Etažiranje: Kaj je, zakaj je pomembno in kako se izvaja?

Ali bi radi nepremičnine, vendar nimate etažne lastnine? Ali pa ste se odločili za nakup takšne nepremičnine, vendar vam banka ne more odobriti stanovanjskega kredita?
Da bi se izognili takšnim in podobnim pravnim in upravnim zapletom, izvedite, zakaj kot lastnik nepremičnine morate imeti vpisano etažno lastnino in kako sploh izvesti etažiranje in se vpisati v zemljiško knjigo.

Kaj je etažiranje?

Etažiranje je pravni postopek, v katerem se lastnikom posebnih delov nepremičnine (kot so stanovanja, poslovni prostori in garaže) omogoča, da postanejo uradno vpisani kot lastniki teh delov v zemljiški knjigi. Postopek vključuje izdelavo etažnega elaborata, ki opisuje vse posebne dele stavbe, njihove površine in deleže solastnikov v skupnih delih stavbe.
Ta postopek je bistven, saj lastnikom omogoča jasno definirane lastninske pravice, kar olajša kasnejši prenos premoženja, prodajo ali dedovanje. Prav tako etažiranje olajša pridobitev kredita, saj omogoča banki, da vpiše hipoteko na specifičen del stavbe.

Zakaj je etažiranje pomembno?

Postopek etažiranja je ključnega pomena za vsako nepremičnino, ki je razdeljena na več samostojnih enot, ne glede na to, ali gre za stanovanjske ali poslovne prostore. Z etažiranjem se formalno definira lastništvo vsakega dela nepremičnine, kar omogoča nemoteno razpolaganje z vsemi deli. To je izjemno pomembno za vsako nepremičnino, ki je sestavljena iz več etaž ali stanovanj, saj lastnikom omogoča, da svoje pravice do premoženja prepoznajo in vpišejo v zemljiško knjigo.

Kako se izvaja etažiranje?

1. Izdelava etažnega elaborata

Prvi korak v postopku etažiranja je izdelava etažnega elaborata, ki je podroben načrt delitve nepremičnine na ločene enote. Elaborat mora izdelati pooblaščeni strokovnjak, kot je arhitekt ali geodet, ki bo opredelil točne meje med enotami, njihove površine in vse ustrezne informacije o nepremičnini. Elaborat vključuje podroben prikaz vsakega stanovanja, poslovnega prostora, garaže ali drugih delov stavbe in mora biti usklajen z veljavnimi gradbenimi in urbanističnimi predpisi.

Cena izdelave etažnega elaborata je običajno odvisna od površine nepremičnine, vendar se v povprečju giblje od 3 do 5 evrov na kvadratni meter. Natančen znesek se lahko razlikuje glede na zahtevnost delitve in specifičnost posameznega objekta.

2. Sklenitev medlastniške pogodbe

Ko je etažni elaborat končan, je naslednji korak sklenitev medlastniške pogodbe, ki jo morajo obvezno podpisati vsi lastniki nepremičnine, saj se z njo formalizira delitev in opredeljujejo pravice in obveznosti vseh solastnikov.

Z medlastniško pogodbo se ureja:

• Pravice in obveznosti lastnikov vsakega stanovanja ali prostora,
• Delitev skupnih prostorov (kot so hodniki, dvigala, dvorišča, strehe itd.),
• Delitev stroškov za skupne popravke in vzdrževanje,
• Pogoji, pod katerimi se lahko proda ali prenese lastništvo nad posameznim prostorom.

Za izdelavo medlastniške pogodbe je najbolje najeti pravnika, saj je ta pogodba pravno zavezujoča in jo je treba formulirati na način, ki zagotavlja zaščito pravic vseh strani. Pogodba mora biti overjena pri notarju, da ima pravno veljavo.

3. Vpis v zemljiško knjigo

Zadnji korak v procesu etažiranja je vpis novih etažiranih enot v zemljiško knjigo, s čimer se formalizira lastništvo in omogoča vsakemu lastniku, da nemoteno razpolaga s svojim premoženjem.

Za vpis v zemljiško knjigo je treba vložiti zahtevo za vpis skupaj z:

• Etažnim elaboratom,
• Medlastniško pogodbo,
• Potrdilom o plačanem davku na promet nepremičnin (če je to ustrezno).

Zahtevo za vpis lastništva vloži novi lastnik, ki jo lahko vloži osebno ali prek notarja ali odvetnika. Vpis se opravi na zemljiškoknjižnem oddelku okrajnega sodišča, celoten postopek pa običajno traja od 30 do 60 dni, odvisno od kompleksnosti zadeve in trenutne obremenjenosti sodišča.

Kdo nosi stroške etažiranja?

Običajno stroške izdelave etažnega elaborata in priprave dokumentacije nosijo vsi solastniki sorazmerno s svojimi deleži, medtem ko stroški overitve medlastniške pogodbe in vpisa v zemljiško knjigo prav tako padejo na vsakega lastnika po dogovoru ali deležih v skupni lastnini.

Kateri pogoji morajo biti izpolnjeni za postopek etažiranja?

Da bi se vpisali v zemljiško knjigo in sploh pristopili k postopku etažiranja, morate izpolnjevati nekatere osnovne pogoje:

• Legalnost objekta: Prvi in najpomembnejši pogoj je, da mora biti stavba zakonito zgrajena. To pomeni, da mora imeti veljavno gradbeno in uporabno dovoljenje. Če stavba ni legalizirana ali ni zgrajena v skladu z veljavnimi predpisi, etažiranje ne bo mogoče. Zato je pomembno, da se prepričate, da so vsi dokumenti v redu, preden se lotite tega postopka.
• Solastniška soglasje: Etažiranje ni nekaj, kar lahko naredite sami, če niste edini lastnik stavbe. Vsi solastniki morajo biti v celoti soglasni s postopkom delitve in se mora sprejeti medlastniška pogodba. Vsak solastnik mora pristati na delitev prostora in podpisati pogodbo, da bo celoten postopek pravno veljaven. To pomeni, da je pomembno imeti dober dogovor med solastniki, da bi se izognili nesoglasjem pozneje.
• Pravilna dokumentacija: Da bi etažiranje potekalo brez težav, morate imeti vso potrebno dokumentacijo. Ta vključuje izpisek iz zemljiške knjige, katastrske podatke, gradbeno in uporabno dovoljenje ter druge ustrezne dokumente, ki potrjujejo pravno veljavnost objekta in lastniške deleže. Brez te dokumentacije etažiranje ne bo mogoče.

Kaj vse se lahko etažira?

Etažiranju so podvrženi vsi deli stavbe, ki lahko delujejo kot samostojne enote. To pomeni, da lahko etažirate:

• Stanovanja,
• Poslovne prostore,
• Garaže,
• Parkirna mesta,
• Balkone, terase in druge prostore, pod pogojem, da so jasno ločeni in opredeljeni kot posebni deli.

Pomembno je omeniti, da se lahko etažirajo le tisti deli stavbe, ki imajo jasno in specifično uporabo, oziroma tisti, ki se uporabljajo na način, ki omogoča njihovo ločeno lastništvo. Torej prostori, ki niso samostojni ali se ne morejo uporabljati ločeno, ne morejo biti etažirani.

Nakup neetažirane nepremičnine s stanovanjskim kreditom

Eden ključnih razlogov za etažiranje je možnost nakupa nepremičnine s pomočjo stanovanjskega kredita. Banke zahtevajo, da je nepremičnina etažirana, da lahko vpišejo hipoteko na specifičen del stavbe, kar pomeni, da nakup neetažirane nepremičnine ni mogoč s stanovanjskim kreditom. Take nepremičnine je mogoče kupiti le za gotovino.

Zakaj je temu tako?
Banke ne morejo odobriti stanovanjskega kredita za nepremičnine, ki niso etažirane, ker jim ni mogoče opredeliti specifičnega dela stavbe, ki bi bil predmet hipoteke. To pomeni, da morajo potencialni kupci, ki želijo kupiti neetažirane nepremičnine, zagotoviti finančna sredstva iz drugih virov.

Prednosti etažiranja

Etažiranje prinaša številne prednosti za lastnike nepremičnin. Nekatere glavne prednosti vključujejo:

• Jasno definirane lastninske pravice: Vsak solastnik ima jasno določeno lastninsko pravico nad svojim delom nepremičnine, kar omogoča enostavnejše in brezskrbnejše razpolaganje s tem delom, ne glede na to, ali ga prodajate, dajete v najem ali prenašate.
• Možnost prodaje, najema in dedovanja: Ko je nepremičnina etažirana, je lastnikom veliko lažje prodati, najeti ali zapustiti svoje premoženje dedičem. Jasno definiran lastniški delež posameznika omogoča preprostejše transakcije in dedne postopke.
• Povečuje možnost financiranja: Lastniki etažiranih objektov lažje pridobijo stanovanjski kredit, saj se lahko hipoteka neposredno vpiše na specifičen del nepremičnine. To povečuje varnost finančnim institucijam, kar jim olajša odobravanje kreditov za etažirane prostore.

Etažiranje je izjemno pomemben postopek za vse lastnike stanovanjskih in poslovnih prostorov znotraj večstanovanjskih stavb. Poleg tega, da omogoča jasno opredelitev lastninskih pravic, prinaša tudi številne praktične prednosti, kot so lažje razpolaganje s premoženjem in dostop do finančnih storitev. Če ste lastnik stanovanja, poslovnega prostora, garaže ali drugega dela stavbe, je etažiranje postopek, ki vam omogoča, da imate popoln nadzor nad svojimi lastniškimi pravicami.