Hotovosť dominuje: 70 % nehnuteľností v Chorvátsku sa kupuje bez úveru.

Keď sa hovorí o kúpe bytu alebo domu, často pomyslíme na hypotéky a dotácie. No podľa nových údajov Chorvátskej národnej banky sa až sedem z desiatich nehnuteľností v Chorvátsku kupuje v hotovosti. To znamená, že úvery sa podieľajú len na menšej časti trhu, a to priemerne okolo 30 % všetkých transakcií.
Takýto trend stavia Chorvátsko do špecifickej pozície v porovnaní s väčšinou európskych krajín, kde sú úvery hlavným spôsobom financovania kúpy bytov. Viac o cenách nehnuteľností v Európe sa môžete dozvedieť tu.

Úvery hrajú menšiu úlohu, než sa zdá

V období od roku 2021 do roku 2024 bol podiel úverom financovaných nákupov stabilne okolo 30 %. Toto percento rástlo len počas štátnych programov dotovania hypoték, keď v niektorých mesiacoch dosiahlo až 40 %. No hneď ako sa programy skončili, podiel úverov sa vrátil na nižšie úrovne.


Väčšina úverom financovaných transakcií (81 %) sa vzťahuje na hypotéky, zatiaľ čo okolo 10 % sa financuje výlučne inými druhmi úverov (napr. bezúčelovými) a 9 % kombináciou hypoték a nehypoték.
Zaujímavé je, že bezúčelové úvery sa často používajú na adaptáciu nehnuteľností, a nie tak na samotnú kúpu.

Kto najviac kupuje bez úveru?

Najväčšia časť nákupov v hotovosti sa týka domácich fyzických osôb, ktoré tvoria priemerne 55 % všetkých transakcií. Menší podiel pripadá na právnické osoby (okolo 4 %), zatiaľ čo zahraniční kupujúci sú na vzostupe po pandémii, ale v posledných dvoch rokoch zaznamenali mierny pokles.


Regionálne rozdiely sú veľmi výrazné:

• v pobrežných župách je podiel nákupov bez úveru oveľa väčší
• zatiaľ čo v Záhrebe a kontinentálnych župách sa častejšie kupuje na úver

Najnižší podiel úverového financovania zaznamenávajú Istrijská (14,8 %), Šibenicko-kninská (16,8 %) a Zadarská (18,4 %) župa, čo potvrdzuje, že v pobrežných oblastiach sa častejšie kupuje v hotovosti, často na účely turizmu a prenájmu. Na druhej strane, v Medzimurí, Záhrebe a Záhrebskej župe podiel úverových nákupov presahuje 38 %.

Domy sa častejšie kupujú v hotovosti, byty častejšie na úver

Analýza ukazuje, že byty sa o niečo častejšie kupujú na úver (33,6 %) ako domy (26,3 %). Byty kúpené na úver sú v priemere väčšie (64 m²) ako tie kúpené v hotovosti (59 m²). Pri domoch je situácia opačná. Domy kúpené vlastnými prostriedkami sú v priemere väčšie ako tie kúpené na úver.

Čo to znamená pre trh?

Takáto štruktúra trhu má dve strany. Na jednej strane menšia závislosť od úverov znamená aj menšiu vystavenosť bankového sektora potenciálnym šokom na trhu s nehnuteľnosťami. Inými slovami, ceny nehnuteľností a hospodárstvo menej závisia od úrokových sadzieb a bankových podmienok.
Na druhej strane, skutočnosť, že väčšina kupujúcich má dostatok hotovosti alebo prístup ku kapitálu, vytvára tlak na ceny, najmä v atraktívnych oblastiach ako Záhreb a Jadran. To mladým rodinám a kupujúcim, ktorí sú závislí od úverov, sťažuje vstup na trh.


Údaje HNB jasne ukazujú, ako je chorvátsky trh s nehnuteľnosťami špecifický tým, že dominuje hotovosť. Sedem z desiatich nákupov sa uskutočňuje bez úveru a úvery sú významnejšie len v Záhrebe a kontinentálnej časti krajiny.
Pre banky to znamená menšie riziko a pre kupujúcich väčšiu konkurenciu a boj s tými, ktorí disponujú hotovosťou. Táto štruktúra je jedným z kľúčových dôvodov, prečo sa ceny nehnuteľností u nás držia stabilne vysoko, napriek ekonomickým zmenám a rastu úrokových sadzieb.