Gotówka dominuje: 70% nieruchomości w Chorwacji kupowanych jest bez kredytu.

Kiedy mowa o zakupie mieszkania lub domu, często myślimy o kredytach hipotecznych i dotacjach. Jednak według nowych danych Chorwackiego Banku Narodowego, aż siedem z dziesięciu nieruchomości w Chorwacji kupowanych jest za gotówkę. Oznacza to, że kredyty stanowią zaledwie mniejszą część rynku, średnio około 30% wszystkich transakcji.
Trend ten stawia Chorwację w specyficznej pozycji w porównaniu do większości krajów europejskich, gdzie kredyty są głównym sposobem finansowania zakupu mieszkań. Więcej o cenach nieruchomości w Europie można dowiedzieć się tutaj.

Kredyty odgrywają mniejszą rolę, niż się wydaje

W okresie od 2021 do 2024 roku udział zakupów finansowanych kredytem wynosił stabilnie około 30%. Procent ten wzrósł tylko w trakcie państwowych programów subsydiowania kredytów mieszkaniowych, kiedy to w poszczególnych miesiącach osiągnął nawet 40%. Ale gdy tylko programy się zakończyły, udział kredytów powrócił do niższych poziomów.


Większość transakcji finansowanych kredytem (81%) dotyczy kredytów hipotecznych, podczas gdy około 10% finansowane jest wyłącznie innymi rodzajami kredytów (np. kredytami konsumpcyjnymi), a 9% kombinacją kredytów hipotecznych i niehipotecznych. Co ciekawe, kredyty konsumpcyjne często wykorzystywane są do adaptacji nieruchomości, a nie tyle do samego zakupu.

Kto najwięcej kupuje bez kredytu?

Największa część zakupów za gotówkę dotyczy krajowych osób fizycznych, które stanowią średnio 55% wszystkich transakcji. Mniejszy udział przypada na osoby prawne (około 4%), podczas gdy zagraniczni nabywcy są na wzroście po pandemii, ale w ostatnich dwóch latach odnotowali niewielki spadek.


Różnice regionalne są bardzo wyraźne:

• w żupaniach nadmorskich udział zakupów bez kredytu jest znacznie większy
• podczas gdy w Zagrzebiu i żupaniach kontynentalnych częściej kupuje się na kredyt

Najniższy udział finansowania kredytowego notują żupanie istryjska (14,8%), szibenicko-knińska (16,8%) i zadarska (18,4%), co potwierdza, że na obszarach nadmorskich częściej kupuje się za gotówkę, często na potrzeby turystyki i wynajmu. Z drugiej strony, w Međimurje, Zagrzebiu i żupanii zagrzebskiej udział zakupów kredytowych przekracza 38%.

Domy częściej kupowane są za gotówkę, mieszkania częściej na kredyt

Analiza pokazuje, że mieszkania nieco częściej kupowane są na kredyt (33,6%) niż domy (26,3%). Mieszkania kupione na kredyt są średnio większe (64 m²) od tych kupionych za gotówkę (59 m²). W przypadku domów sytuacja jest odwrotna. Mianowicie, domy kupione ze środków własnych są średnio większe od tych kupionych na kredyt.

Co to oznacza dla rynku?

Taka struktura rynku ma dwie strony. Z jednej strony, mniejsze uzależnienie od kredytów oznacza również mniejszą ekspozycję sektora bankowego na potencjalne wstrząsy na rynku nieruchomości. Innymi słowy, ceny nieruchomości i gospodarka w mniejszym stopniu zależą od stóp procentowych i warunków bankowych.
Z drugiej strony, fakt, że większość nabywców dysponuje wystarczającą ilością gotówki lub ma dostęp do kapitału, tworzy presję na ceny, szczególnie w atrakcyjnych obszarach, takich jak Zagrzeb i Adriatyk. To utrudnia młodym rodzinom i nabywcom, którzy są zależni od kredytów, wejście na rynek.


Dane HNB jasno pokazują, jak specyficzny jest chorwacki rynek nieruchomości, na którym dominuje gotówka. Siedem z dziesięciu zakupów odbywa się bez kredytu, a kredyty są bardziej znaczące tylko w Zagrzebiu i kontynentalnej części kraju.
Dla banków oznacza to mniejsze ryzyko, a dla nabywców większą konkurencję i walkę z tymi, którzy dysponują gotówką. Ta struktura jest jednym z kluczowych powodów, dla których ceny nieruchomości w Chorwacji utrzymują się na stabilnie wysokim poziomie, pomimo zmian gospodarczych i wzrostu stóp procentowych.