Nakon gotovo desetljeća rasta, tržište nekretnina u Hrvatskoj ulazi u razdoblje smirivanja. Iako građevinski sektor i dalje pokazuje snagu, s više od 3,5 milijardi eura vrijednosti izvršenih radova u prvoj polovici 2025. godine, tempo se vidljivo usporava. Broj novih stanova raste sporije nego prije, dok cijene, iako i dalje visoke, pokazuju znakove stabilizacije. Stručnjaci ističu kako će 2026. obilježiti usporavanje rasta cijena, posebno u segmentu rabljenih nekretnina.
Manje transakcija kao signal promjene
Prema dostupnim podacima, promet stambenih nekretnina u 2025. smanjen je za oko 12 %. Manje kupoprodaja zabilježeno je u gotovo svim županijama, što upućuje na postupno zasićenje tržišta.
Pad potražnje posebno je izražen na obali, gdje su strani kupci koji su prethodnih godina činili i do trećinu ukupnih transakcija, sada postali oprezniji zbog globalne nestabilnosti i rasta troškova.
Iako je vrijednost izgradnje stambenih zgrada u 2025. i dalje značajna, njezin udio u ukupnom građevinskom sektoru pao je na samo 22 %, što potvrđuje da se tržište hladi.
Tri glavna razloga rasta cijena nekretnina
Posljednjih nekoliko godina rast cijena nekretnina potaknut je kombinacijom više čimbenika:
- Ograničena ponuda i manjak radne snage – nedostatak kvalificiranih građevinara i odliv dijela radnika prema zemljama zapadne Europe usporili su tempo izgradnje.
- Niske kamate i ulaganja u sigurnu imovinu – u razdoblju financijske nesigurnosti, mnogi su ulagali u nekretnine kao oblik zaštite kapitala.
- Inflacija i rast troškova života – kupnja stana postala je način očuvanja vrijednosti novca u vrijeme inflatornih pritisaka.
No, kako ulazimo u 2026., svi ovi faktori polako gube snagu. Kamatne stope na štednju i kredite rastu, investitori postaju oprezniji, a troškovi gradnje i porezna opterećenja usporavaju tržište. Više o kretanju kamatnih stopa pogledajte ovdje.
Porez na nekretnine mijenja dinamiku tržišta
Uvođenje poreza na nekretnine dodatno je utjecalo na tržište, posebno u segmentu investicija. Stambene nekretnine više nisu prva opcija za brzu zaradu, što je dovelo do manjeg interesa za kupnju apartmana i novogradnji. Mnogi investitori sada preusmjeravaju kapital prema komercijalnim projektima ili čekaju povoljnije uvjete za ulaganje. Zbog novih poreznih pravila i sporijeg tempa prodaje, povećava se broj praznih stanova koji bi se u 2026. mogli aktivirati kroz tržište najma. Procjene govore da u Hrvatskoj postoji više od 400 tisuća neiskorištenih stanova, a samo u Zagrebu ih je oko 50 tisuća. Njihova aktivacija mogla bi značajno povećati ponudu i ublažiti pritisak na cijene.
Promjene u gradnji i ponudi
Podaci pokazuju da se sve više tvrtki okreće manjim stambenim projektima. Zbog ograničenih zemljišta i visokih cijena gradnje, projekti s nekoliko stanova postaju češći od velikih zgrada. U 2025. je povećana izgradnja objekata s tri i više stanova za 8,6 %, dok je gradnja zgrada s jednim stanom porasla 5,9 %. Unatoč tome, tržište novogradnji suočava se s izazovom jer visoke cijene više nisu dostupne prosječnim kupcima, što dodatno ograničava potražnju.
2026. donosi stagnaciju, ali ne i pad
Unatoč usporavanju, analitičari ne očekuju drastičan pad cijena. Rast će se usporiti, no cijene neće znatno pasti jer troškovi gradnje i zemljišta ostaju visoki. Blago snižavanje očekuje se prvenstveno kod rabljenih stanova i na lokacijama s većom ponudom. Zagreb i priobalje ostat će među najtraženijim tržištima, ali s manjim brojem realiziranih transakcija. Istodobno, rastu inicijative za priuštivo stanovanje i poticanje najma, što bi moglo donijeti veću ravnotežu na tržištu.
Zaključak: tržište ulazi u novo razdoblje stabilnosti
Rast cijena nekretnina, koji je obilježio posljednje desetljeće, napokon usporava. Kupci ulaze u razdoblje veće ravnoteže, dok prodavatelji moraju prilagoditi očekivanja realnijim tržišnim uvjetima. Za investitore, 2026. bi mogla biti godina pažljivog odabira, jer tržište više nije utrka u cijenama, nego prostor za promišljena ulaganja.
Ako razmišljate o kupnji, prodaji ili ulaganju u nekretnine, pravovremena informacija i analiza tržišta ključ su uspjeha, a naš tim agenata svakodnevno prati tržišne trendove i pomaže vam donijeti odluke koje dugoročno čuvaju vrijednost vašeg ulaganja.
