Nemovitosti

Investiční nemovitost u moře: kompletní průvodce pro kupující a investory v Chorvatsku

25-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Koupě rekreační nemovitosti na jadranském pobřeží s sebou nese řadu povinností, které je důležité znát před investicí. Rozdíl mezi osobním užíváním a krátkodobým pronájmem přímo ovlivňuje daňové povinnosti, komunální poplatky a zákonné požadavky. Reálné hrubé výnosy se pohybují mezi 4 a 7 % ročně a čistý výnos po odečtení nákladů a daní je obvykle o 30 až 40 % nižší. Úspěšná investice vyžaduje důkladnou kontrolu dokumentace, územního plánu a domovního řádu budovy před podpisem smlouvy.

Obsah

Klíčové body
Investiční nemovitost: osobní užívání nebo pronájem
Co zkontrolovat před koupí
Daně a komunální poplatky
Krátkodobý pronájem: zákonné povinnosti
Reálné výnosy v Dalmácii, Istrii a Kvarneru
Náklady na vlastnictví a správu nemovitosti
Regent: koupě investiční nemovitosti u moře
Často kladené otázky

Klíčové body

Účel nemovitosti určuje daňové zacházení, komunální poplatky a ohlašovací povinnosti – rozdíl mezi osobním užíváním a pronájmem má přímé právní a finanční důsledky.

Krátkodobý pronájem prostřednictvím platforem jako Airbnb nebo Booking vyžaduje kategorizaci objektu, registraci v systému e-Turismus a hlášení příjmů Finanční správě. Od 20. května 2026 platí nová pravidla EU (Nařízení EU 2024/1028) o povinném předávání údajů o pronajímatelích příslušným orgánům a od 1. ledna 2027 se plánuje zavedení registračního čísla pro všechny ubytovací jednotky – bez nějž nebude možné inzerovat na Airbnb a Bookingu.

Příjmy z krátkodobého pronájmu se zdaňují paušálně (pevná částka na lůžko podle kategorie turistického místa) nebo sazbou 12 % z 70 % příjmů (s odpočtem 30 % paušálních nákladů) pro fyzické osoby, které vedou obchodní knihy.

Vrácení DPN a DPH pro mladé neplatí pro rekreační investiční nemovitosti – toto opatření je určeno výhradně pro koupi prvního bydlení.

Hrubé výnosy se pohybují mezi 4 a 7 % ročně, v závislosti na lokalitě a správě nemovitosti. Čistý výnos, po odečtení daní, nákladů na údržbu a správu, je obvykle o 30 až 40 % nižší než hrubá částka.

Kontrola územního plánu, domovního řádu budovy, úředního rozdělení nemovitosti na bytové jednotky a legalizace nemovitosti jsou povinné kroky před každou koupí investiční nemovitosti u moře.

Investiční nemovitost: osobní užívání nebo pronájem

Rozdíl mezi koupí pro osobní rekreaci a koupí za účelem pronájmu není pouze otázkou záměru – má přímé právní a finanční důsledky, které ovlivňují celkovou návratnost investice.

Nemovitost určená výhradně k osobnímu užívání nese menší administrativní zátěž. Nemusíte se registrovat jako poskytovatel turistických služeb, nepřihlašujete hosty do systému e-Turismus a neplatíte daň z příjmů z pronájmu. Platíte však komunální poplatek za rekreační objekty – který je vyšší než poplatek za nemovitosti s nahlášeným trvalým pobytem – a roční daň z nemovitostí. Komunální poplatek se platí bez ohledu na to, zda chatu používáte, či nikoli.

Krátkodobý pronájem prostřednictvím Airbnb, Booking nebo podobných platforem přináší potenciální příjmy, ale také řadu povinností popsaných níže. Flexibilita je jednou z výhod – nemovitost můžete sami využívat v obdobích, kdy není pronajata.

Pokud plánujete nemovitost využívat jak pro osobní potřeby, tak k pronájmu, předem si spočítejte, jak osobní užívání ovlivňuje příjmy. Sezóna na Jadranu je krátká a vrchol poptávky trvá jen 8 až 10 týdnů – každý týden osobního užívání v srpnu přímo snižuje příjmy z pronájmu.

Daňové zacházení s kombinovaným užíváním (část roku osobní, část k pronájmu) není speciálně upraveno – příjmy z pronájmu se zdaňují v plné výši bez ohledu na podíl osobního užívání.

Úvěr na investiční nemovitost je považován za nebytový úvěr s odlišnými podmínkami než úvěr na bydlení. Podle směrnic HNB činí maximální DSTI pro nebytové úvěry 40 %, doba splatnosti je kratší a LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) může být až 70 %. Toto je důležitá informace pro kupující, kteří plánují financovat nákup úvěrem. Více o úvěrech pro zahraniční kupce: https://regent.hr/blog/stambeni-kredit-u-hrvatskoj-za-strane-kupce-vodic

Co zkontrolovat před koupí

Toto je nejdůležitější krok, který mnoho kupujících v nadšení z nalezení nemovitosti přeskočí. Důkladná kontrola dokumentace může zabránit drahým chybám.

Územní plán a určení zóny

Před koupí je povinné zkontrolovat, zda se nemovitost nachází v zóně, kde je povolena turistická činnost. Nemovitosti v zónách bez povoleného turistického určení omezují možnosti krátkodobého pronájmu nebo jej zcela znemožňují. Územní plány jsou k dispozici na úřadech pro územní plánování místních samospráv nebo na jejich webových stránkách.

Zvláštní pozornost věnujte nemovitostem v chráněných oblastech nebo zónách zvláštního využití. I když se nemovitost nachází v turistické oblasti, specifická zóna v rámci plánu může mít omezení, která brání krátkodobému pronájmu.

Domovní řád budovy a souhlas spoluvlastníků

Pokud kupujete byt v bytovém domě, je povinné zkontrolovat domovní řád. Od června 2025 platí nový Zákon o správě a údržbě budov, který posílil právní základ pro zákaz krátkodobého pronájmu v bytových domech. Domovní řád může zakázat krátkodobý pronájem nebo vyžadovat souhlas spoluvlastníků.

Pro krátkodobý pronájem v bytovém domě je vyžadován souhlas nejméně dvou třetin spoluvlastníků. Kupující může koupit byt a teprve poté zjistit, že jej nemůže pronajímat.

Úřední rozdělení nemovitosti na bytové jednotky (etažování)

Mnoho nemovitostí na pobřeží – zejména starší kamenné domy a apartmány – není úředně rozděleno na bytové jednotky. Bez úředního rozdělení není možné zapsat zvláštní část nemovitosti ani získat vlastní listinu, což znemožňuje zápis vlastnictví a ztěžuje prodej nebo zástavu nemovitosti. Před koupí zkontrolujte, zda je nemovitost úředně rozdělena a má řádný zápis.

Legalizace nemovitosti

Mnoho starších nemovitostí na pobřeží má části, které nejsou legalizovány. Neoprávněná stavba přímo znemožňuje kategorizaci objektu a přihlášení do systému e-Turismus – což blokuje krátkodobý pronájem. Kontrola legalizace je povinným krokem při koupi starších nemovitostí na pobřeží. Více o legalizaci si přečtěte na našem blogu: Legalizace objektů: proč je důležitá při prodeji a koupi.

Předkupní právo na ostrovech

Pokud kupujete nemovitost na chorvatském ostrově, mějte na paměti, že Chorvatská republika má předkupní právo na určité kategorie nemovitostí podle Zákona o ostrovech. Stát musí odpovědět do 30 dnů – teprve po uplynutí této lhůty nebo písemného vzdání se práva může být transakce dokončena.

Zahraniční kupující

Občané EU mohou v Chorvatsku volně kupovat nemovitosti v rámci stavebních pozemků. Občané třetích zemí musí získat souhlas Ministerstva spravedlnosti (princip reciprocity), s určitými omezeními na ostrovech. Více o koupi pro zahraniční kupující si přečtěte zde: Jak mohou zahraniční občané koupit nemovitost v Chorvatsku?

Kontrolní seznam: co zkontrolovat před koupí

Je turistická činnost povolena v územním plánu v dané lokalitě
Existuje zákaz krátkodobého pronájmu v domovním řádu budovy nebo je nutný souhlas spoluvlastníků (⅔)
Je nemovitost úředně rozdělena na bytové jednotky a zapsána v katastru
Je nemovitost zcela legalizována
Existuje předkupní právo Chorvatské republiky (ostrovy)
Jaké jsou celkové náklady na koupi: DPN (3 %) nebo DPH (25 % za novostavbu), provize agentury (2–3 % + DPH), notářské poplatky, náklady na zápis do katastru
Je nemovitost vhodná pro kategorizaci (minimální podmínky: samostatná koupelna, kuchyňské prvky, funkční instalace)

Daně a komunální poplatky

DPH nebo DPN při koupi

Při koupi nemovitosti od fyzické osoby na sekundárním trhu kupující platí daň z převodu nemovitostí (DPN) ve výši 3 % z tržní hodnoty. Při koupi novostavby od podnikatele se platí DPH ve výši 25 % namísto DPN. Pro investiční nemovitost DPH není vratným nákladem (na rozdíl od DPN pro mladé při koupi prvního bydlení) a výrazně zvyšuje celkové náklady na koupi.
Důležité upozornění: vrácení DPN a DPH pro mladé neplatí pro rekreační investiční nemovitost – toto opatření je určeno výhradně pro koupi prvního bydlení.

Daňové zacházení s příjmy z krátkodobého pronájmu

Pro fyzické osoby existují dva způsoby zdanění příjmů z krátkodobého pronájmu:

Turistický paušál – fyzické osoby, které nevedou obchodní knihy, platí pevnou roční částku na lůžko podle kategorie turistického místa. Částky pro rok 2026 se pohybují od 20 do 300 eur na lůžko ročně, v závislosti na kategorii jednotky místní samosprávy. Administrativně je to nejjednodušší způsob pro majitele jedné nemovitosti.

Daň z příjmu – fyzické osoby, které vedou obchodní knihy, platí 12 % z 70 % dosažených příjmů (30 % se automaticky uznává jako paušální náklad). Kromě daně se vypočítává i místní daň (prirez) v závislosti na městě bydliště vlastníka. Tento způsob může být finančně výhodnější při vyšších příjmech, protože je možné odečíst i skutečné doložené náklady.

Živnost nebo s.r.o. – registrovaná činnost platí daň z příjmu právnických osob sazbou 10 % pro příjmy do 1 000 000 eur ročně nebo 18 % nad tuto částku. Vhodnější pro majitele portfolia nemovitostí nebo vysokých příjmů.

Roční daň z nemovitostí

Majitelé nemovitostí v Chorvatsku od roku 2025 platí roční daň z nemovitostí ve výši 0,60 až 8,00 eur za m² užitné plochy, v závislosti na lokalitě a účelu. Rekreační objekty a nemovitosti pro krátkodobý pronájem spadají do zdanitelných kategorií. Nemovitosti, které jsou skutečně využívány k trvalému bydlení, jsou od této daně osvobozeny – pouhé nahlášení pobytu bez skutečného bydlení nestačí k osvobození.

Komunální poplatek za rekreační objekty

Majitelé rekreačních objektů platí komunální poplatek podle místních tarifů, který je vyšší než u nemovitostí s nahlášeným trvalým pobytem. Místní samosprávy na jadranském pobřeží často stanovují vyšší sazby pro nevyužívané rekreační objekty a turisticky pronajímané objekty. Komunální poplatek se platí bez ohledu na to, zda chatu používáte, či nikoli.

Pobytová taxa

Majitelé, kteří pronajímají ubytování turistům, jsou povinni platit pobytovou taxu. Pro rok 2026 se částky pohybují od 1,00 do 2,50 eur na osobu a noc v závislosti na kategorii turistického místa a sezóně, nebo roční paušální částka od 50 do 65 eur na lůžko v závislosti na kategorii místa.

Kapitálový zisk při prodeji

Pokud prodáte investiční nemovitost za vyšší cenu, než za kterou jste ji pořídili, a nebyli jste v ní nahlášeni a nebydleli jste v ní minimálně dva roky, platíte daň z kapitálového zisku ve výši 24 % z dosaženého zisku, zvýšenou o místní daň (prirez).

Krátkodobý pronájem: zákonné povinnosti (stručně)

Krátkodobý pronájem v Chorvatsku je regulován Zákonem o pohostinské činnosti a řadou podzákonných aktů. Zde uvádíme klíčové kroky.

Klíčové zákonné povinnosti pro krátkodobý pronájem:

Získání rozhodnutí o kategorizaci – žádost se podává příslušnému úřadu nebo online prostřednictvím systému eTurismus. Minimální podmínky zahrnují samostatnou koupelnu, kuchyňské prvky (sporák, dřez, lednice), funkční nábytek a funkční instalace. Vyšší kategorie (více hvězdiček) otevírá možnost vyšších cen za noc.

Registrace v systému e-Turismus – povinná pro všechny pronajímatele, nezbytná pro daňové evidence a legální podnikání.

Hlášení hostů – každý host musí být nahlášen do systému do 24 hodin od příjezdu.

Hlášení příjmů Finanční správě – bez ohledu na výši příjmů.

Lhůta pro trvalé rozhodnutí o kategorizaci – pronajímatelé s dočasným rozhodnutím musí získat trvalé rozhodnutí do 31. prosince 2026.

Aktuální regulační změna – od 20. května 2026 platí Nařízení EU 2024/1028, které zavazuje Airbnb a Booking k předávání údajů o všech pronajímatelích příslušným orgánům. Od 1. ledna 2027 se plánuje zavedení povinného registračního čísla pro všechny ubytovací jednotky – bez něj inzerování na platformách nebude možné. Kupující, kteří dnes kupují investiční nemovitost, by měli plánovat získání registračního čísla jako součást celkové přípravy na pronájem.

Pojištění pro krátkodobý pronájem – standardní pojistka domácnosti zpravidla nepokrývá krátkodobý pronájem. Pro pronájem turistům je nutná speciální pojistka nebo dodatek ke standardní pojistce.

Náklady na vlastnictví a správu nemovitosti

Náklady, které přicházejí po koupi, jsou v kalkulacích investorů zřídka dostatečně zahrnuty. Reálný obraz investice musí zahrnovat všechny jednorázové a roční výdaje.

Jednorázové náklady na koupi:

DPN (3 % z tržní hodnoty) nebo DPH (25 % za novostavbu od podnikatele)
Provize agentury – obvykle 2 až 3 % z kupní ceny + DPH
Notářské poplatky
Náklady na zápis do katastru nemovitostí

Roční provozní náklady:

Roční daň z nemovitostí (0,60 až 8,00 eur/m²)
Komunální poplatek (podle místních tarifů, vyšší pro rekreační objekty)
Elektřina, voda a internet (i když je objekt prázdný)
Pojištění nemovitosti (speciální pojistka pro krátkodobý pronájem)
Úklid mezi pobyty a drobné opravy
Poplatky rezervačním platformám – Airbnb účtuje 3 až 5 % z rezervace
Pobytová taxa

Náklady na správu:
Majitelé, kteří nežijí v blízkosti nemovitosti nebo ji nemohou spravovat osobně, angažují agenturu pro správu nemovitosti (property management). Typický poplatek za správu nemovitosti činí 15 až 30 % celkových příjmů z pronájmu – tato položka významně snižuje čistý výnos a musí být zahrnuta do každé kalkulace návratnosti.

Digitální alternativy (schránka na klíče, digitální check-in, automatizovaná komunikace s hosty) mohou snížit náklady na správu, ale vyžadují počáteční investici a technickou přípravu nemovitosti.

Zkušenosti ukazují, že investoři, kteří důkladně neplánovali náklady, podceňují roční výdaje o 20 až 30 % ve srovnání se skutečnými částkami. Plánování na prvních pět let vlastnictví – včetně občasných větších renovací a sanací – poskytuje reálný obraz celkové investice.

Reálné výnosy v Dalmácii, Istrii a Kvarneru

Pochopení výnosů na jadranských trzích vyžaduje realistické předpoklady.

Sezónnost: klíčový faktor ovlivňující výnos

Sezóna na Jadranu je strukturálně omezená. Hlavní sezóna (červenec a srpen) trvá jen 8 týdnů. Předsezóna (červen a září) a posezóna (květen a říjen) přinášejí sníženou poptávku a nižší ceny za noc. Nízká sezóna (listopad až duben) na většině jadranských lokalit pro krátkodobý pronájem téměř neexistuje. Reálná obsazenost špičkové nemovitosti na dobré lokalitě činí 60 až 70 % v sezóně – nikoli na roční bázi.

Výnosy podle regionů (hrubé, ilustrativní)

Dalmácie (Split, Makarska, Dubrovník) – průměrná cena m²: 4 000 až 7 000 eur; sezóna: 18 až 22 týdnů; orientační hrubý výnos: 5 až 7 %

Istrie (Rovinj, Poreč) – průměrná cena m²: 4 500 až 7 000 eur; sezóna: 20 až 24 týdnů; orientační hrubý výnos: 5 až 6 %

Kvarner (Opatija, Cres, Lošinj) – průměrná cena m²: 3 500 až 5 500 eur; sezóna: 16 až 20 týdnů; orientační hrubý výnos: 4 až 6 %

Poznámka: hrubý výnos nebere v úvahu daně, náklady na správu, správu nemovitosti a komunální poplatky. Čistý výnos je obvykle o 30 až 40 % nižší než hrubá částka.

Regent: koupě investiční nemovitosti u moře

Regent poskytuje plnou podporu kupujícím, kteří hledají investiční nemovitost na jadranském pobřeží. Náš tým zajišťuje právní kontrolu dokumentace, kontrolu územního plánu a úředního rozdělení nemovitosti na bytové jednotky, poradenství ohledně povinností a financování a zápis vlastnictví do katastru.

Zahraničním kupujícím pomáháme s porozuměním zákonným podmínkám nákupu v Chorvatsku a získáním potřebných souhlasů. Domácím investorům pomáháme najít lokality s nejlepším poměrem výnosů a potenciálu růstu.

Prohlédněte si nabídku nemovitostí u moře zde.

Kontaktujte nás.

Často kladené otázky (FAQ)

Co je investiční rekreační nemovitost?

Investiční rekreační nemovitost je nemovitost zakoupená s cílem generovat příjmy z krátkodobého pronájmu a dlouhodobého růstu hodnoty, nikoli za účelem trvalého bydlení. Majitel ji může využívat i pro osobní potřeby v obdobích, kdy není pronajata.

Jaké daně platí vlastník rekreačního objektu na pobřeží?

Vlastník platí roční daň z nemovitostí (0,60 až 8,00 eur za m² ročně), komunální poplatek podle místních tarifů (bez ohledu na to, zda chatu používá, či nikoli) a, pokud pronajímá, daň z příjmů z pronájmu – paušálně nebo 12 % z 70 % příjmů. Pobytová taxa se platí za každého hosta.

Je povinná registrace v systému e-Turismus pro krátkodobý pronájem?

Ano, registrace v systému e-Turismus je povinná pro všechny, kteří pronajímají ubytování turistům. Bez registrace objektu a přihlášení hostů není krátkodobý pronájem legální a může mít za následek pokuty od inspekce. Od 1. ledna 2027 se plánuje zavedení povinného registračního čísla pro všechny ubytovací jednotky.

Jaké jsou reálné výnosy z pronájmu na jadranském pobřeží?

Hrubé výnosy se pohybují mezi 4 a 7 % ročně, v závislosti na lokalitě a správě nemovitosti. Čistý výnos, po odečtení daní, nákladů na údržbu a správu, je obvykle o 30 až 40 % nižší než hrubá částka. Sezóna na Jadranu trvá 8 až 24 týdnů v závislosti na regionu.

Co zkontrolovat v územním plánu před koupí?

Zkontrolujte, zda se nemovitost nachází v zóně, kde je povolena turistická činnost, zda existují omezení pro krátkodobý pronájem a zda je nemovitost úředně rozdělena na bytové jednotky a legalizována. Tyto informace jsou k dispozici na úřadě pro územní plánování místní samosprávy nebo online.

Mohou cizinci koupit nemovitost na pobřeží v Chorvatsku?

Občané EU mohou volně kupovat nemovitosti v rámci stavebních pozemků. Občané třetích zemí musí získat souhlas Ministerstva spravedlnosti. Na ostrovech platí předkupní právo Chorvatské republiky pro určité kategorie nemovitostí.

Platí vrácení daně pro mladé i pro investiční nemovitosti?

Ne. Vrácení DPN a DPH pro mladé je určeno výhradně pro koupi prvního bydlení. Investiční rekreační nemovitost není pro toto opatření způsobilá bez ohledu na věk kupujícího.

Jaké jsou podmínky pro úvěr na investiční nemovitost?

Úvěr na investiční nemovitost je považován za nebytový úvěr – podmínky jsou přísnější než u úvěru na bydlení. Maximální DSTI činí 40 %, doba splatnosti je kratší a LTV může být až 70 % v závislosti na bance. Před výběrem způsobu financování se doporučuje konzultace s finančním poradcem.