Po téměř deseti letech růstu vstupuje chorvatský trh s nemovitostmi do období stabilizace. Ačkoli stavební sektor stále vykazuje sílu, s hodnotou dokončených prací přesahující 3,5 miliardy eur v první polovině roku 2025, tempo se znatelně zpomaluje. Počet nových bytů roste pomaleji než dříve, zatímco ceny, ačkoli stále vysoké, vykazují známky stabilizace. Odborníci zdůrazňují, že rok 2026 bude charakterizován zpomalením růstu cen, zejména v segmentu ojetých nemovitostí.
Méně transakcí jako signál změny
Podle dostupných údajů se v roce 2025 snížil prodej bytových nemovitostí o přibližně 12 %. Méně nákupů a prodejů bylo zaznamenáno téměř ve všech župách, což naznačuje postupné nasycení trhu.
Pokles poptávky je obzvláště patrný na pobřeží, kde se zahraniční kupující, kteří v předchozích letech tvořili až třetinu celkových transakcí, nyní stali opatrnějšími kvůli globální nestabilitě a rostoucím nákladům.
Ačkoli hodnota výstavby bytových domů v roce 2025 zůstává významná, její podíl na celkovém stavebním sektoru klesl pouze na 22 %, což potvrzuje, že se trh ochlazuje.
Tři hlavní důvody růstu cen nemovitostí
V posledních několika letech byl růst cen nemovitostí podnícen kombinací několika faktorů:
- Omezená nabídka a nedostatek pracovní síly – nedostatek kvalifikovaných stavebních dělníků a odliv části pracovníků do zemí západní Evropy zpomalily tempo výstavby.
- Nízké úrokové sazby a investice do bezpečného majetku – v období finanční nejistoty mnozí investovali do nemovitostí jako formy ochrany kapitálu.
- Inflace a rostoucí životní náklady – koupě bytu se stala způsobem, jak si uchovat hodnotu peněz v době inflačních tlaků.
Jak však vstupujeme do roku 2026, všechny tyto faktory pomalu ztrácejí sílu. Úrokové sazby na spoření a půjčky rostou, investoři se stávají opatrnějšími a náklady na výstavbu a daňové zatížení zpomalují trh. Více informací o vývoji úrokových sazeb naleznete zde.
Daň z nemovitosti mění dynamiku trhu
Zavedení daně z nemovitosti dále ovlivnilo trh, zejména v segmentu investic. Bytové nemovitosti již nejsou první volbou pro rychlý zisk, což vedlo ke snížení zájmu o koupi apartmánů a novostaveb. Mnoho investorů nyní přesměrovává kapitál do komerčních projektů nebo čeká na příznivější podmínky pro investice. V důsledku nových daňových pravidel a pomalejšího tempa prodeje se zvyšuje počet prázdných bytů, které by mohly být v roce 2026 aktivovány prostřednictvím trhu s pronájmem. Odhady naznačují, že v Chorvatsku je více než 400 tisíc nevyužitých bytů, z toho pouze v Záhřebu jich je přibližně 50 tisíc. Jejich aktivace by mohla výrazně zvýšit nabídku a zmírnit tlak na ceny.
Změny ve výstavbě a nabídce
Údaje ukazují, že se stále více firem obrací k menším bytovým projektům. Vzhledem k omezené půdě a vysokým nákladům na výstavbu jsou projekty s několika byty častější než velké budovy. V roce 2025 došlo ke zvýšení výstavby objektů se třemi a více byty o 8,6 %, zatímco výstavba budov s jedním bytem vzrostla o 5,9 %. Navzdory tomu čelí trh s novostavbami výzvě, protože vysoké ceny již nejsou dostupné pro průměrné kupující, což dále omezuje poptávku.
Rok 2026 přináší stagnaci, ale ne pád
Navzdory zpomalení analytici neočekávají drastický pokles cen. Růst se zpomalí, ale ceny výrazně neklesnou, protože náklady na výstavbu a pozemky zůstávají vysoké. Mírné snížení se očekává především u ojetých bytů a na místech s větší nabídkou. Záhřeb a pobřeží zůstanou mezi nejvyhledávanějšími trhy, ale s menším počtem realizovaných transakcí. Současně rostou iniciativy pro dostupné bydlení a podpora pronájmu, což by mohlo přinést větší rovnováhu na trhu.
Závěr: trh vstupuje do nového období stability
Růst cen nemovitostí, který charakterizoval poslední desetiletí, se konečně zpomaluje. Kupující vstupují do období větší rovnováhy, zatímco prodejci se musí přizpůsobit realističtějším tržním podmínkám. Pro investory by rok 2026 mohl být rokem pečlivého výběru, protože trh již není závodem v cenách, ale prostorem pro promyšlené investice.
Pokud uvažujete o koupi, prodeji nebo investici do nemovitostí, včasná informace a analýza trhu jsou klíčem k úspěchu, náš tým agentů denně sleduje tržní trendy a pomáhá vám učinit rozhodnutí, která dlouhodobě chrání hodnotu vaší investice.
