Il contante domina: il 70% degli immobili in Croazia viene acquistato senza mutuo

Quando si parla di acquisto di un appartamento o di una casa, spesso si pensa ai mutui e alle sovvenzioni. Tuttavia, secondo i nuovi dati della Banca nazionale croata, ben sette immobili su dieci in Croazia vengono acquistati in contanti. Ciò significa che i mutui partecipano solo a una piccola parte del mercato, in media circa il 30% di tutte le transazioni.
Questa tendenza pone la Croazia in una posizione specifica rispetto alla maggior parte dei paesi europei, dove i mutui sono il principale metodo di finanziamento per l'acquisto di appartamenti. Puoi saperne di più sui prezzi degli immobili in Europa qui.

I mutui hanno un ruolo minore di quanto si pensi

Nel periodo dal 2021 al 2024, la quota di acquisti finanziati con mutuo è stata stabilmente intorno al 30%. Questa percentuale è cresciuta solo durante i programmi statali di sovvenzione dei mutui, quando in alcuni mesi ha raggiunto il 40%. Ma non appena i programmi sono terminati, la quota dei mutui è tornata a livelli inferiori.


La maggior parte delle transazioni finanziate con mutui (81%) riguarda i mutui per la casa, mentre circa il 10% è finanziato esclusivamente da altri tipi di mutui (ad esempio, prestiti personali), e il 9% da una combinazione di mutui per la casa e non. È interessante notare che i prestiti personali sono spesso utilizzati per la ristrutturazione degli immobili, e non tanto per l'acquisto stesso.

Chi acquista di più senza mutui?

La maggior parte degli acquisti in contanti riguarda persone fisiche nazionali, che rappresentano in media il 55% di tutte le transazioni. Una quota minore spetta alle persone giuridiche (circa il 4%), mentre gli acquirenti stranieri sono in aumento dopo la pandemia, ma negli ultimi due anni hanno registrato un leggero calo.


Le differenze regionali sono molto marcate:

• nelle contee costiere la quota di acquisti senza mutui è molto più alta
• mentre a Zagabria e nelle contee continentali si acquista più spesso con i mutui

La quota più bassa di finanziamenti con mutui si registra in Istria (14,8%), Sebenico-Kninin (16,8%) e Zara (18,4%), il che conferma che nelle regioni costiere si acquista più spesso in contanti, spesso per le esigenze del turismo e degli affitti. D'altra parte, nel Međimurje, a Zagabria e nella contea di Zagabria, la quota di acquisti con mutuo supera il 38%.

Le case vengono acquistate più spesso in contanti, gli appartamenti più spesso con mutui

L'analisi mostra che gli appartamenti vengono acquistati un po' più spesso con i mutui (33,6%) rispetto alle case (26,3%). Gli appartamenti acquistati con mutuo sono in media più grandi (64 m²) di quelli acquistati in contanti (59 m²). Nel caso delle case la situazione è inversa. Infatti, le case acquistate con fondi propri sono in media più grandi di quelle acquistate con mutuo.

Cosa significa per il mercato?

Questa struttura del mercato ha due lati. Da un lato, una minore dipendenza dai mutui significa anche una minore esposizione del settore bancario a potenziali shock nel mercato immobiliare. In altre parole, i prezzi degli immobili e l'economia dipendono meno dai tassi di interesse e dalle condizioni bancarie.
D'altra parte, il fatto che la maggior parte degli acquirenti abbia abbastanza contanti o accesso al capitale crea una pressione sui prezzi, soprattutto in aree attraenti come Zagabria e l'Adriatico. Questo rende più difficile per le giovani famiglie e gli acquirenti che dipendono dai mutui entrare nel mercato.


I dati della HNB mostrano chiaramente come il mercato immobiliare croato sia specifico in quanto dominato dall'uso del contante. Sette acquisti su dieci avvengono senza mutui e i mutui sono più significativi solo a Zagabria e nella parte continentale del paese.
Per le banche, ciò significa un rischio minore e, per gli acquirenti, una maggiore concorrenza e una lotta con coloro che hanno a disposizione contanti. Questa struttura è uno dei motivi principali per cui i prezzi degli immobili nel nostro paese rimangono stabilmente alti, nonostante i cambiamenti economici e l'aumento dei tassi di interesse.