Nach fast einem Jahrzehnt des Wachstums tritt der Immobilienmarkt in Kroatien in eine Phase der Beruhigung ein. Obwohl der Bausektor weiterhin Stärke zeigt, mit einem Wert von über 3,5 Milliarden Euro an ausgeführten Arbeiten in der ersten Hälfte des Jahres 2025, verlangsamt sich das Tempo merklich. Die Zahl der neuen Wohnungen wächst langsamer als zuvor, während die Preise, obwohl immer noch hoch, Anzeichen einer Stabilisierung zeigen. Experten weisen darauf hin, dass das Jahr 2026 eine Verlangsamung des Preisanstiegs kennzeichnen wird, insbesondere im Segment der gebrauchten Immobilien.
Weniger Transaktionen als Signal für Veränderungen
Den verfügbaren Daten zufolge ist der Umsatz mit Wohnimmobilien im Jahr 2025 um etwa 12 % gesunken. Weniger Käufe und Verkäufe wurden in fast allen Gespanschaften verzeichnet, was auf eine allmähliche Sättigung des Marktes hindeutet.
Der Nachfragerückgang ist besonders an der Küste ausgeprägt, wo ausländische Käufer, die in den Vorjahren bis zu einem Drittel aller Transaktionen ausmachten, nun aufgrund globaler Instabilität und steigender Kosten vorsichtiger geworden sind.
Obwohl der Wert des Wohnungsbaus im Jahr 2025 weiterhin beträchtlich ist, ist sein Anteil am gesamten Bausektor auf nur 22 % gesunken, was bestätigt, dass sich der Markt abkühlt.
Drei Hauptgründe für den Preisanstieg von Immobilien
In den letzten Jahren wurde der Preisanstieg von Immobilien durch eine Kombination aus mehreren Faktoren angetrieben:
- Begrenztes Angebot und Arbeitskräftemangel – der Mangel an qualifizierten Bauarbeitern und die Abwanderung eines Teils der Arbeitskräfte in westeuropäische Länder haben das Bautempo verlangsamt.
- Niedrige Zinsen und Investitionen in sicheres Vermögen – in Zeiten finanzieller Unsicherheit haben viele in Immobilien als Form des Kapitalerhalts investiert.
- Inflation und steigende Lebenshaltungskosten – der Kauf einer Wohnung ist zu einer Möglichkeit geworden, den Wert des Geldes in Zeiten des Inflationsdrucks zu erhalten.
Doch mit dem Eintritt in das Jahr 2026 verlieren all diese Faktoren langsam an Kraft. Die Zinssätze für Ersparnisse und Kredite steigen, Investoren werden vorsichtiger und die Bau- und Steuerlasten verlangsamen den Markt. Weitere Informationen zur Entwicklung der Zinssätze finden Sie hier.
Die Immobiliensteuer verändert die Marktdynamik
Die Einführung der Immobiliensteuer hat sich zusätzlich auf den Markt ausgewirkt, insbesondere im Segment der Investitionen. Wohnimmobilien sind nicht mehr die erste Option für schnellen Gewinn, was zu einem geringeren Interesse am Kauf von Apartments und Neubauten geführt hat. Viele Investoren verlagern ihr Kapital nun auf gewerbliche Projekte oder warten auf günstigere Investitionsbedingungen. Aufgrund der neuen Steuerregeln und des langsameren Verkaufstempos erhöht sich die Anzahl der Leerwohnungen, die im Jahr 2026 durch den Mietmarkt aktiviert werden könnten. Schätzungen zufolge gibt es in Kroatien über 400.000 ungenutzte Wohnungen, allein in Zagreb sind es etwa 50.000. Ihre Aktivierung könnte das Angebot deutlich erhöhen und den Preisdruck verringern.
Veränderungen im Bau und Angebot
Daten zeigen, dass sich immer mehr Unternehmen kleineren Wohnprojekten zuwenden. Aufgrund begrenzter Flächen und hoher Baukosten werden Projekte mit wenigen Wohnungen häufiger als große Gebäude. Im Jahr 2025 stieg der Bau von Objekten mit drei oder mehr Wohnungen um 8,6 %, während der Bau von Gebäuden mit einer Wohnung um 5,9 % zunahm. Trotzdem steht der Neubau-Markt vor einer Herausforderung, da die hohen Preise für durchschnittliche Käufer nicht mehr erschwinglich sind, was die Nachfrage zusätzlich einschränkt.
2026 bringt Stagnation, aber keinen Rückgang
Trotz der Verlangsamung erwarten Analysten keinen drastischen Preisverfall. Das Wachstum wird sich verlangsamen, aber die Preise werden nicht wesentlich sinken, da die Bau- und Grundstückskosten hoch bleiben. Eine leichte Senkung wird vor allem bei gebrauchten Wohnungen und an Standorten mit größerem Angebot erwartet. Zagreb und die Küste werden weiterhin zu den gefragtesten Märkten gehören, aber mit einer geringeren Anzahl an Transaktionen. Gleichzeitig nehmen Initiativen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und zur Förderung der Vermietung zu, was zu einem größeren Gleichgewicht auf dem Markt führen könnte.
Fazit: Der Markt tritt in eine neue Phase der Stabilität ein
Das Immobilienpreise, das das letzte Jahrzehnt geprägt hat, verlangsamt sich endlich. Käufer treten in eine Phase des größeren Gleichgewichts ein, während Verkäufer ihre Erwartungen an die realistischeren Marktbedingungen anpassen müssen. Für Investoren könnte 2026 ein Jahr der sorgfältigen Auswahl sein, da der Markt kein Wettlauf mehr um Preise ist, sondern ein Raum für durchdachte Investitionen.
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