właścicielami,
• Potwierdzeniem zapłaty podatku od obrotu nieruchomościami (jeśli dotyczy).

Wniosek o wpis własności składa nowy właściciel, który może złożyć wniosek osobiście lub za pośrednictwem notariusza lub adwokata. Wpisu dokonuje się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, a cała procedura trwa zwykle od 30 do 60 dni, w zależności od złożoności sprawy i obecnego obciążenia sądu.

Kto ponosi koszty wyodrębnienia własności?

Zazwyczaj koszty sporządzenia operatu podziału nieruchomości i przygotowania dokumentacji ponoszą wszyscy współwłaściciele proporcjonalnie do swoich udziałów, natomiast koszty poświadczenia umowy między właścicielami i wpisu do ksiąg wieczystych ponosi również każdy właściciel zgodnie z umową lub udziałami we współwłasności.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby rozpocząć procedurę wyodrębnienia własności?

Aby wpisać się do ksiąg wieczystych i w ogóle przystąpić do procesu wyodrębniania własności, należy spełnić kilka podstawowych warunków:

• Legalność obiektu: Pierwszym i najważniejszym warunkiem jest to, że budynek musi być legalnie wybudowany. Oznacza to, że musi posiadać ważne pozwolenia na budowę i użytkowanie. Jeśli budynek nie został zalegalizowany lub nie został wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami, wyodrębnienie własności nie będzie możliwe. Dlatego ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie dokumenty są w porządku, zanim przystąpisz do tego procesu.
• Zgoda współwłaścicieli: Wyodrębnienie własności nie jest czymś, co można zrobić samemu, jeśli nie jest się jedynym właścicielem budynku. Wszyscy współwłaściciele muszą w pełni zgadzać się z procesem podziału i musi zostać sporządzona umowa między właścicielami. Każdy współwłaściciel musi wyrazić zgodę na podział pomieszczeń i podpisać umowę, aby cała procedura była ważna prawnie. Oznacza to, że ważne jest, aby mieć dobre porozumienie między współwłaścicielami, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.
• Prawidłowa dokumentacja: Aby wyodrębnienie własności przebiegło bez problemów, musisz posiadać całą wymaganą dokumentację. Obejmuje to wyciąg z księgi wieczystej, dane katastralne, pozwolenie na budowę i użytkowanie, a także inne istotne dokumenty potwierdzające ważność prawną obiektu i udziały własnościowe. Bez tej dokumentacji wyodrębnienie własności nie będzie możliwe.

Co można wyodrębnić?

Wyodrębnieniu podlegają wszystkie części budynku, które mogą funkcjonować jako niezależne jednostki. Oznacza to, że można wyodrębnić:

• Mieszkania,
• Lokale użytkowe,
• Garaże,
• Miejsca parkingowe,
• Balkony, tarasy i inne pomieszczenia, pod warunkiem, że są wyraźnie oddzielone i zdefiniowane jako oddzielne części.

Należy zauważyć, że można wyodrębniać tylko te części budynku, które mają jasne i określone przeznaczenie, to znaczy te, które są użytkowane w sposób umożliwiający ich odrębną własność. Dlatego pomieszczenia, które nie są niezależne lub nie mogą być użytkowane oddzielnie, nie mogą być wyodrębnione.

Kupno niewyodrębnionej nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego

Jednym z kluczowych powodów wyodrębnienia własności jest możliwość zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego. Banki wymagają, aby nieruchomość była wyodrębniona, aby móc wpisać hipotekę na określoną część budynku, co oznacza, że zakup niewyodrębnionej nieruchomości nie jest możliwy z kredytem hipotecznym. Takie nieruchomości można kupić tylko za gotówkę.

Dlaczego tak jest?
Banki nie mogą udzielić kredytu hipotecznego na nieruchomości, które nie są wyodrębnione, ponieważ nie jest możliwe zdefiniowanie konkretnej części budynku, która byłaby przedmiotem hipoteki. Oznacza to, że potencjalni nabywcy, którzy chcą kupić niewyodrębnione nieruchomości, muszą zabezpieczyć środki finansowe z innych źródeł.

Zalety wyodrębnienia własności

Wyodrębnienie własności przynosi liczne korzyści dla właścicieli nieruchomości. Niektóre z głównych zalet to:

• Jasno określone prawa własności: Każdy współwłaściciel ma jasno ustalone prawo własności do swojej części nieruchomości, co umożliwia łatwiejsze i bezproblemowe dysponowanie tą częścią, niezależnie od tego, czy ją sprzedajesz, wynajmujesz czy przekazujesz.
• Możliwość sprzedaży, wynajmu i dziedziczenia: Kiedy nieruchomość jest wyodrębniona, właściciele mają znacznie łatwiejszy sposób na sprzedaż, wynajem lub pozostawienie swojej własności spadkobiercom. Jasno określony udział własnościowy osoby umożliwia prostsze transakcje i postępowania spadkowe.
• Zwiększa możliwość finansowania: Właściciele wyodrębnionych obiektów łatwiej uzyskują kredyt hipoteczny, ponieważ hipoteka może być bezpośrednio wpisana na określoną część nieruchomości. Zwiększa to bezpieczeństwo instytucji finansowych, co ułatwia im udzielanie kredytów na wyodrębnione lokale.

Wyodrębnienie własności jest niezwykle ważną procedurą dla wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach wielorodzinnych. Oprócz umożliwienia jasnego zdefiniowania praw własności, przynosi również liczne praktyczne korzyści, takie jak łatwiejsze dysponowanie nieruchomością i dostęp do usług finansowych. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, lokalu użytkowego, garażu lub innej części budynku, wyodrębnienie własności to procedura, która pozwala na pełną kontrolę nad swoimi prawami własności.

```