Ko govorimo o nakupu stanovanja ali hiše, pogosto pomislimo na stanovanjske kredite in subvencije. Toda po novih podatkih Hrvaške narodne banke se kar sedem od desetih nepremičnin na Hrvaškem kupuje z gotovino. To pomeni, da krediti sodelujejo le v manjšem delu trga, in sicer povprečno okoli 30 % vseh transakcij.
Takšen trend postavlja Hrvaško v specifičen položaj v primerjavi z večino evropskih držav, kjer so krediti glavni način financiranja nakupa stanovanj. Več o cenah nepremičnin v Evropi lahko izveste tukaj.
Krediti imajo manjšo vlogo, kot se misli
V obdobju od 2021 do 2024 je bil delež kreditno financiranih nakupov stabilen okoli 30 %. Ta odstotek je rasel le med državnimi programi subvencioniranja stanovanjskih kreditov, ko je v posameznih mesecih dosegel tudi 40 %. Toda takoj ko so se programi končali, se je delež kreditov vrnil na nižje ravni.
Večina kreditno financiranih transakcij (81 %) se nanaša na stanovanjske kredite, medtem ko se okoli 10 % financira izključno z drugimi vrstami kreditov (npr. nenamenskimi), 9 % pa s kombinacijo stanovanjskih in nestanovanjskih. Zanimivo je, da se nenamenski krediti pogosto uporabljajo za adaptacijo nepremičnin in ne toliko za sam nakup.
Kdo največ kupuje brez kredita?
Največji del nakupov z gotovino se nanaša na domače fizične osebe, ki predstavljajo povprečno 55 % vseh transakcij. Manjši delež odpade na pravne osebe (okoli 4 %), medtem ko so tuji kupci v porastu po pandemiji, vendar so v zadnjih dveh letih zabeležili rahli padec.
Regionalne razlike so zelo izrazite:
- v obalnih županijah je delež nakupov brez kredita veliko večji
- medtem ko se v Zagrebu in celinskih županijah pogosteje kupuje s krediti
Najnižji delež kreditnega financiranja beležijo Istrska (14,8 %), Šibensko-kninska (16,8 %) in Zadarska (18,4 %) županija, kar potrjuje, da se v obalnih krajih pogosteje kupuje z gotovino, pogosto za potrebe turizma in najema. Po drugi strani v Medžimurju, Zagrebu in Zagrebački županiji delež kreditnih nakupov presega 38 %.
Hiše se pogosteje kupujejo z gotovino, stanovanja pogosteje s kreditom
Analiza kaže, da se stanovanja nekoliko pogosteje kupujejo s krediti (33,6 %) kot hiše (26,3 %). Stanovanja, kupljena s kreditom, so v povprečju večja (64 m²) od tistih, kupljenih z gotovino (59 m²). Pri hišah je situacija obrnjena. Hiše, kupljene z lastnimi sredstvi, so v povprečju večje od tistih, kupljenih s kreditom.
Kaj to pomeni za trg?
Takšna struktura trga ima dve plati. Po eni strani manjša odvisnost od kreditov pomeni tudi manjšo izpostavljenost bančnega sektorja potencialnim šokom na trgu nepremičnin. Z drugimi besedami, cene nepremičnin in gospodarstvo so manj odvisne od obrestnih mer in bančnih pogojev.
Po drugi strani dejstvo, da ima večina kupcev dovolj gotovine ali dostop do kapitala, ustvarja pritisk na cene, zlasti na atraktivnih območjih, kot sta Zagreb in Jadran. To mladim družinam in kupcem, ki so odvisni od kreditov, otežuje vstop na trg.
Podatki HNB-ja jasno kažejo, kako je hrvaški trg nepremičnin specifičen po tem, da dominira gotovina. Sedem od desetih nakupov poteka brez kreditov, krediti pa so bolj pomembni samo v Zagrebu in celinskem delu države.
Za banke to pomeni manjše tveganje, za kupce pa večjo konkurenco in boj s tistimi, ki razpolagajo z gotovino. Ta struktura je eden od ključnih razlogov, zakaj se cene nepremičnin pri nas ohranjajo stabilno visoke, kljub ekonomskim spremembam in rasti obrestnih mer.
