Po niemal dekadzie wzrostu rynek nieruchomości w Chorwacji wchodzi w okres uspokojenia. Chociaż sektor budowlany wciąż wykazuje siłę, z ponad 3,5 miliarda euro wartości wykonanych robót w pierwszej połowie 2025 roku, tempo wyraźnie zwalnia. Liczba nowych mieszkań rośnie wolniej niż wcześniej, podczas gdy ceny, choć wciąż wysokie, wykazują oznaki stabilizacji. Eksperci podkreślają, że rok 2026 będzie oznaczał spowolnienie wzrostu cen, zwłaszcza w segmencie nieruchomości używanych.
Mniej transakcji jako sygnał zmiany
Zgodnie z dostępnymi danymi, obrót nieruchomościami mieszkalnymi w 2025 roku zmniejszył się o około 12%. Mniej transakcji kupna-sprzedaży odnotowano w prawie wszystkich regionach, co wskazuje na stopniowe nasycenie rynku.
Spadek popytu jest szczególnie widoczny na wybrzeżu, gdzie zagraniczni nabywcy, którzy w poprzednich latach stanowili nawet jedną trzecią wszystkich transakcji, stali się teraz bardziej ostrożni z powodu globalnej niestabilności i wzrostu kosztów.
Chociaż wartość budowy budynków mieszkalnych w 2025 roku nadal jest znacząca, jej udział w całym sektorze budowlanym spadł do zaledwie 22%, co potwierdza, że rynek się ochładza.
Trzy główne powody wzrostu cen nieruchomości
W ostatnich kilku latach wzrost cen nieruchomości napędzany był kombinacją kilku czynników:
- Ograniczona podaż i brak siły roboczej - brak wykwalifikowanych budowlańców i odpływ części pracowników do krajów Europy Zachodniej spowolniły tempo budowy.
- Niskie stopy procentowe i inwestycje w bezpieczny majątek - w okresie niepewności finansowej, wielu inwestowało w nieruchomości jako formę ochrony kapitału.
- Inflacja i wzrost kosztów życia - zakup mieszkania stał się sposobem na zachowanie wartości pieniądza w czasach presji inflacyjnej.
Jednak wchodząc w 2026 rok, wszystkie te czynniki powoli tracą na sile. Stopy procentowe od oszczędności i kredytów rosną, inwestorzy stają się bardziej ostrożni, a koszty budowy i obciążenia podatkowe spowalniają rynek. Więcej o ruchu stóp procentowych można znaleźć tutaj.
Podatek od nieruchomości zmienia dynamikę rynku
Wprowadzenie podatku od nieruchomości dodatkowo wpłynęło na rynek, zwłaszcza w segmencie inwestycji. Nieruchomości mieszkalne nie są już pierwszą opcją szybkiego zarobku, co doprowadziło do mniejszego zainteresowania kupnem apartamentów i nowych budynków. Wielu inwestorów przekierowuje teraz kapitał na projekty komercyjne lub czeka na bardziej sprzyjające warunki inwestycyjne. Z powodu nowych zasad podatkowych i wolniejszego tempa sprzedaży, zwiększa się liczba pustych mieszkań, które w 2026 roku mogą zostać aktywowane poprzez rynek najmu. Szacunki mówią, że w Chorwacji jest ponad 400 tysięcy niewykorzystanych mieszkań, a tylko w Zagrzebiu jest ich około 50 tysięcy. Ich aktywacja mogłaby znacznie zwiększyć podaż i złagodzić presję na ceny.
Zmiany w budownictwie i podaży
Dane pokazują, że coraz więcej firm zwraca się ku mniejszym projektom mieszkaniowym. Z powodu ograniczonej powierzchni gruntów i wysokich kosztów budowy, projekty z kilkoma mieszkaniami stają się częstsze niż duże budynki. W 2025 roku odnotowano wzrost budowy obiektów z trzema i więcej mieszkaniami o 8,6%, podczas gdy budowa budynków z jednym mieszkaniem wzrosła o 5,9%. Pomimo tego, rynek nowych budynków stoi w obliczu wyzwań, ponieważ wysokie ceny nie są już dostępne dla przeciętnych nabywców, co dodatkowo ogranicza popyt.
2026 rok przynosi stagnację, ale nie spadek
Pomimo spowolnienia, analitycy nie spodziewają się drastycznego spadku cen. Wzrost zwolni, ale ceny nie spadną znacząco, ponieważ koszty budowy i gruntów pozostają wysokie. Niewielkie obniżki spodziewane są przede wszystkim w przypadku używanych mieszkań i w lokalizacjach o większej podaży. Zagrzeb i wybrzeże pozostaną jednymi z najbardziej poszukiwanych rynków, ale z mniejszą liczbą zrealizowanych transakcji. Jednocześnie rosną inicjatywy na rzecz przystępnego cenowo mieszkania i zachęcania do najmu, co mogłoby przynieść większą równowagę na rynku.
Wniosek: rynek wchodzi w nowy okres stabilności
Wzrost cen nieruchomości, który charakteryzował ostatnią dekadę, w końcu zwalnia. Kupujący wchodzą w okres większej równowagi, podczas gdy sprzedający muszą dostosować oczekiwania do bardziej realnych warunków rynkowych. Dla inwestorów, rok 2026 może być rokiem uważnego wyboru, ponieważ rynek nie jest już wyścigiem cenowym, ale przestrzenią dla przemyślanych inwestycji.
Jeśli myślisz o kupnie, sprzedaży lub inwestycji w nieruchomości, aktualna informacja i analiza rynku są kluczem do sukcesu, nasz zespół agentów codziennie monitoruje trendy rynkowe i pomaga podejmować decyzje, które długoterminowo chronią wartość Twojej inwestycji.
