Po skoraj desetletju rasti trg nepremičnin na Hrvaškem vstopa v obdobje umirjanja. Čeprav gradbeni sektor še vedno kaže moč, z več kot 3,5 milijarde evrov vrednosti opravljenih del v prvi polovici leta 2025, se tempo očitno upočasnjuje. Število novih stanovanj raste počasneje kot prej, medtem ko cene, čeprav še vedno visoke, kažejo znake stabilizacije. Strokovnjaki poudarjajo, da bo leto 2026 zaznamovalo upočasnitev rasti cen, zlasti v segmentu rabljenih nepremičnin.
Manj transakcij kot signal spremembe
Po dostopnih podatkih je promet stanovanjskih nepremičnin v letu 2025 upadel za približno 12 %. Manj kupoprodaj je zabeleženih v skoraj vseh županijah, kar kaže na postopno zasičenje trga.
Padec povpraševanja je še posebej izrazit na obali, kjer so tuji kupci, ki so v preteklih letih predstavljali tudi do tretjino vseh transakcij, zdaj postali previdnejši zaradi globalne nestabilnosti in rasti stroškov.
Čeprav je vrednost gradnje stanovanjskih zgradb v letu 2025 še vedno znatna, je njen delež v skupnem gradbenem sektorju padel na samo 22 %, kar potrjuje, da se trg ohlaja.
Trije glavni razlogi za rast cen nepremičnin
V zadnjih nekaj letih je rast cen nepremičnin spodbudila kombinacija več dejavnikov:
- Omejena ponudba in pomanjkanje delovne sile – pomanjkanje usposobljenih gradbenikov in odliv dela delavcev proti državam zahodne Evrope sta upočasnila tempo gradnje.
- Nizke obrestne mere in vlaganja v varno premoženje – v obdobju finančne negotovosti so mnogi vlagali v nepremičnine kot obliko zaščite kapitala.
- Inflacija in rast življenjskih stroškov – nakup stanovanja je postal način ohranjanja vrednosti denarja v času inflacijskih pritiskov.
A ko vstopamo v leto 2026, vsi ti faktorji počasi izgubljajo moč. Obrestne mere na varčevanje in kredite rastejo, investitorji postajajo previdnejši, stroški gradnje in davčna obremenjenost pa upočasnjujejo trg. Več o gibanju obrestnih mer si oglejte tukaj.
Davek na nepremičnine spreminja dinamiko trga
Uvedba davka na nepremičnine je dodatno vplivala na trg, zlasti v segmentu naložb. Stanovanjske nepremičnine niso več prva možnost za hitro zaslužek, kar je privedlo do manjšega interesa za nakup apartmajev in novogradenj. Mnogi vlagatelji zdaj preusmerjajo kapital v komercialne projekte ali čakajo na ugodnejše pogoje za vlaganje. Zaradi novih davčnih pravil in počasnejšega tempa prodaje se povečuje število praznih stanovanj, ki bi se v letu 2026 lahko aktivirala prek trga najema. Ocene kažejo, da je na Hrvaškem več kot 400 tisoč neizkoriščenih stanovanj, samo v Zagrebu pa jih je okoli 50 tisoč. Njihova aktivacija bi lahko znatno povečala ponudbo in ublažila pritisk na cene.
Spremembe v gradnji in ponudbi
Podatki kažejo, da se vse več podjetij obrača k manjšim stanovanjskim projektom. Zaradi omejenih zemljišč in visokih cen gradnje so projekti z nekaj stanovanji pogostejši od velikih zgradb. Leta 2025 se je povečala gradnja objektov s tremi in več stanovanji za 8,6 %, medtem ko je gradnja zgradb z enim stanovanjem narasla za 5,9 %. Kljub temu se trg novogradenj sooča z izzivom, saj visoke cene niso več dostopne povprečnim kupcem, kar dodatno omejuje povpraševanje.
Leto 2026 prinaša stagnacijo, a ne tudi padec
Kljub upočasnitvi analitiki ne pričakujejo drastičnega padca cen. Rast se bo upočasnila, a cene se ne bodo znatno znižale, ker stroški gradnje in zemljišč ostajajo visoki. Rahlo znižanje se pričakuje predvsem pri rabljenih stanovanjih in na lokacijah z večjo ponudbo. Zagreb in obalno območje bosta ostala med najbolj iskanimi trgi, vendar z manjšim številom realiziranih transakcij. Hkrati rastejo pobude za dostopno stanovanje in spodbujanje najema, kar bi lahko prineslo večje ravnovesje na trgu.
Sklep: trg vstopa v novo obdobje stabilnosti
Rast cen nepremičnin, ki je zaznamovala zadnje desetletje, se končno upočasnjuje. Kupci vstopajo v obdobje večjega ravnovesja, medtem ko morajo prodajalci prilagoditi pričakovanja bolj realnim tržnim razmeram. Za investitorje bi lahko bilo leto 2026 leto skrbnega izbiranja, ker trg ni več tekma v cenah, ampak prostor za premišljene naložbe.
Če razmišljate o nakupu, prodaji ali vlaganju v nepremičnine, sta pravočasna informacija in analiza trga ključ do uspeha, naša ekipa agentov vsakodnevno spremlja tržne trende in vam pomaga pri sprejemanju odločitev, ki dolgoročno ohranjajo vrednost vaše naložbe.
