Nemovitosti

Pronájem parkovacího místa a společných prostor budovy

30-06-2026 / Regent RealEstate

Pronájem parkovacího místa v obytném domě závisí na tom, zda se jedná o samostatnou nemovitost, jednotku nebo společný prostor všech spoluvlastníků. Pokud je parkovací místo zapsáno jako vaše vlastnictví nebo jednotka, můžete jej pronajmout bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, s povinností nahlásit příjem finančnímu úřadu.

V případě společných prostor budovy (sklep, střecha, fasáda, společná garáž) je pronájem možný pouze se souhlasem spoluvlastníků dle mezivlastnické smlouvy a nového zákona o správě a údržbě budov. Příjem z pronájmu parkovacího místa nebo společné části budovy se zpravidla daní jako příjem z majetku, sazbou 12 % z 70 % příjmu, a v praxi se část příjmu společenství spoluvlastníků často převádí na účet rezervního fondu. Tato forma pronájmu je stále častější v chorvatských městech, zejména v Záhřebu, kde ceny parkovacích míst mohou dosáhnout i více než 200 EUR měsíčně.

Před uzavřením smlouvy je nezbytné zkontrolovat zápis v katastru nemovitostí, ustanovení mezivlastnické smlouvy a domovní řád budovy a zajistit písemnou smlouvu a řádné oznámení finančnímu úřadu.

Pronájem parkovacího místa: vlastnictví nebo spoluvlastnický podíl?

Právní status parkovacího místa určuje vše: kdo jej může pronajmout, za jakých podmínek a jakou smlouvu je třeba uzavřít. Rozdíl mezi garážovým parkovacím místem a garáží spočívá právě ve vlastnické formě a právním statusu.

Existují tři základní kategorie:

Vlastnictví označuje situaci, kdy je parkovací místo zapsáno jako samostatná nemovitost v katastru nemovitostí s vlastním listem vlastnictví – například samostatná garáž nebo samostatné parkovací místo. Vlastník jej v takovém případě může pronajmout bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, s dodržením daňových předpisů.
Jednotkové vlastnictví znamená, že parkovací místo je součástí obytné budovy, ale má status samostatné části nemovitosti spojené se spoluvlastnickým podílem; vymezení jednotek se výslovně může týkat i parkovacích míst. Garážové parkovací místo v novějších budovách je nejčastěji právě jednotkovým vlastnictvím a je zapsáno jako samostatná část v katastru nemovitostí, takže spoluvlastník této části může samostatně uzavírat nájemní smlouvu.
Spoluvlastnický podíl znamená, že parkovací místo není samostatně vyčleněno, ale je součástí společného majetku spoluvlastníků budovy (např. společný dvůr nebo nejednotková garáž). V takovém případě pronájem vyžaduje rozhodnutí spoluvlastníků a souhlas většiny podle spoluvlastnických podílů, v souladu s mezivlastnickou smlouvou a zákonem o správě a údržbě budov.

Většina uživatelů nerozlišuje mezi garážovým parkovacím místem a garáží jako samostatnou nemovitostí, a tento rozdíl přímo ovlivňuje typ smlouvy a podmínky pronájmu. Například podzemní garáž v novostavbě v Záhřebu často obsahuje parkovací místa v jednotkovém vlastnictví, zatímco starší budovy mohou mít parkoviště, která jsou společným prostorem spoluvlastníků. Kontrola v katastru nemovitostí je jediný spolehlivý způsob, jak zjistit právní status vašeho parkovacího místa, a soudní praxe zdůrazňuje, že bez jasného zápisu neexistuje vlastnictví samostatné části, ale jedná se o společnou část budovy.

Kdo může pronajmout parkovací místo a za jakých podmínek?

Právo pronájmu parkovacího místa závisí na právním statusu prostoru a souhlasu ostatních spoluvlastníků tam, kde je to nutné. Mezivlastnická smlouva určuje podmínky užívání a pronájmu společných prostor, a správce budovy provádí rozhodnutí spoluvlastníků.

Podmínky pro legální pronájem parkovacího místa nebo společného prostoru jsou následující:

Kontrola právního statusu v katastru nemovitostí nebo u správce budovy. Bez jasného právního statusu (samostatná část nebo spoluvlastnický podíl) může být nájemní smlouva napadena, a soudní praxe týkající se užívání společných částí budovy potvrzuje, že vlastnictví samostatné části nelze zřídit na části, která je společná.
Získání souhlasu spoluvlastníků, pokud se jedná o společný prostor (sklep, nejednotková garáž, dvorní parkoviště, střecha, fasáda). Nový zákon o správě a údržbě budov stanovuje, že o nakládání se společnými částmi se rozhoduje většinou podle spoluvlastnických podílů, pokud mezivlastnická smlouva nestanoví větší většinu.
Soulad s domovním řádem budovy. Domovní řád, který je součástí interních předpisů spoluvlastníků, může omezit nebo zakázat určité způsoby užívání společných prostor (například komerční využití sklepa nebo střechy).
Uzavření písemné nájemní smlouvy, která jasně definuje dobu trvání, cenu, práva a povinnosti obou stran, včetně pravidel pro používání vstupních systémů, garáže, rampy a případných dodatečných nákladů.
Oznámení smlouvy správci budovy v případě společných prostor, aby evidence společného majetku byla řádná a zástupce spoluvlastníků byl informován o příjmech a nákladech.

Bez souhlasu stanoveného v mezivlastnické smlouvě není pronájem společného prostoru právně platný. To znamená, že nájemce může být vystěhován bez právní ochrany a pronajímatel vystaven žalobě ostatních spoluvlastníků nebo požadavku na zrušení smlouvy. V praxi nemůže zástupce spoluvlastníků samostatně rozhodnout o pronájmu společné části, ale provádí rozhodnutí, která spoluvlastníci schválili většinou podle podílů.

Profesionální rada: Před uzavřením smlouvy si vyžádejte od správce budovy písemné potvrzení o právním statusu parkovacího místa a kopii relevantních ustanovení mezivlastnické smlouvy. Tato dokumentace chrání obě strany v případě sporu.

Daňové a právní povinnosti při pronájmu parkování

Příjem z pronájmu parkovacího místa nebo společného prostoru podléhá v Chorvatsku dani z příjmu jako příjem z majetku. Pronajímatelé musí nahlásit příjem a dodržovat zákonná pravidla pro zdanění příjmů z pronájmu.

Daňový model je v zásadě jednoduchý:

Daň z příjmu z majetku (nájem/pacht nemovitostí, včetně parkovacích míst) se platí z částky nájemného snížené o 30 % uznatelných výdajů, sazbou 12 %. To znamená, že daň se počítá ze 70 % hrubého příjmu a efektivní daňová sazba na celkový příjem je 8,4 %.
Nájemní smlouva se předkládá finančnímu úřadu za účelem stanovení daně z příjmu; oznámení lze podat na předepsaném formuláři (například PO-SD) nebo prostřednictvím systému ePorezna, v souladu s aktuálními pokyny finančního úřadu.
Finanční úřad vydá rozhodnutí o stanovené dani z příjmu z majetku a pronajímatel platí zálohu na daň dle rozhodnutí, obvykle čtvrtletně nebo měsíčně v závislosti na částce.
Příjem z pronájmu parkovacího místa se zpravidla považuje za konečný příjem – daňová povinnost se vyrovnává prostřednictvím rozhodnutí a záloh, takže tento příjem nemusí být nutně zahrnut do ročního daňového přiznání, pokud daňový poplatník nepodává roční přiznání z jiných důvodů.

Vedení evidence příjmů z pronájmu je užitečné pro každý kalendářní rok, protože finanční úřad může požadovat nahlédnutí do smluv a plateb. Povinnost DPH vzniká pouze tehdy, pokud celkové roční příjmy z zdanitelných dodávek překročí zákonný limit pro vstup do systému DPH; pro většinu fyzických osob, které příležitostně pronajímají jedno parkovací místo, tento limit není dosažen.

Nejčastější chybou pronajímatelů je neoznámení nájemní smlouvy finančnímu úřadu nebo její oznámení až poté, co obdrží dotaz. Finanční úřad má právo vymáhat nedoplatek daně s úroky za období, ve kterých pronájem nebyl řádně nahlášen, což může vést k podstatnému finančnímu zatížení.

Při pronájmu společných prostor budovy je situace složitější. Příjem, který společenství spoluvlastníků (například z pronájmu fasády pro reklamní panel) získá, se v praxi často převádí na účet společného rezervního fondu a používá se na náklady na údržbu budovy, nebo se rozděluje každému spoluvlastníkovi poměrně k jeho spoluvlastnickému podílu, pokud je tak stanoveno mezivlastnickou smlouvou. Každý spoluvlastník pak samostatně hlásí svůj podíl příjmu finančnímu úřadu jako příjem z majetku a správce budovy je povinen spoluvlastníkům dodat vyúčtování rozdělených příjmů.

Profesionální rada: Při sjednávání pronájmu parkovacího místa si vyžádejte od finančního úřadu nebo daňového poradce písemné potvrzení o uplatnění modelu 12 % z 70 % příjmu a ověřte, zda váš příjem zůstává mimo povinnost DPH.

Společné prostory budovy: sklep, střecha, fasáda

Zvláštním případem je pronájem společných prostor, jako je sklep, střecha nebo fasáda pro reklamní panely. Nový zákon o správě a údržbě budov jasně definuje společné části (nosná konstrukce, střecha, fasáda, části konstrukce, instalace, společné prostory), s možností, aby spoluvlastníci podrobněji upravili způsob užívání mezivlastnickou smlouvou. Pro fasádu a střechu, které jsou společnými částmi budovy, je potřeba rozhodnutí spoluvlastníků s odpovídajícím podílem a souhlas dle mezivlastnické smlouvy.

Příjem z takového pronájmu se dělí mezi spoluvlastníky poměrně k jejich spoluvlastnickým podílům, pokud mezivlastnická smlouva nestanoví jinak – například že se příjem v plné výši použije na zvýšení rezervního fondu nebo financování kapitálových oprav budovy. V praxi mnoho společenství spoluvlastníků převádí příjmy z pronájmu střechy nebo fasády pro reklamy na účet rezervního fondu nově založeného IČO budovy a používá je na náklady na údržbu střech, výtahů nebo fasády.

Profesionální rada: Pokud uvažujete o pronájmu společných prostor (sklep, střecha, fasáda), trvejte na tom, aby rozhodnutí spoluvlastníků bylo přijato na zaznamenané schůzi, aby byl příjem zaúčtován do rezervního fondu a aby správce budovy připravil jasnou evidenci rozdělení a použití prostředků.

Praktické příklady a tipy pro úspěšný pronájem

Scénář 1: Vlastník jednotkového parkovacího místa v Záhřebu
Vlastník bytu v novostavbě vlastní parkovací místo zapsané jako jednotkové vlastnictví. Může jej volně pronajmout bez souhlasu ostatních nájemníků, protože se jedná o samostatnou část nemovitosti spojenou s jeho spoluvlastnickým podílem. Uzavírá písemnou smlouvu, předkládá ji finančnímu úřadu za účelem stanovení daně z příjmu a platí zálohu na daň sazbou 12 % z 70 % příjmu. Cena pronájmu parkovacích míst v Záhřebu se pohybuje přibližně od 50 do více než 200 EUR měsíčně, v závislosti na lokalitě (centrum, širší centrum, nové čtvrti jako Laniště), typu místa (garáž, kryté, venkovní) a tržní poptávce.

Scénář 2: Spoluvlastník, který chce pronajmout sklep
Sklep je společným prostorem budovy. Spoluvlastník musí zahájit proceduru na shromáždění spoluvlastníků, získat potřebný souhlas většiny podle spoluvlastnických podílů a teprve poté uzavřít smlouvu s nájemcem. Příjem se rozděluje všem spoluvlastníkům poměrně k jejich spoluvlastnickým podílům nebo se používá na rezervní fond, v závislosti na mezivlastnické smlouvě.

Scénář 3: Dlouhodobý pronájem parkování v Rijece
Pronájem parkování může být sezónní nebo dlouhodobý, s cenami kolem 117 EUR měsíčně za krytá místa. Pro komerční a dlouhodobé pronájmy je výhodnější jednat přímo se správci parkovišť, což přináší lepší podmínky než individuální inzeráty.

Co je nutné zkontrolovat před uzavřením smlouvy:
Právní status v katastru nemovitostí – Potvrzuje právo pronajímatele na pronájem parkovacího místa nebo společného prostoru.
Ustanovení mezivlastnické smlouvy – Definují potřebný souhlas spoluvlastníků a podmínky užívání společných částí.
Domovní řád budovy – Může omezit nebo zakázat určité způsoby užívání parkovacích míst nebo společných prostor (např. skladování na chodbách, komerční reklamy).
Náklady na údržbu vstupních systémů a garáže – Některé smlouvy předpokládají, že náklady na údržbu ramp, dveří nebo video dohledu nese nájemce; to je třeba jasně dohodnout.
Daňové povinnosti – Stanoví způsob a lhůty pro oznámení příjmu a povinnost uplatnění sazby 12 % z 70 % příjmu z pronájmu parkovacího místa.

Profesionální rada: Smlouvu o pronájmu parkovacího místa vždy uzavřete v písemné formě, s jasně uvedenou výší nájemného, termínem platby, dobou trvání smlouvy a podmínkami ukončení. Nepísemné dohody jsou nejčastější příčinou právních sporů mezi spoluvlastníky a nájemci.

Nejčastější chyby při pronájmu jsou nepísemné dohody, nejasné smlouvy a nedodržování domovního řádu, což může vést k právním sporům. Doporučuje se právní kontrola smlouvy před podpisem, zejména pokud se jedná o společné prostory nebo víceletý pronájem.

Klíčové poznatky

Legální pronájem parkovacího místa vyžaduje kontrolu právního statusu prostoru, písemnou smlouvu a řádné oznámení příjmů finančnímu úřadu.
Právní status je základem: před uzavřením smlouvy zkontrolujte, zda je parkovací místo vlastnictvím, jednotkovým vlastnictvím nebo spoluvlastnickým podílem.
Souhlas spoluvlastníků je povinný: pro společné prostory budovy je nutný souhlas spoluvlastníků dle mezivlastnické smlouvy a ustanovení nového zákona o správě a údržbě budov.
Daň je nutné nahlásit: nájemní smlouvu doručte finančnímu úřadu bezodkladně po jejím uzavření a příjem z pronájmu podléhá dani z příjmu sazbou 12 % z 70 % příjmu.
Písemná smlouva chrání obě strany: nepísemné dohody jsou nejčastější příčinou sporů a neposkytují dostatečnou právní ochranu.
Náklady na údržbu by měly být dohodnuty: jasně definujte, kdo nese náklady na vstupní systémy, garáž, video dohled a údržbu parkovacího místa.

Často kladené otázky (FAQ)

Mohu pronajmout parkovací místo bez souhlasu spoluvlastníků?
Ano, ale pouze pokud je parkovací místo zapsáno jako vaše vlastnictví nebo jednotkové vlastnictví v katastru nemovitostí. Pro společné prostory budovy (dvorní parkoviště, sklep, střecha, fasáda) je souhlas spoluvlastníků povinný dle mezivlastnické smlouvy a zákona o správě a údržbě budov. Stručně: bez souhlasu spoluvlastníků můžete pronajmout pouze parkovací místa, která jsou jasně zapsána jako vaše samostatná část.

Jaká je cena parkovacího místa k pronájmu v Záhřebu?
Ceny pronájmu parkovacích míst v Záhřebu se pohybují přibližně od 50 do více než 200 EUR měsíčně, v závislosti na lokalitě, typu místa (garáž, kryté, venkovní) a na tom, zda je parkovací místo spojeno s bytem nebo obchodním prostorem. Inzerované ceny na portálech ukazují, že v novějších čtvrtích s podzemními garážemi mohou být nájmy vyšší, zatímco v méně atraktivních lokalitách jsou nižší.

Musím nahlásit příjem z pronájmu parkovacího místa finančnímu úřadu?
Ano. Smlouvu o pronájmu parkovacího místa musíte doručit finančnímu úřadu za účelem stanovení příjmu z majetku a daň z příjmu se platí sazbou 12 % z 70 % příjmu (s uznatelnými 30 % výdajů). Příjem z pronájmu se zpravidla považuje za konečný příjem, takže daň se platí dle rozhodnutí finančního úřadu a nemusí nutně vstupovat do ročního přiznání, pokud k jeho podání nemáte jiné důvody.

Co je mezivlastnická smlouva a proč je důležitá pro pronájem společných prostor?
Mezivlastnická smlouva je základní dokument, který upravuje práva a povinnosti spoluvlastníků budovy, včetně způsobu správy, užívání a pronájmu společných částí (sklep, střecha, fasáda, společné garáže). Bez souhlasu stanoveného touto smlouvou není pronájem společného prostoru právně platný a může být napaden, proto je před pronájmem nutné zkontrolovat obsah smlouvy.

Jaké jsou nejčastější problémy při pronájmu parkovacího místa v budově?
Nejčastější problémy jsou nepísemné dohody, nejasně definované náklady na údržbu vstupních systémů a rampy, neoznámení smlouvy finančnímu úřadu a spory ohledně užívání společných částí budovy. Písemná smlouva, jasné rozdělení nákladů a soulad s mezivlastnickou smlouvou zabraňují většině sporů.