Shrnutí
Když prodávající odstoupí od dohodnutého prodeje nemovitosti, práva kupujícího závisí především na tom, co bylo podepsáno a zda byl při koupi a prodeji nemovitosti složen závdavek. Pokud odstoupí strana, která závdavek přijala, je zpravidla povinna vrátit dvojnásobnou částku, zatímco záloha se při neúspěchu obchodu zpravidla pouze vrací. Kromě důsledků spojených se závdavkem může kupující v určitých případech požadovat splnění smlouvy nebo náhradu skutečné škody. Rozhodující jsou obsah předběžné smlouvy, smluvní lhůty, povaha poskytnuté částky a zda existuje dodatečná ochrana, jako je zápis do katastru nemovitostí.
Klíčová fakta
- Smluvní jistota je částka, která se dává jako znamení, že smlouva byla uzavřena, a jako záruka jejího splnění; u běžného obchodu se zpravidla započítává do ceny
- Pokud prodávající, který smluvní jistotu přijal, od smlouvy odstoupí, zpravidla musí vrátit dvojnásobnou částku; pokud odstoupí kupující, zpravidla ztrácí zaplacenou smluvní jistotu
- Smluvní jistota a záloha nejsou totéž – záloha se při zrušení obchodu zpravidla pouze vrací, bez navýšení a bez ztráty
- Kupující může v určitých případech požadovat splnění smlouvy nebo náhradu skutečné škody, a nikoli pouze důsledky spojené se smluvní jistotou
- Sjednané lhůty a jejich formulace zásadně mění právní postavení stran
- Zápis předběžné smlouvy do katastru nemovitostí může být důležitou ochranou, pokud existuje riziko, že se prodávající pokusí prodat nemovitost třetí osobě
Koupě nemovitosti probíhá v několika krocích – od ústní dohody a předběžné smlouvy až po hlavní smlouvu, vyplacení ceny a zápis vlastnictví. V tomto období, které může trvat týdny nebo měsíce, není neobvyklé, že jedna strana změní své rozhodnutí. Pro kupujícího je obzvláště problematická situace, kdy prodávající odstoupí: možná už zaplatil zálohu, právníka nebo notáře, zahájil úvěrové řízení a svázal své plány s konkrétní nemovitostí.
Důvodem odstoupení prodávajícího je často finanční povaha – v období růstu cen prodávající někdy dospěje k závěru, že za stejnou nemovitost nyní může získat více, a tak hledá cestu z již domluveného obchodu. Bez ohledu na důvod, odpověď na otázku, co kupující může v takovém případě požadovat, téměř vždy závisí na dokumentu, který strany podepsaly, a na tom, jak byly upraveny záloha (kapara), lhůty a důsledky odstoupení. Tento průvodce se zaměřuje právě na situaci, kdy prodávající po podepsané předběžné smlouvě a zaplacené záloze (kapaře) odstoupí od prodeje nebo začne protahovat.
Obsah
- Co je záloha (kapara) a k čemu slouží
- Záloha (kapara) není totéž co záloha (predujam)
- Co se stane, když prodávající odstoupí
- Dvojnásobná výše zálohy (kapary) a kdy se snižuje
- Právo kupujícího na splnění smlouvy
- Lhůty a „podstatná náležitost“ smlouvy
- Náhrada škody nad rámec zálohy (kapary)
- Úloha předběžné smlouvy a záznam v katastru nemovitostí
- Když prodávající protahuje, místo aby otevřeně odstoupil
- Daňová stránka zmařeného obchodu
- Jak se může kupující ochránit
- Jak Vám realitní kancelář Regent může pomoci
- Často kladené otázky (FAQ)
- Doporučeno
Co je záloha (kapara) a k čemu slouží
Záloha (kapara) je peněžní částka, kterou jedna strana dává druhé při uzavření smlouvy jako znamení, že smlouva byla uzavřena a jako prostředek k zajištění jejího splnění. V chorvatském právu se jedná o zákonem upravený institut ze zákona o závazkových vztazích. Při koupi a prodeji nemovitosti zálohu (kaparu) typicky dává kupující prodávajícímu při podpisu předběžné smlouvy.
Záloha (kapara) má dvě hlavní funkce: potvrzuje vážnost záměru a funguje jako páka proti lehkomyslnému odstoupení, protože obě strany vědí, že odstoupení nese finanční důsledky. Pokud je obchod řádně dokončen, záloha (kapara) se zpravidla započítává do kupní ceny, takže není dodatečným nákladem, ale částí ceny zaplacenou předem.
Profesionální rada: Ve smlouvě výslovně uveďte, že daná částka představuje zálohu (kaparu) a jak se s ní nakládá, pokud některá ze stran odstoupí. Nejasná formulace později otevírá spor o tom, zda se vůbec jednalo o zálohu (kaparu) nebo o obyčejnou zálohu (predujam).
Záloha (kapara) není totéž co záloha (predujam)
V běžné řeči se záloha (kapara) a záloha (predujam) často ztotožňují, avšak právně jsou to odlišné instituty s podstatně odlišnými důsledky. Záloha (predujam) je část ceny zaplacená předem, ale bez funkce zajištění smlouvy. Pokud obchod zkrachuje, záloha (predujam) se zpravidla vrací tomu, kdo ji zaplatil, bez navýšení a beze ztráty.
Pro kupujícího je proto klíčové vědět, zda byla částka, kterou dal, sjednána jako záloha (kapara) nebo jako záloha (predujam), protože na tom přímo závisí, zda v případě odstoupení prodávajícího může požadovat více než pouhé vrácení. Stejná peněžní částka může mít zcela odlišný právní účinek v závislosti na tom, jak byla ve smlouvě nazvána a upravena.
Profesionální rada: Chcete-li silnější ochranu pro případ, že prodávající odstoupí, trvejte na tom, aby daná částka byla výslovně sjednána jako záloha (kapara), a nikoli jako záloha (predujam).
Co se stane, když prodávající odstoupí
Když od prodeje odstoupí prodávající, který přijal zálohu (kaparu), kupující má zpravidla dvě základní možnosti. První je požadovat důsledky spojené se zálohou (kaparou), tedy vrácení, nejčastěji v navýšené částce. Druhá je trvat na tom, aby byla smlouva přesto splněna a aby byl prodej proveden za již dohodnutých podmínek.
Kterou možnost kupující zvolí, závisí na jeho cíli. Pokud mu záleží právě na této nemovitosti kvůli lokalitě, ceně nebo osobním důvodům, je logické zvážit splnění smlouvy. Pokud mezitím ztratil zájem nebo našel jinou nemovitost, finanční důsledek odstoupení může být realističtější cestou.
Dvojnásobná výše zálohy (kapary) a kdy se snižuje
Pravidlo, které kupujícího nejvíce zajímá, je to o dvojnásobné výši: když od smlouvy odstoupí strana, která zálohu (kaparu) přijala, je zpravidla povinna vrátit dvojnásobnou výši přijaté zálohy (kapary). Zrcadlově, pokud odstoupí kupující, který zálohu (kaparu) dal, zpravidla ztrácí danou částku. Například, pokud jste dali zálohu (kaparu) 10 000 eur a prodávající bez opodstatněného důvodu odstoupí, výchozí pravidlo znamená, že by Vám měl vrátit 20 000 eur.
Je důležité vědět, že záloha (kapara) se v praxi může sjednat i jako odstupné. Potom je dohodnuto, že ztráta zálohy (kapary) nebo vrácení v dvojnásobné výši představuje předem určený důsledek odstoupení a že se nadto nepožaduje dodatečná náhrada škody. Nicméně, pravidlo o dvojnásobné záloze (kapaře) je třeba chápat jako výchozí bod, a ne jako matematickou jistotu v každé situaci, neboť soud ve výjimečných okolnostech může důsledky zmírnit, zvláště pokud je záloha (kapara) zjevně nepřiměřená nebo je smlouva částečně splněna.
Profesionální rada: Před podpisem zkontrolujte, zda je ve smlouvě jasně uvedeno pravidlo o vrácení dvojnásobné částky pro případ odstoupení prodávajícího a zda je záloha (kapara) sjednána jako obyčejná záloha (kapara) nebo jako odstupné.
Právo kupujícího na splnění smlouvy
Vrácení nebo ztráta zálohy (kapary) není jedinou možností. Když prodávající odstoupí, kupující v určitých případech může požadovat, aby byla smlouva přesto splněna, místo aby se spokojil pouze s důsledky spojenými se zálohou (kaparou). To je u nemovitostí obzvláště důležité, protože každá nemovitost je jedinečná – určitá lokalita, patro, orientace nebo výhled nelze jednoduše nahradit jinou nemovitostí.
Požadavek na splnění znamená, že kupující požaduje provedení koupě a prodeje za již dohodnutých podmínek, a nikoli přijetí zmařeného obchodu. Možnost a způsob uplatnění tohoto práva závisí na obsahu předběžné smlouvy nebo smlouvy, na tom, zda byla nemovitost mezitím prodána třetí osobě, a na konkrétních okolnostech.
Profesionální rada: Pokud Vám záleží právě na této nemovitosti, nespokojte se automaticky pouze s vrácením zálohy (kapary). Nejprve ověřte, zda existuje reálný základ pro požadování splnění smlouvy.
Lhůty a „podstatná náležitost“ smlouvy
Lhůty v předběžné smlouvě nejsou pouhou formalitou. Předběžná smlouva obvykle určuje lhůtu, do které strany musí uzavřít hlavní smlouvu. Právní účinek uplynutí lhůty závisí na tom, zda byla lhůta sjednána jako rozhodující pro trvání smlouvy nebo pouze jako orientační, což se vykládá podle obecných pravidel zákona o závazkových vztazích o prodlení a podstatných náležitostech smlouvy.
Podstatná náležitost smlouvy je prvek, bez kterého pro smluvní stranu smlouva nemá smysl – například lhůta, kdy kupující musí uzavřít hlavní smlouvu kvůli schválení bankovního úvěru nebo samotná cena nemovitosti. Pokud byla lhůta rozhodující, její uplynutí může znamenat, že smlouva zaniká sama o sobě. Pokud nebyla rozhodující, uplynutí lhůty nemusí nutně zrušit smlouvu, ale otevírá otázku odpovědnosti za zpoždění.
Profesionální rada: Při sjednávání lhůty pro uzavření hlavní smlouvy trvejte na tom, aby bylo výslovně uvedeno, co následuje, pokud lhůta uplyne – tím se vyhnete sporu o to, zda je smlouva stále platná.
Náhrada škody nad rámec zálohy (kapary)
Záloha (kapara) pokrývá základní důsledek odstoupení, avšak kupujícímu někdy vznikne konkrétní, prokazatelná škoda, která přesahuje její výši. Zde mohou patřit náklady na notáře, odhad hodnoty, zpracování a schválení úvěru, právní poradenství a další skutečně vzniklé výdaje spojené s přípravou koupě. To mohou být například náklady na odhad hodnoty bytu pro úvěr, ověření předběžné smlouvy u notáře nebo bankovní zpracování úvěru.
Uplatnění tohoto práva vyžaduje, aby kupující škodu prokázal účty, smlouvami a další dokumentací o skutečně vzniklých nákladech. Samotné tvrzení, že vznikl náklad, nestačí; je nutné doložit konkrétní, dokumentované výdaje přímo spojené se zmařeným obchodem.
Profesionální rada: Uchovávejte všechny účty a potvrzení o nákladech vzniklých při přípravě koupě. Bez řádné dokumentace o skutečné škodě je těžké požadovat cokoli nad rámec zálohy (kapary).
Úloha předběžné smlouvy a záznam v katastru nemovitostí
Předběžná smlouva je právně závazný dokument, kterým se strany zavazují v budoucnu uzavřít hlavní kupní smlouvu. Musí obsahovat podstatné náležitosti budoucí smlouvy, zejména údaje o stranách, přesný popis nemovitosti, kupní cenu, lhůtu pro uzavření hlavní smlouvy a ustanovení o záloze (kapaře) nebo záloze (predujmu). Právě proto je předběžná smlouva klíčovým dokumentem, když se otevírá otázka, co se stane, když prodávající odstoupí.
Zvláště důležitým nástrojem ochrany kupujícího může být záznam předběžné smlouvy v katastru nemovitostí. Tím se ve veřejné evidenci zviditelní, že existuje závazkový vztah spojený s konkrétní nemovitostí, což posiluje postavení kupujícího vůči třetím stranám a ztěžuje prodávajícímu nerušeně prodat stejnou nemovitost někomu jinému. Bez záznamu se kupující spoléhá pouze na vztah s prodávajícím; se záznamem je jeho ochrana širší.
Profesionální rada: Při nákupu vyšší hodnoty zvažte záznam předběžné smlouvy v katastru nemovitostí. To je jedna z nejúčinnějších ochran, pokud existuje riziko, že prodávající následně změní rozhodnutí.
Když prodávající protahuje, místo aby otevřeně odstoupil
Odstoupení není vždy otevřeně vyjádřeno. V praxi prodávající někdy neřekne, že odstupuje, ale protahuje – neozývá se, odkládá termín u notáře, požaduje nové podmínky nebo si vymýšlí překážky, doufaje, že kupující sám odstoupí nebo přistoupí na nepříznivější podmínky. Pokud prodávající trvale vyhýbá uzavření hlavní smlouvy a nesplní sjednané závazky v přiměřené lhůtě, takové chování se v praxi může považovat za nesplnění smlouvy, a nikoli za neutrální zpoždění.
Za takových okolností kupujícímu prospívá, aby svou připravenost k plnění dokumentoval – písemnými výzvami k uzavření hlavní smlouvy ve sjednané lhůtě, uchováním komunikace a v případě potřeby formální výzvou prostřednictvím právníka nebo notáře. Takto lze, pokud dojde ke sporu, jasně ukázat, že kupující byl připraven plnit svůj díl, a že prodávající je ten, kdo obchod zmařil.
Profesionální rada: Pokud prodávající začne protahovat, nečekejte pasivně – písemně ho vyzvěte k uzavření hlavní smlouvy a uchovejte veškerou komunikaci jako důkaz své připravenosti k plnění.
