Après près d'une décennie de croissance, le marché immobilier en Croatie entre dans une période de stabilisation. Bien que le secteur de la construction fasse toujours preuve de vigueur, avec plus de 3,5 milliards d'euros de travaux exécutés au cours du premier semestre 2025, le rythme ralentit visiblement. Le nombre de nouveaux appartements augmente plus lentement qu'auparavant, tandis que les prix, bien que toujours élevés, montrent des signes de stabilisation. Les experts soulignent que 2026 marquera un ralentissement de la croissance des prix, notamment dans le segment de l'immobilier d'occasion.
Moins de transactions, signal de changement
Selon les données disponibles, les transactions immobilières résidentielles ont diminué d'environ 12 % en 2025. Moins d'achats et de ventes ont été enregistrés dans presque tous les comtés, ce qui indique une saturation progressive du marché.
La baisse de la demande est particulièrement prononcée sur la côte, où les acheteurs étrangers, qui représentaient jusqu'à un tiers des transactions totales les années précédentes, sont désormais plus prudents en raison de l'instabilité mondiale et de la hausse des coûts.
Bien que la valeur de la construction de bâtiments résidentiels en 2025 reste importante, sa part dans le secteur de la construction total est tombée à seulement 22 %, ce qui confirme que le marché se refroidit.
Trois principales raisons de la hausse des prix de l'immobilier
Ces dernières années, la hausse des prix de l'immobilier a été stimulée par une combinaison de plusieurs facteurs :
- Offre limitée et manque de main-d'œuvre - le manque de constructeurs qualifiés et l'exode d'une partie des travailleurs vers les pays d'Europe occidentale ont ralenti le rythme de la construction.
- Faibles taux d'intérêt et investissements dans des actifs sûrs - en période d'incertitude financière, beaucoup ont investi dans l'immobilier comme moyen de protéger leur capital.
- Inflation et augmentation du coût de la vie - l'achat d'un appartement est devenu un moyen de préserver la valeur de l'argent en période de pressions inflationnistes.
Cependant, alors que nous entrons en 2026, tous ces facteurs perdent lentement de leur force. Les taux d'intérêt sur l'épargne et les prêts augmentent, les investisseurs deviennent plus prudents et les coûts de construction et les charges fiscales ralentissent le marché. Pour en savoir plus sur l'évolution des taux d'intérêt, veuillez consulter ici.
L'impôt foncier change la dynamique du marché
L'introduction de l'impôt foncier a encore affecté le marché, en particulier dans le segment des investissements. L'immobilier résidentiel n'est plus la première option pour un gain rapide, ce qui a entraîné un moindre intérêt pour l'achat d'appartements et de nouvelles constructions. De nombreux investisseurs réorientent désormais leurs capitaux vers des projets commerciaux ou attendent des conditions plus favorables pour investir. En raison des nouvelles règles fiscales et du rythme de vente plus lent, le nombre d'appartements vacants susceptibles d'être activés par le marché locatif en 2026 augmente. Les estimations indiquent qu'il existe plus de 400 000 appartements inutilisés en Croatie, dont environ 50 000 à Zagreb seulement. Leur activation pourrait augmenter considérablement l'offre et atténuer la pression sur les prix.
Changements dans la construction et l'offre
Les données montrent que de plus en plus d'entreprises se tournent vers des projets résidentiels plus petits. En raison de l'offre limitée de terrains et des coûts de construction élevés, les projets avec quelques appartements sont plus courants que les grands bâtiments. En 2025, la construction de bâtiments avec trois appartements ou plus a augmenté de 8,6 %, tandis que la construction de bâtiments avec un seul appartement a augmenté de 5,9 %. Malgré cela, le marché du neuf est confronté à un défi car les prix élevés ne sont plus accessibles aux acheteurs moyens, ce qui limite encore la demande.
2026 apporte la stagnation, mais pas la baisse
Malgré le ralentissement, les analystes ne s'attendent pas à une baisse drastique des prix. La croissance ralentira, mais les prix ne baisseront pas considérablement car les coûts de construction et des terrains restent élevés. Une légère baisse est attendue principalement pour les appartements d'occasion et dans les endroits où l'offre est plus importante. Zagreb et la côte resteront parmi les marchés les plus demandés, mais avec un nombre inférieur de transactions réalisées. Dans le même temps, les initiatives en faveur du logement abordable et la promotion de la location se développent, ce qui pourrait apporter un plus grand équilibre au marché.
Conclusion : le marché entre dans une nouvelle période de stabilité
La croissance des prix de l'immobilier, qui a marqué la dernière décennie, ralentit enfin. Les acheteurs entrent dans une période de plus grand équilibre, tandis que les vendeurs doivent adapter leurs attentes aux conditions du marché plus réalistes. Pour les investisseurs, 2026 pourrait être une année de sélection prudente, car le marché n'est plus une course aux prix, mais un espace pour des investissements réfléchis.
Si vous envisagez d'acheter, de vendre ou d'investir dans l'immobilier, une information et une analyse de marché opportunes sont la clé du succès, notre équipe d'agents suit quotidiennement les tendances du marché et vous aide à prendre des décisions qui préservent la valeur de votre investissement à long terme.
