Dopo quasi un decennio di crescita, il mercato immobiliare in Croazia sta entrando in un periodo di calma. Sebbene il settore edile mostri ancora forza, con oltre 3,5 miliardi di euro di lavori eseguiti nella prima metà del 2025, il ritmo sta visibilmente rallentando. Il numero di nuovi appartamenti cresce più lentamente di prima, mentre i prezzi, pur rimanendo alti, mostrano segnali di stabilizzazione. Gli esperti sottolineano che il 2026 sarà caratterizzato da un rallentamento della crescita dei prezzi, soprattutto nel segmento degli immobili usati.
Meno transazioni come segnale di cambiamento
Secondo i dati disponibili, il volume delle transazioni immobiliari residenziali nel 2025 è diminuito di circa il 12%. Meno compravendite sono state registrate in quasi tutte le contee, il che suggerisce una graduale saturazione del mercato.
Il calo della domanda è particolarmente evidente sulla costa, dove gli acquirenti stranieri, che negli anni precedenti rappresentavano fino a un terzo delle transazioni totali, sono ora diventati più cauti a causa dell'instabilità globale e dell'aumento dei costi.
Sebbene il valore della costruzione di edifici residenziali nel 2025 sia ancora significativo, la sua quota nel settore edile totale è scesa a solo il 22%, il che conferma che il mercato si sta raffreddando.
Tre motivi principali per l'aumento dei prezzi immobiliari
Negli ultimi anni, l'aumento dei prezzi immobiliari è stato determinato da una combinazione di diversi fattori:
- Offerta limitata e carenza di manodopera: la mancanza di costruttori qualificati e l'esodo di parte dei lavoratori verso i paesi dell'Europa occidentale hanno rallentato il ritmo di costruzione.
- Tassi di interesse bassi e investimenti in beni sicuri: in un periodo di incertezza finanziaria, molti hanno investito in immobili come forma di protezione del capitale.
- Inflazione e aumento del costo della vita: l'acquisto di un appartamento è diventato un modo per preservare il valore del denaro in un periodo di pressioni inflazionistiche.
Ma, entrando nel 2026, tutti questi fattori stanno lentamente perdendo forza. I tassi di interesse sui depositi e sui prestiti sono in aumento, gli investitori diventano più cauti e i costi di costruzione e gli oneri fiscali rallentano il mercato. Per maggiori informazioni sull'andamento dei tassi di interesse, consultare qui.
L'imposta sulla proprietà sta cambiando le dinamiche del mercato
L'introduzione dell'imposta sulla proprietà ha ulteriormente influenzato il mercato, in particolare nel segmento degli investimenti. Gli immobili residenziali non sono più la prima opzione per un rapido profitto, il che ha portato a un minore interesse per l'acquisto di appartamenti e nuove costruzioni. Molti investitori stanno ora reindirizzando il capitale verso progetti commerciali o aspettando condizioni più favorevoli per investire. A causa delle nuove norme fiscali e del ritmo più lento delle vendite, sta aumentando il numero di appartamenti vuoti che potrebbero essere attivati nel 2026 attraverso il mercato degli affitti. Le stime suggeriscono che in Croazia ci sono più di 400.000 appartamenti inutilizzati, e solo a Zagabria ce ne sono circa 50.000. La loro attivazione potrebbe aumentare significativamente l'offerta e alleviare la pressione sui prezzi.
Cambiamenti nella costruzione e nell'offerta
I dati mostrano che sempre più aziende si rivolgono a progetti residenziali più piccoli. A causa dei terreni limitati e degli alti costi di costruzione, i progetti con pochi appartamenti stanno diventando più comuni dei grandi edifici. Nel 2025, è aumentata la costruzione di edifici con tre o più appartamenti dell'8,6%, mentre la costruzione di edifici con un solo appartamento è aumentata del 5,9%. Nonostante ciò, il mercato delle nuove costruzioni affronta una sfida perché gli alti prezzi non sono più accessibili agli acquirenti medi, il che limita ulteriormente la domanda.
Il 2026 porta stagnazione, ma non calo
Nonostante il rallentamento, gli analisti non si aspettano un drastico calo dei prezzi. La crescita rallenterà, ma i prezzi non scenderanno significativamente perché i costi di costruzione e dei terreni rimangono alti. Si prevede una leggera diminuzione, principalmente negli appartamenti usati e nelle località con una maggiore offerta. Zagabria e la costa rimarranno tra i mercati più richiesti, ma con un minor numero di transazioni realizzate. Allo stesso tempo, crescono le iniziative per l'edilizia popolare e la promozione degli affitti, il che potrebbe portare a un maggiore equilibrio nel mercato.
Conclusione: il mercato sta entrando in un nuovo periodo di stabilità
La crescita dei prezzi immobiliari, che ha caratterizzato l'ultimo decennio, sta finalmente rallentando. Gli acquirenti stanno entrando in un periodo di maggiore equilibrio, mentre i venditori devono adattare le aspettative a condizioni di mercato più realistiche. Per gli investitori, il 2026 potrebbe essere un anno di attenta selezione, poiché il mercato non è più una corsa ai prezzi, ma uno spazio per investimenti ponderati.
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