Rast cen nepremičnin v Evropi: kje so cene najbolj presegle dejansko vrednost?

Nedavno smo pisali o rasti cen nepremičnin v svetu, ki je v zadnjih petih letih najbolj prizadel Bližnji vzhod in jugovzhodno Evropo. Zdaj se isto dogaja tudi na evropskem trgu, kjer cene stanovanj rastejo precej hitreje od dohodkov državljanov. Novo poročilo Evropske komisije „Stanovanje v Evropski uniji: razvoj trga, temeljni dejavniki in politike” razkriva, da so cene nepremičnin v EU od leta 2014 do 2024 narasle za kar 50 %, medtem ko so se v nekaterih državah, kot so Madžarska, Litva, Češka, Portugalska, Estonija, Bolgarija in Poljska, zvišale za več kot 200 odstotkov.

Portugalska kot najdražji trg v Evropi

Po ocenah Evropske komisije, ima Portugalska najdražje nepremičnine v Evropski uniji. Cene so tam, po modelih tržne ocene, 35 % višje od njihove dejanske vrednosti, kar je najvišja zabeležena raven v Evropi. Vzrok tiči v kombinaciji dejavnikov: rast obrestnih mer, močno povpraševanje bogatejših kupcev, institucionalne naložbe in eksplozija kratkoročnih najemov. Turizem in platforme, kot je Airbnb, so dodatno omejili ponudbo stanovanj za dolgoročni najem, kar je povzročilo pritisk na cene.

Rast cen in padec dostopnosti stanovanj

Ko se rast cen primerja z rastjo dohodkov, je jasno, da stanovanje postaja vse težje dostopno. Največji porast razmerja med ceno in dohodkom je zabeležen na Portugalskem, Nizozemskem, Madžarskem, Luksemburgu, Irskem, Češkem in Avstriji, kjer so cene rasle več kot 20 % hitreje od plač. To pomeni, da tudi v državah z visokim standardom nakup nepremičnine postaja vse večji izziv, medtem ko se trg vse bolj oddaljuje od dejanskih možnosti povprečnega državljana.

Vpliv turizma in kratkoročnega najema

Evropska komisija jasno povezuje dvig cen nepremičnin z razvojem turizma. V turističnih državah, kot so Portugalska, Španija, Italija in Hrvaška, povečanje števila kratkoročnih najemov neposredno zmanjšuje razpoložljivost stanovanj za dolgoročni najem. To se posebej nanaša na zgodovinske centre mest, kjer je velik del nepremičnin preusmerjen v turistično nastanitev. Ta trend, čeprav prinaša kratkoročni dobiček, dolgoročno zmanjšuje število razpoložljivih stanovanj za lokalno prebivalstvo in povečuje pritisk na cene.

Prazne nepremičnine kot neizkoriščen potencial

Eden največjih paradoksov evropskega trga so prazne nepremičnine. Ocenjuje se, da je ena od šestih nepremičnin v Evropi prazna, države z največjim deležem praznih stanovanj pa so Portugalska, Bolgarija, Romunija, Malta, Ciper in Madžarska. Takšne nepremičnine se pogosto hranijo kot investicija, brez dejanske uporabe, s čimer se zmanjšuje ponudba aktivnih stanovanj in dodatno zvišujejo cene. Gre za trend, ki postaja pomembna tema tudi na Hrvaškem, kjer se vse bolj razpravlja o obdavčitvi praznih stanovanj.

Hrvaška med državami z zmernejšo rastjo

V evropskem kontekstu se Hrvaška uvršča med bolj stabilne trge. Cene nepremičnin pri nas rastejo kontinuirano, vendar ne s tolikšno intenzivnostjo kot na Portugalskem ali Madžarskem. Kljub rasti turističnih najemov in porastu povpraševanja tujih kupcev domači trg še vedno kaže uravnotežene trende. Kljub temu lahko izzivi, kot so počasna dovoljenja, pomanjkanje novogradenj in pomanjkanje stanovanjske politike, v prihodnosti dodatno vplivajo na dostopnost stanovanj, zlasti v Zagrebu in na obali.

Evropa išče ravnotežje med turizmom in trajnostnim stanovanjem

Medtem ko svet še vedno analizira globalno rast cen nepremičnin, se Evropa sooča z lastnimi problemi - rastjo, ki pogosto presega realno vrednost in ogroža dostopnost stanovanj. Portugalska je najbolj ekstreman primer, vendar podobne trende vse bolj spremljajo tudi druge države južne Evrope, vključno s Hrvaško. Ključno vprašanje, ki ga morajo evropski trgi rešiti, je, kako uskladiti turizem, investicije in trajnostno stanovanje. Kajti, če so cene nepremičnin v svetu vprašanje trga, so v Evropi vse bolj tudi vprašanje družbenega ravnovesja.