Etažování: Co to je, proč je to důležité a jak se provádí?

Chcete prodat nemovitost, ale nemáte podlahové vlastnictví? Nebo jste se rozhodli takovou nemovitost koupit, ale banka vám nemůže poskytnout hypoteční úvěr?
Aby se předešlo takovým a podobným právním a administrativním zádrhelům, zjistěte, proč jako vlastník nemovitosti musíte mít zapsané podlahové vlastnictví a jak vůbec provést podlahové členění a zapsat se do katastru nemovitostí.

Co je podlahové členění?

Podlahové členění je právní proces, ve kterém se vlastníkům zvláštních částí nemovitosti (jako jsou byty, obchodní prostory a garáže) umožňuje, aby byli úředně zapsáni jako vlastníci těchto částí v katastru nemovitostí. Proces zahrnuje vypracování podlahového elaborátu, který popisuje všechny zvláštní části budovy, jejich plochy a podíly spoluvlastníků na společných částech budovy.
Tento proces je zásadní, protože umožňuje vlastníkům jasně definovaná vlastnická práva, což usnadňuje pozdější převod majetku, prodej nebo dědictví. Také podlahové členění usnadňuje získání úvěru, protože umožňuje bance zapsat hypotéku na konkrétní část budovy.

Proč je podlahové členění důležité?

Proces podlahového členění je klíčový pro každou nemovitost, která je rozdělena na více samostatných jednotek, ať už se jedná o bytové nebo obchodní prostory. Podlahovým členěním se formálně definuje vlastnictví každé části nemovitosti, čímž se umožňuje nerušená dispozice se všemi částmi. To je mimořádně důležité pro každou nemovitost, která se skládá z více podlaží nebo bytů, protože to vlastníkům umožňuje rozpoznat a zapsat svá práva k majetku do katastru nemovitostí.

Jak se provádí podlahové členění?

1. Vypracování podlahového elaborátu

Prvním krokem v procesu podlahového členění je vypracování podlahového elaborátu, což je podrobný plán rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky. Elaborát musí být vypracován oprávněným odborníkem, jako je architekt nebo geodet, který definuje přesné hranice mezi jednotkami, jejich plochy a všechny relevantní informace o nemovitosti. Elaborát obsahuje detailní zobrazení každého bytu, obchodního prostoru, garáže nebo jiných částí budovy a musí být v souladu s platnými stavebními a urbanistickými předpisy.

Cena vypracování podlahového elaborátu se obvykle odvíjí od plochy nemovitosti, ale průměrně se pohybuje od 3 do 5 eur za metr čtvereční. Přesná částka se může lišit v závislosti na složitosti rozdělení a specifikách každého objektu.

2. Sjednání mezivlastnické smlouvy

Poté, co je podlahový elaborát hotový, je dalším krokem sjednání mezivlastnické smlouvy, kterou musí podepsat všichni vlastníci nemovitosti, protože se jí formalizuje rozdělení a definují se práva a povinnosti všech spoluvlastníků.

Mezivlastnická smlouva reguluje:

• Práva a povinnosti vlastníků každého bytu nebo prostoru,
• Rozdělení společných prostor (jako jsou chodby, výtahy, dvory, střechy atd.),
• Rozdělení nákladů na společné opravy a údržbu,
• Podmínky, za kterých je možné prodat nebo převést vlastnictví nad jednotlivým prostorem.

Pro vypracování mezivlastnické smlouvy je nejlepší angažovat právníka, protože tato smlouva je právně závazná a musí být formulována tak, aby zajišťovala ochranu práv všech stran. Smlouva musí být ověřena notářem, aby měla právní účinnost.

3. Zápis do katastru nemovitostí

Posledním krokem v procesu podlahového členění je zápis nových podlahových jednotek do katastru nemovitostí, čímž se formalizuje vlastnictví a umožňuje každému vlastníkovi nerušeně disponovat se svým majetkem.

Pro zápis do katastru nemovitostí je nutné podat žádost o zápis spolu s:

• Podlahovým elaborátem,
• Mezivlastnickou smlouvou,
• Potvrzením o zaplacené dani z převodu nemovitosti (pokud je to relevantní).

Žádost o zápis vlastnictví podává nový vlastník, který může podat žádost osobně nebo prostřednictvím notáře nebo advokáta. Zápis se provádí na katastrálním oddělení obecního soudu a celý proces obvykle trvá mezi 30 a 60 dny, v závislosti na složitosti předmětu a aktuálním zatížení soudu.

Kdo nese náklady podlahového členění?

Obvykle náklady na vypracování podlahového elaborátu a přípravu dokumentace nesou všichni spoluvlastníci proporcionálně ke svým podílům, zatímco náklady na ověření mezivlastnické smlouvy a zápis do katastru nemovitostí také padají na každého vlastníka podle dohody nebo podílů ve společném majetku.

Jaké podmínky musí být splněny pro proces podlahového členění?

Aby se mohli zapsat do katastru nemovitostí a vůbec přistoupit k procesu podlahového členění, musíte splnit některé základní podmínky:

• Legalita objektu: První a nejdůležitější podmínkou je, že budova musí být legálně postavena. To znamená, že musí mít platné stavební a kolaudační povolení. Pokud budova není legalizována nebo není postavena v souladu s platnými předpisy, podlahové členění nebude možné. Proto je důležité, abyste se ujistili, že jsou všechny dokumenty v pořádku, než se do tohoto procesu pustíte.
• Souhlas spoluvlastníků: Podlahové členění není něco, co můžete udělat sami, pokud nejste jediným vlastníkem budovy. Všichni spoluvlastníci se musí zcela shodnout s procesem rozdělení a musí být sjednána mezivlastnická smlouva. Každý spoluvlastník musí souhlasit s rozdělením prostor a podepsat smlouvu, aby byl celý proces právně platný. To znamená, že je důležité mít dobrou dohodu mezi spoluvlastníky, aby se později předešlo neshodám.
• Správná dokumentace: Aby podlahové členění proběhlo bez problémů, musíte mít veškerou potřebnou dokumentaci. To zahrnuje výpis z katastru nemovitostí, katastrální údaje, stavební a kolaudační povolení, ale i další relevantní dokumenty, které potvrzují právní platnost objektu a vlastnické podíly. Bez této dokumentace nebude podlahové členění možné.

Co všechno se může podlahově členit?

Podlahovému členění podléhají všechny části budovy, které mohou fungovat jako samostatné jednotky. To znamená, že můžete podlahově členit:

• Byty,
• Obchodní prostory,
• Garáže,
• Parkovací místa,
• Balkóny, terasy a další prostory, za předpokladu, že jsou jasně odděleny a definovány jako zvláštní části.

Je důležité poznamenat, že podlahově se mohou členit pouze ty části budovy, které mají jasný a specifický účel, to znamená ty, které se používají způsobem, který umožňuje jejich oddělené vlastnictví. Takže prostory, které nejsou samostatné nebo se nemohou používat odděleně, se nemohou podlahově členit.

Koupě nepodlahově členěné nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru

Jedním z klíčových důvodů pro podlahové členění je možnost koupě nemovitosti s pomocí hypotečního úvěru. Banky požadují, aby nemovitost byla podlahově členěna, aby mohly zapsat hypotéku na specifickou část budovy, a to znamená, že koupě nepodlahově členěné nemovitosti není možná s hypotečním úvěrem. Takové nemovitosti lze koupit pouze za hotovost.

Proč tomu tak je?
Banky nemohou schválit hypoteční úvěr pro nemovitosti, které nejsou podlahově členěny, protože není možné definovat specifickou část budovy, která by byla předmětem hypotéky. To znamená, že potenciální kupci, kteří chtějí koupit nepodlahově členěné nemovitosti, musí zajistit finanční prostředky z jiných zdrojů.

Výhody podlahového členění

Podlahové členění přináší četné výhody pro vlastníky nemovitostí. Mezi hlavní výhody patří:

• Jasně definovaná vlastnická práva: Každý spoluvlastník má jasně stanoveno právo vlastnictví nad svou částí nemovitosti, což umožňuje jednodušší a bezstarostnější dispozici s touto částí, ať už ji prodáváte, pronajímáte nebo převádíte.
• Možnost prodeje, pronájmu a dědictví: Když je nemovitost podlahově členěna, je pro vlastníky mnohem snazší prodat, pronajmout nebo odkázat svůj majetek dědicům. Jasně definovaný vlastnický podíl jednotlivce umožňuje jednodušší transakce a dědické řízení.
• Zvyšuje možnost financování: Vlastníci podlahově členěných objektů snadněji získávají hypoteční úvěr, protože lze přímo zapsat hypotéku na specifickou část nemovitosti. To zvyšuje bezpečnost finančních institucí, což jim usnadňuje schvalování úvěrů pro podlahově členěné prostory.

Podlahové členění je mimořádně důležitý proces pro všechny vlastníky bytových a obchodních prostorů v rámci bytových domů. Kromě toho, že umožňuje jasné definování vlastnických práv, přináší i řadu praktických výhod, jako je snazší dispozice s majetkem a přístup k finančním službám. Pokud jste vlastníkem bytu, obchodního prostoru, garáže nebo jiné části budovy, podlahové členění je proces, který vám umožňuje mít plnou kontrolu nad svými vlastnickými právy.