Lorsqu'on parle d'achat d'un appartement ou d'une maison, on pense souvent aux prêts immobiliers et aux subventions. Cependant, selon les nouvelles données de la Banque nationale croate, sept biens immobiliers sur dix en Croatie sont achetés en espèces. Cela signifie que les prêts ne participent qu'à une petite partie du marché, soit en moyenne environ 30 % de toutes les transactions.
Cette tendance place la Croatie dans une position spécifique par rapport à la plupart des pays européens, où les prêts sont le principal moyen de financer l'achat de logements. Vous pouvez en savoir plus sur les prix de l'immobilier en Europe ici.
Les prêts ont un rôle moins important qu'on ne le pense
De 2021 à 2024, la part des achats financés par des crédits s'est stabilisée autour de 30 %. Ce pourcentage n'a augmenté que pendant les programmes gouvernementaux de subvention des prêts immobiliers, lorsqu'il a atteint 40 % dans certains mois. Mais dès que les programmes se sont terminés, la part des prêts est revenue à des niveaux inférieurs.
La plupart des transactions financées par des crédits (81 %) concernent des prêts immobiliers, tandis qu'environ 10 % sont financées uniquement par d'autres types de prêts (par exemple, des prêts personnels), et 9 % par une combinaison de prêts immobiliers et non immobiliers. Il est intéressant de noter que les prêts personnels sont souvent utilisés pour la rénovation de biens immobiliers, et moins pour l'achat lui-même.
Qui achète le plus sans crédit ?
La majorité des achats en espèces concerne les personnes physiques croates, qui représentent en moyenne 55 % de toutes les transactions. Une plus petite part revient aux personnes morales (environ 4 %), tandis que les acheteurs étrangers sont en augmentation après la pandémie, mais ont enregistré une légère baisse au cours des deux dernières années.
Les différences régionales sont très prononcées :
- dans les comtés côtiers, la part des achats sans crédit est beaucoup plus élevée
- tandis qu'à Zagreb et dans les comtés continentaux, les achats par crédit sont plus fréquents
La part la plus faible de financement par crédit est enregistrée en Istrie (14,8 %), à Šibenik-Knin (16,8 %) et à Zadar (18,4 %), ce qui confirme que les achats en espèces sont plus fréquents dans les régions côtières, souvent pour les besoins du tourisme et de la location. D'autre part, à Međimurje, Zagreb et dans le comté de Zagreb, la part des achats à crédit dépasse 38 %.
Les maisons sont plus souvent achetées en espèces, les appartements plus souvent par crédit
L'analyse montre que les appartements sont achetés un peu plus souvent par crédit (33,6 %) que les maisons (26,3 %). Les appartements achetés à crédit sont en moyenne plus grands (64 m²) que ceux achetés en espèces (59 m²). La situation est inverse pour les maisons. En effet, les maisons achetées avec leurs propres fonds sont en moyenne plus grandes que celles achetées à crédit.
Qu'est-ce que cela signifie pour le marché ?
Cette structure du marché a deux facettes. D'une part, une moindre dépendance à l'égard des crédits signifie également une moindre exposition du secteur bancaire aux chocs potentiels sur le marché immobilier. En d'autres termes, les prix de l'immobilier et l'économie dépendent moins des taux d'intérêt et des conditions bancaires.
D'autre part, le fait que la plupart des acheteurs disposent de suffisamment d'espèces ou d'un accès au capital crée une pression sur les prix, en particulier dans les zones attractives comme Zagreb et l'Adriatique. Cela rend plus difficile l'accès au marché pour les jeunes familles et les acheteurs qui dépendent des crédits.
Données de la HNB montrent clairement que le marché immobilier croate est spécifique en ce sens que les espèces y dominent. Sept achats sur dix se font sans crédit, et les crédits ne sont plus significatifs qu'à Zagreb et dans la partie continentale du pays.
Pour les banques, cela signifie moins de risques, et pour les acheteurs, plus de concurrence et une lutte avec ceux qui disposent d'espèces. Cette structure est l'une des principales raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier dans notre pays se maintiennent à un niveau stablement élevé, malgré les changements économiques et la hausse des taux d'intérêt.
