Gotovina dominira: 70 % nekretnina u Hrvatskoj kupuje se bez kredita

Kad se priča o kupnji stana ili kuće, često pomislimo na stambene kredite i subvencije. No, prema novim podacima Hrvatske narodne banke, čak sedam od deset nekretnina u Hrvatskoj kupuje se gotovinom. To znači da krediti sudjeluju tek u manjem dijelu tržišta, i to prosječno oko 30 % svih transakcija.
Ovakav trend stavlja Hrvatsku u specifičnu poziciju u odnosu na većinu europskih zemalja, gdje su krediti glavni način financiranja kupnje stanova. Više o cijenama nekretnina u Europi možete saznati ovdje.

Krediti imaju manju ulogu nego što se misli

U razdoblju od 2021. do 2024. udio kreditno financiranih kupnji bio je stabilno oko 30 %. Taj je postotak rastao samo tijekom državnih programa subvencioniranja stambenih kredita, kad je u pojedinim mjesecima dosegnuo i 40 %. No čim su programi završili, udio kredita vratio se na niže razine.


Većina kreditno financiranih transakcija (81 %) odnosi se na stambene kredite, dok se oko 10 % financira isključivo drugim vrstama kredita (npr. nenamjenskim), a 9 % kombinacijom stambenih i nestambenih. Zanimljivo je da se nenamjenski krediti često koriste za adaptaciju nekretnina, a ne toliko za samu kupnju.

Tko najviše kupuje bez kredita?

Najveći dio kupnji gotovinom odnosi se na domaće fizičke osobe, koje čine prosječno 55 % svih transakcija. Manji udio otpada na pravne osobe (oko 4 %), dok su strani kupci u porastu nakon pandemije, ali su posljednje dvije godine zabilježili blagi pad.


Regionalne razlike su vrlo izražene:

• u priobalnim županijama udio kupnji bez kredita puno je veći
• dok se u Zagrebu i kontinentalnim županijama češće kupuje kreditima

Najniži udio kreditnog financiranja bilježe Istarska (14,8 %), Šibensko-kninska (16,8 %) i Zadarska (18,4 %) županija, što potvrđuje da se u obalnim krajevima češće kupuje gotovinom, često za potrebe turizma i najma. S druge strane, u Međimurju, Zagrebu i Zagrebačkoj županiji udio kreditnih kupnji prelazi 38 %.

Kuće se češće kupuju gotovinom, stanovi češće kreditom

Analiza pokazuje da se stanovi nešto češće kupuju kreditima (33,6 %) nego kuće (26,3 %). Stanovi kupljeni kreditom u prosjeku su veći (64 m²) od onih kupljenih gotovinom (59 m²). Kod kuća je situacija obrnuta. Naime, kuće kupljene vlastitim sredstvima veće su u prosjeku od onih kupljenih kreditom.

Što to znači za tržište?

Ovakva struktura tržišta ima dvije strane. S jedne strane, manja ovisnost o kreditima znači i manju izloženost bankarskog sektora potencijalnim šokovima na tržištu nekretnina. Drugim riječima, cijene nekretnina i gospodarstvo manje ovise o kamatnim stopama i bankarskim uvjetima.
S druge strane, činjenica da većina kupaca ima dovoljno gotovine ili pristup kapitalu stvara pritisak na cijene, pogotovo u atraktivnim područjima poput Zagreba i Jadrana. To mladim obiteljima i kupcima koji ovise o kreditima otežava ulazak na tržište.


Podaci HNB-a jasno pokazuju kako je hrvatsko tržište nekretnina specifično po tome što dominira gotovina. Sedam od deset kupnji odvija se bez kredita, a krediti su značajniji samo u Zagrebu i kontinentalnom dijelu zemlje.
Za banke to znači manji rizik, a za kupce veću konkurenciju i borbu s onima koji raspolažu gotovinom. Ova struktura jedan je od ključnih razloga zašto se cijene nekretnina kod nas drže stabilno visokima, unatoč ekonomskim promjenama i rastu kamatnih stopa.