Po takmer desaťročí rastu vstupuje trh s nehnuteľnosťami v Chorvátsku do obdobia upokojovania. Hoci stavebný sektor stále vykazuje silu s hodnotou prác vyše 3,5 miliardy eur v prvej polovici roku 2025, tempo sa viditeľne spomaľuje. Počet nových bytov rastie pomalšie ako predtým, zatiaľ čo ceny, hoci sú stále vysoké, vykazujú známky stabilizácie. Odborníci zdôrazňujú, že rok 2026 bude charakterizovaný spomalením rastu cien, najmä v segmente použitých nehnuteľností.
Menej transakcií ako signál zmeny
Podľa dostupných údajov sa obrat bytových nehnuteľností v roku 2025 znížil o približne 12 %. Menej nákupov a predajov bolo zaznamenaných v takmer všetkých župách, čo naznačuje postupné nasýtenie trhu.
Pokles dopytu je obzvlášť výrazný na pobreží, kde sa zahraniční kupci, ktorí v predchádzajúcich rokoch tvorili až tretinu celkových transakcií, stali opatrnejšími v dôsledku globálnej nestability a rastu nákladov.
Hoci hodnota výstavby bytových domov v roku 2025 je stále významná, jej podiel na celkovom stavebnom sektore klesol len na 22 %, čo potvrdzuje, že sa trh ochladzuje.
Tri hlavné dôvody rastu cien nehnuteľností
V posledných rokoch bol rast cien nehnuteľností poháňaný kombináciou viacerých faktorov:
- Obmedzená ponuka a nedostatok pracovnej sily – nedostatok kvalifikovaných stavbárov a odliv časti pracovníkov do krajín západnej Európy spomalili tempo výstavby.
- Nízke úrokové sadzby a investície do bezpečného majetku – v období finančnej neistoty mnohí investovali do nehnuteľností ako formy ochrany kapitálu.
- Inflácia a rast životných nákladov – kúpa bytu sa stala spôsobom, ako zachovať hodnotu peňazí v čase inflačných tlakov.
Keď však vstupujeme do roku 2026, všetky tieto faktory pomaly strácajú silu. Úrokové sadzby na sporiace účty a úvery rastú, investori sú opatrnejší a náklady na výstavbu a daňové zaťaženie spomaľujú trh. Viac o vývoji úrokových sadzieb nájdete tu.
Daň z nehnuteľností mení dynamiku trhu
Zavedenie dane z nehnuteľností ďalej ovplyvnilo trh, najmä v segmente investícií. Bytové nehnuteľnosti už nie sú prvou možnosťou pre rýchly zárobok, čo viedlo k menšiemu záujmu o kúpu apartmánov a novostavieb. Mnohí investori teraz presmerovávajú kapitál do komerčných projektov alebo čakajú na priaznivejšie podmienky pre investovanie. V dôsledku nových daňových pravidiel a pomalšieho tempa predaja sa zvyšuje počet prázdnych bytov, ktoré by sa v roku 2026 mohli aktivovať prostredníctvom trhu s prenájmom. Odhady hovoria, že v Chorvátsku existuje viac ako 400-tisíc nevyužitých bytov, a len v Záhrebe ich je okolo 50-tisíc. Ich aktivácia by mohla výrazne zvýšiť ponuku a zmierniť tlak na ceny.
Zmeny vo výstavbe a ponuke
Údaje ukazujú, že stále viac spoločností sa zameriava na menšie bytové projekty. V dôsledku obmedzených pozemkov a vysokých nákladov na výstavbu sa projekty s niekoľkými bytmi stávajú bežnejšími ako veľké budovy. V roku 2025 sa zvýšila výstavba objektov s tromi a viacerými bytmi o 8,6 %, zatiaľ čo výstavba budov s jedným bytom vzrástla o 5,9 %. Napriek tomu čelí trh s novostavbami výzve, pretože vysoké ceny už nie sú dostupné pre priemerných kupujúcich, čo ďalej obmedzuje dopyt.
Rok 2026 prináša stagnáciu, ale nie pokles
Napriek spomaleniu analytici neočakávajú drastický pokles cien. Rast sa spomalí, ale ceny výrazne neklesnú, pretože náklady na výstavbu a pozemky zostávajú vysoké. Mierne zníženie sa očakáva predovšetkým pri použitých bytoch a na lokalitách s väčšou ponukou. Záhreb a pobrežie zostanú medzi najvyhľadávanejšími trhmi, ale s menším počtom realizovaných transakcií. Súčasne rastú iniciatívy pre cenovo dostupné bývanie a stimuláciu prenájmu, čo by mohlo priniesť väčšiu rovnováhu na trhu.
Záver: trh vstupuje do nového obdobia stability
Rast cien nehnuteľností, ktorý charakterizoval posledné desaťročie, konečne spomaľuje. Kupujúci vstupujú do obdobia väčšej rovnováhy, zatiaľ čo predávajúci sa musia prispôsobiť očakávaniam reálnejším trhovým podmienkam. Pre investorov by rok 2026 mohol byť rokom starostlivého výberu, pretože trh už nie je pretekom v cenách, ale priestorom pre premyslené investície.
Ak uvažujete o kúpe, predaji alebo investovaní do nehnuteľností, včasná informácia a analýza trhu sú kľúčom k úspechu, náš tím agentov denne sleduje trhové trendy a pomáha vám robiť rozhodnutia, ktoré dlhodobo chránia hodnotu vašej investície.
