Odhad hodnoty nehnuteľnosti nie je jednoznačný pojem – závisí od toho, kto sa pýta a prečo. Tá istá nehnuteľnosť môže mať tri rôzne sumy v závislosti od toho, či sa na ňu pozerá kupujúci, banka alebo daňový úrad.
Tento sprievodca vysvetľuje:
- čo je trhová, hypotekárna a daňová hodnota nehnuteľnosti
- ako sa každá z nich určuje a kto ju určuje
- prečo sa sumy líšia a čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich v Chorvátsku
Tri typy ocenenia hodnoty nehnuteľnosti: čo je každá a na čo slúži
Každý z troch typov hodnôt odpovedá na inú otázku a slúži inému účelu:
1. Trhová hodnota – odhadovaná suma, za ktorú by sa nehnuteľnosť mohla predať medzi informovaným kupujúcim a informovaným predávajúcim, bez nátlaku, v deň ocenenia. Je to východiskový bod každej diskusie.
2. Hypotekárna hodnota – konzervatívny odhad, ktorý banka používa ako základ na schválenie úveru a výpočet maximálnej výšky financovania. Takmer vždy je nižšia ako trhová.
3. Daňová hodnota – neformálny názov pre sumu, ktorú daňový úrad používa ako daňový základ pri výpočte dane z prevodu nehnuteľností. Je dôležité poznamenať, že „daňová hodnota“ nie je oficiálne definovaný právny pojem v chorvátskom práve – ide o trhovú hodnotu nehnuteľnosti v momente vzniku daňovej povinnosti, ale daňový úrad si vyhradzuje právo túto hodnotu stanoviť samostatne, ak usúdi, že dohodnutá cena je pod trhovým priemerom.
Pochopenie rozdielov medzi týmito tromi kategóriami priamo ovplyvňuje výšku úveru, ktorý môžete získať, výšku dane, ktorú zaplatíte, a silu vašej vyjednávacej pozície.
Trhová hodnota: definícia, metódy a kto ju určuje
Trhová hodnota nehnuteľnosti je zákonne definovaná zákonom o ocenení hodnoty nehnuteľností (Narodne novine, číslo 78/15) ako odhadovaná suma, za ktorú by sa nehnuteľnosť mohla vymeniť v deň ocenenia medzi ochotným kupujúcim a ochotným predávajúcim, pričom obe strany konajú informovane, rozumne a bez nátlaku.
Trhovú hodnotu určuje oprávnený znalec – fyzická osoba, ktorá je stálym súdnym znalcom na ocenenie nehnuteľností, vymenovaná podľa osobitných predpisov. Ocenenie je zdokumentované v znaleckom posudku, ktorý je jediným dokumentom, ktorý banky, súdy a verejné orgány prijímajú ako odborný dôkaz hodnoty.
Oprávnení znalci používajú jednu z troch metód alebo ich kombináciu:
1. Porovnávacia metóda – najčastejšie používaná. Znalec porovnáva nehnuteľnosť s nedávno predanými porovnateľnými nehnuteľnosťami na rovnakom trhu. Čím viac relevantných transakcií, tým spoľahlivejšie ocenenie. V Chorvátsku je použitie tejto metódy náročnejšie ako v niektorých iných krajinách, pretože údaje o realizovaných predajných cenách nie sú úplne verejne dostupné – požadované a skutočne dosiahnuté ceny sa často líšia.
2. Príjmová metóda – používa sa prevažne pre obchodné priestory a nájomné nehnuteľnosti. Hodnota sa odvodzuje z budúcich príjmov, ktoré môže nehnuteľnosť generovať, použitím zodpovedajúcej miery kapitalizácie.
3. Nákladová metóda – vychádza z otázky, koľko by stálo postaviť rovnakú nehnuteľnosť dnes. K tejto hodnote sa pripočíta cena pozemku a odpočíta sa zníženie kvôli veku a opotrebeniu. Používa sa pre špecifické alebo zriedkavé nehnuteľnosti bez porovnateľných transakcií.
Trhová hodnota nie je to isté ako cena – je to odborný názor založený na údajoch, metodológii a aktuálnych trhových podmienkach. Predávajúci ju používajú ako základ na stanovenie počiatočnej ceny a kupujúci ako argument pri vyjednávaní.
Kedy je ocenenie hodnoty nehnuteľnosti povinné?
Ocenenie hodnoty nehnuteľnosti nie je vždy zákonne povinné, ale v praxi je nevyhnutné v mnohých situáciách. V nasledujúcich prípadoch je znalecký posudok oprávneného znalca buď povinný, alebo prakticky nevyhnutný:
1. Bytový úver – banka vždy objednáva vlastné ocenenie na účely úverovania; bez neho nie je schválenie možné
2. Dedičstvo nehnuteľnosti – na určenie hodnoty majetku v dedičskom konaní je potrebné ocenenie
3. Súdny spor alebo rozvod – súd vyžaduje znalecký posudok oprávneného znalca ako dôkaz hodnoty majetku
4. Darovanie nehnuteľnosti – daňový úrad môže vyžadovať ocenenie ako základ na určenie daňovej povinnosti
5. Predaj pod trhovú cenu – ak sa predáva za cenu, ktorá je výrazne nižšia ako trhový priemer, ocenenie chráni predávajúceho a kupujúceho pred následnými daňovými komplikáciami
6. Zápis do registra ako kolaterál – pre obchodné úvery a iné formy zabezpečenia, kde nehnuteľnosť slúži ako záruka
Hпотеkárna hodnota: prečo banka oceňuje konzervatívnejšie
Keď kupujúci žiada o bytový úver, banka objednáva vlastné ocenenie nehnuteľnosti. Táto suma – hypotekárna hodnota – je takmer vždy nižšia ako trhová hodnota, niekedy aj o 10 až 20 %.
Dôvodom je účel ocenenia: zatiaľ čo trhová hodnota odpovedá na otázku, za koľko by sa nehnuteľnosť mohla predať za normálnych trhových podmienok, hypotekárne ocenenie odpovedá na otázku, za koľko by sa mohla predať za podmienok núteného predaja alebo poklesu trhu. Banka musí zabezpečiť, aby kolaterál zostal dostatočný aj v nepriaznivom scenári.
LTV pomer a čo znamená pre kupujúceho
Podľa makroprudenčného rozhodnutia Chorvátskej národnej banky (HNB) z marca 2025, ktoré je platné od 30. júna 2025, maximálny LTV pomer (Loan-to-Value) pre bytové úvery predstavuje 90 % odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti – nie kúpnej ceny. Rozdiel je kľúčový.
Praktický príklad:
- Dohodnutá kúpna cena: 200 000 EUR
- Bankové ocenenie nehnuteľnosti: 180 000 EUR
- Maximálny úver (90 % ocenenia): 162 000 EUR
- Rozdiel, ktorý musí kupujúci pokryť vlastnými prostriedkami: 38 000 EUR
Ocenenie nižšie ako dohodnutá cena môže priamo zmeniť finančný plán kupujúceho, aj keď sú všetky ostatné položky riadne naplánované. Okrem LTV pomeru HNB rovnakým rozhodnutím obmedzuje aj DSTI pomer (podiel mesačných splátkových záväzkov na príjme) na maximálne 45 % pre bytové úvery.
Čo robí rozdiel v bankovom ocenení?
Bankové ocenenie je obzvlášť citlivé na lokalitu a fyzický stav nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť na menej atraktívnej lokalite, na vyšších poschodiach bez výťahu alebo s evidentnými štrukturálnymi problémami dostane nižšie ocenenie bez ohľadu na dohodnutú cenu. Energetický trieda budovy, seizmická stabilita a prehľadnosť dokumentácie tiež priamo ovplyvňujú sumu.
Ak je bankové ocenenie nižšie ako očakávané, v praxi existujú tri možnosti: pokryť rozdiel vlastnými prostriedkami, vyjednávať s predávajúcim o znížení ceny, alebo požiadať o nové ocenenie u iného oprávneného znalca.
Viac o tom si prečítajte na našom blogu: Kúpa domu na úver – sprievodca nákladmi, úrokmi a daňami.
Daňová hodnota: ako daňový úrad určuje základ
Daň z prevodu nehnuteľností je 3 % z trhovej hodnoty nehnuteľnosti v momente vzniku daňovej povinnosti, podľa zákona o dani z prevodu nehnuteľností. Daňový úrad zvyčajne prijíma cenu z kúpno-predajnej zmluvy, ak je táto cena porovnateľná s trhovými cenami podobných nehnuteľností.
Avšak zákon dáva daňovému úradu právo ignorovať dohodnutú cenu a samostatne stanoviť trhovú hodnotu pomocou vlastnej internej databázy porovnateľných predajov – ak usúdi, že dohodnutá cena je pod trhovým priemerom. V takom prípade sa daň počíta z výšky, ktorú stanoví daňový úrad, nie z ceny v zmluve.
Praktický príklad:
Kúpna cena zo zmluvy: 150 000 EUR → daň: 4 500 EUR
Hodnota stanovená daňovým úradom: 170 000 EUR → daň: 5 100 EUR
Následný rozdiel: 600 EUR, s možnými úrokmi a nákladmi konania
Ako sa chrániť?
Ak je cena z dôvodných dôvodov nižšia ako trhový priemer – viditeľné poškodenia, nevyriešené vlastnícke otázky, nedokončené práce, nenahlásená rekonštrukcia – treba to zdokumentovať. Znalecký posudok oprávneného znalca, ktorý jasne zdôvodňuje, prečo je konkrétna cena trhovo opodstatnená, môže byť základom na spochybnenie daňového rozhodnutia.
Poznámka: kupujúci, ktorý kupuje novostavbu od právnickej osoby, ktorá je platcom DPH, neplatí daň z prevodu nehnuteľností – do ceny novostavby je zvyčajne zahrnutá DPH vo výške 25 % a daň z prevodu sa v tomto prípade nepočíta.
Viac o tom si prečítajte na našom blogu: Daň z nehnuteľností – podrobne.
Kľúčové faktory ovplyvňujúce ocenenie hodnoty nehnuteľnosti
Znalec sa nepozerá len na štvorcové metre a poschodie. Existuje množstvo faktorov, ktoré konečnú hodnotu v znaleckom posudku posúvajú nahor alebo nadol – a mnohí vlastníci ich vážne podceňujú.
- Mikrolokácia v rámci mesta – dva byty rovnakej rozlohy sa môžu líšiť aj o 30 až 40 % len kvôli adrese. Lokalita v rámci štvrte, blízkosť verejnej dopravy, škôl a infraštruktúry sa priamo odráža na hodnote vo všetkých väčších chorvátskych mestách – od Záhrebu po Split a Rijeku.
- Energetický trieda – nehnuteľnosti s energetickou triedou A alebo B môžu mať o 10 až 15 % vyššiu hodnotu ako energeticky neefektívne nehnuteľnosti rovnakej rozlohy a lokality. Staršie budovy bez energetického certifikátu alebo s nízkou triedou automaticky dostávajú negatívnu korekciu v ocenení.
- Seizmická stabilita a kvalita výstavby – novostavba s preukázanou seizmickou odolnosťou nesie vyššiu hodnotu ako staršia výstavba bez dôkazu o sanácii, najmä v oblastiach postihnutých zemetrasením v roku 2020.
- Prehľadnosť dokumentácie – stavebné povolenie, kolaudačné povolenie a prehľadný list vlastníctva sú predpokladmi spoľahlivého ocenenia. Bez nich nemôže byť znalecký posudok kompletný. Viac o liste vlastníctva si prečítajte na našom blogu: Čo je list vlastníctva, pozemková kniha a kataster – a ako ich čítať.
Koľko stojí ocenenie nehnuteľnosti a kto ho platí
Náklady na vypracovanie znaleckého posudku oprávneného znalca sa v praxi pohybujú medzi 150 až 400 EUR, v závislosti od typu a zložitosti nehnuteľnosti. Pre obchodné priestory, väčšie objekty alebo ocenenia pre súdne konania môže byť suma aj vyššia – náklady sa v týchto prípadoch určujú individuálne.
Náklady na ocenenie najčastejšie znáša kupujúci, ale je to vec dohody medzi stranami. Keď banka objednáva ocenenie na účely úverovania, tieto náklady pravidelne padajú na kupujúceho ako súčasť celkových nákladov bytového úveru.
Znalecký posudok oprávneného znalca je jediným dokumentom, ktorý má váhu v právnych, daňových a úverových postupoch. Neformálne alebo online ocenenia sú užitočné ako orientácia, ale nemôžu nahradiť oficiálny posudok.
Čo ocenenie hodnoty nehnuteľnosti znamená pre kupujúcich a predávajúcich?
Ak kupujete: ocenenie vám povie, koľko banka môže financovať a či je cena, ktorú platíte, trhovo opodstatnená. Objednajte si nezávislé ocenenie pred podpisom predzmluvy, ak existuje akákoľvek pochybnosť o opodstatnenosti požadovanej ceny – tento náklad sa mnohonásobne oplatí, ak zabráni preplatkom alebo finančnej diere v pláne úverovania.
Ak predávate: profesionálne ocenenie trhovej hodnoty vám dá pevný základ na stanovenie ceny a konkrétny argument voči kupujúcim, ktorí vyjednávajú. Predávajúci, ktorí prichádzajú so znaleckým posudkom, vyjednávajú z pozície vedomostí, ľahšie obhajujú svoju cenu a urýchľujú celý predajný proces, pretože znižujú počet otvorených otázok na strane kupujúceho.
Často kladené otázky (FAQ)
1. Čo je trhová hodnota nehnuteľnosti?
Trhová hodnota nehnuteľnosti je odhadovaná suma, za ktorú by sa nehnuteľnosť mohla vymeniť medzi informovaným kupujúcim a informovaným predávajúcim, bez nátlaku, v deň ocenenia. Určuje ju oprávnený znalec a zdokumentuje v znaleckom posudku podľa zákona o ocenení hodnoty nehnuteľností (NN 78/15).
2. Prečo banka oceňuje nehnuteľnosť nižšie ako dohodnutú cenu?
Banka používa hypotekárnu hodnotu, ktorá odpovedá na otázku, koľko by sa nehnuteľnosť mohla predať za podmienok núteného predaja. Táto hodnota je konzervatívna z definície – banka musí zabezpečiť, aby kolaterál zostal dostatočný aj v nepriaznivom trhovom scenári.
3. Čo je LTV pomer a ako ovplyvňuje úver?
LTV (Loan-to-Value) je pomer výšky úveru a odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti. Podľa makroprudenčného rozhodnutia HNB platného od 30. júna 2025 je maximálne LTV pre bytové úvery 90 % – banka financuje najviac 90 % odhadovanej hodnoty, nie kúpnej ceny.
4. Môže daňový úrad odmietnuť cenu zo zmluvy?
Áno. Podľa zákona o dani z prevodu nehnuteľností môže daňový úrad samostatne stanoviť trhovú hodnotu, ak usúdi, že dohodnutá cena je pod trhovým priemerom. Daň sa potom počíta z výšky, ktorú stanoví daňový úrad – nie z ceny v zmluve.
5. Kto platí ocenenie nehnuteľnosti?
Náklady na ocenenie najčastejšie znáša kupujúci, ale je to vec dohody medzi stranami. Náklady na znalecký posudok oprávneného znalca sa pohybujú medzi 150 a 400 EUR pre štandardné bytové nehnuteľnosti.
6. Je ocenenie nehnuteľnosti povinné pri kúpe?
Nie je zákonne povinné pre každú kúpu, ale je prakticky nevyhnutné, ak je transakcia financovaná úverom. Odporúča sa aj v prípadoch dedenia, súdnych sporov, darovania a predaja pod trhovým priemerom.
7. Môže sa znalec mýliť a čo potom?
Ocenenie je odborný názor založený na dostupných údajoch – nie je to záruka hodnoty. Ak sa domnievate, že ocenenie je nesprávne, máte právo požiadať o nové ocenenie u iného oprávneného znalca. V súdnych konaniach môže súd nariadiť aj tzv. superrevízne ocenenie.
8. Môže byť tá istá osoba znalcom a agentom v tej istej transakcii?
Nie. Oprávnený znalec musí byť nezávislý od strán v transakcii. Agentúrne ocenenie hodnoty nie je to isté ako znalecký posudok oprávneného znalca.
Ocenenie hodnoty nehnuteľnosti je kľúčovým krokom v každej kúpno-predajnej transakcii – či už kupujete, predávate alebo financujete nehnuteľnosť v Chorvátsku. Ak potrebujete pomoc alebo radu ohľadom kúpno-predajného procesu, tím Regent je vám k dispozícii.
Kontaktujte nás.
