Bargeld dominiert: 70 % der Immobilien in Kroatien werden ohne Kredit gekauft.

Wenn über den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gesprochen wird, denken wir oft an Wohnungsbaudarlehen und Zuschüsse. Doch nach neuen Daten der Kroatischen Nationalbank werden sogar sieben von zehn Immobilien in Kroatien bar bezahlt. Das bedeutet, dass Kredite nur einen kleineren Teil des Marktes ausmachen, durchschnittlich etwa 30 % aller Transaktionen.
Dieser Trend bringt Kroatien in eine spezifische Position im Vergleich zu den meisten europäischen Ländern, in denen Kredite die wichtigste Art der Finanzierung des Wohnungskaufs sind. Mehr über Immobilienpreise in Europa erfahren Sie hier.

Kredite spielen eine geringere Rolle als man denkt

Im Zeitraum von 2021 bis 2024 lag der Anteil der kreditfinanzierten Käufe stabil bei etwa 30 %. Dieser Prozentsatz stieg nur während staatlicher Programme zur Subventionierung von Wohnungsbaudarlehen, als er in einigen Monaten sogar 40 % erreichte. Sobald die Programme endeten, sank der Kreditanteil jedoch wieder auf ein niedrigeres Niveau.


Die meisten kreditfinanzierten Transaktionen (81 %) beziehen sich auf Wohnungsbaudarlehen, während etwa 10 % ausschließlich durch andere Arten von Krediten (z. B. Verbraucherkredite) finanziert werden und 9 % durch eine Kombination aus Wohnungsbau- und Nicht-Wohnungsbaukrediten. Interessanterweise werden Verbraucherkredite oft für die Renovierung von Immobilien verwendet und nicht so sehr für den Kauf selbst.

Wer kauft am meisten ohne Kredit?

Der größte Teil der Barkäufe entfällt auf inländische natürliche Personen, die durchschnittlich 55 % aller Transaktionen ausmachen. Ein kleinerer Anteil entfällt auf juristische Personen (etwa 4 %), während ausländische Käufer nach der Pandemie zugenommen haben, aber in den letzten zwei Jahren einen leichten Rückgang verzeichneten.


Regionale Unterschiede sind sehr ausgeprägt:

• In den Küstengebieten ist der Anteil der Käufe ohne Kredit viel höher
• während in Zagreb und den kontinentalen Gebieten häufiger mit Krediten gekauft wird

Den niedrigsten Anteil an Kreditfinanzierungen verzeichnen die Gespanschaft Istrien (14,8 %), die Gespanschaft Šibenik-Knin (16,8 %) und die Gespanschaft Zadar (18,4 %), was bestätigt, dass in den Küstengebieten häufiger bar bezahlt wird, oft für Tourismus und Vermietung. Auf der anderen Seite übersteigt in Međimurje, Zagreb und der Gespanschaft Zagreb der Anteil der Kreditkäufe 38 %.

Häuser werden häufiger bar gekauft, Wohnungen häufiger mit Kredit

Die Analyse zeigt, dass Wohnungen etwas häufiger mit Krediten gekauft werden (33,6 %) als Häuser (26,3 %). Mit Kredit gekaufte Wohnungen sind im Durchschnitt größer (64 m²) als die bar gekauften (59 m²). Bei Häusern ist die Situation umgekehrt. Tatsächlich sind Häuser, die mit Eigenmitteln gekauft wurden, im Durchschnitt größer als Häuser, die mit Kredit gekauft wurden.

Was bedeutet das für den Markt?

Diese Marktstruktur hat zwei Seiten. Einerseits bedeutet eine geringere Abhängigkeit von Krediten auch eine geringere Anfälligkeit des Bankensektors für potenzielle Schocks auf dem Immobilienmarkt. Mit anderen Worten, die Immobilienpreise und die Wirtschaft sind weniger von Zinssätzen und Bankbedingungen abhängig.
Andererseits schafft die Tatsache, dass die meisten Käufer über genügend Bargeld oder Zugang zu Kapital verfügen, einen Preisdruck, insbesondere in attraktiven Gebieten wie Zagreb und der Adria. Dies erschwert jungen Familien und Käufern, die auf Kredite angewiesen sind, den Markteintritt.


Daten der HNB zeigen deutlich, dass der kroatische Immobilienmarkt dadurch spezifisch ist, dass Bargeld dominiert. Sieben von zehn Käufen erfolgen ohne Kredit, und Kredite sind nur in Zagreb und im kontinentalen Teil des Landes relevanter.
Für Banken bedeutet dies ein geringeres Risiko, für Käufer einen größeren Wettbewerb und einen Kampf mit denen, die über Bargeld verfügen. Diese Struktur ist einer der Hauptgründe, warum die Immobilienpreise bei uns trotz wirtschaftlicher Veränderungen und steigender Zinssätze stabil hoch bleiben.