Hotovost dominuje: 70 % nemovitostí v Chorvatsku se kupuje bez úvěru

Když se mluví o koupi bytu nebo domu, často si vzpomeneme na hypoteční úvěry a dotace. Podle nových údajů Chorvatské národní banky se však dokonce sedm z deseti nemovitostí v Chorvatsku kupuje v hotovosti. To znamená, že úvěry se podílejí pouze na menší části trhu, a to průměrně asi 30 % všech transakcí.
Tento trend staví Chorvatsko do specifické pozice ve srovnání s většinou evropských zemí, kde jsou úvěry hlavním způsobem financování koupě bytů. Více o cenách nemovitostí v Evropě se můžete dozvědět zde.

Úvěry hrají menší roli, než se myslí

V období od roku 2021 do roku 2024 se podíl úvěrem financovaných nákupů pohyboval stabilně kolem 30 %. Toto procento rostlo pouze během státních programů dotování hypotečních úvěrů, kdy v jednotlivých měsících dosáhlo až 40 %. Jakmile však programy skončily, podíl úvěrů se vrátil na nižší úrovně.


Většina úvěrem financovaných transakcí (81 %) se vztahuje na hypoteční úvěry, zatímco asi 10 % je financováno výhradně jinými druhy úvěrů (např. neúčelovými) a 9 % kombinací hypotečních a nehypotečních. Je zajímavé, že neúčelové úvěry se často používají na adaptaci nemovitostí, a ne tolik na samotný nákup.

Kdo nejvíce kupuje bez úvěru?

Největší část nákupů v hotovosti se vztahuje na domácí fyzické osoby, které tvoří průměrně 55 % všech transakcí. Menší podíl připadá na právnické osoby (asi 4 %), zatímco zahraniční kupci po pandemii rostou, ale v posledních dvou letech zaznamenali mírný pokles.


Regionální rozdíly jsou velmi výrazné:

• v pobřežních župách je podíl nákupů bez úvěru mnohem větší
• zatímco v Záhřebu a kontinentálních župách se častěji nakupuje s úvěry

Nejnižší podíl úvěrového financování zaznamenávají Istrijská (14,8 %), Šibenicko-kninská (16,8 %) a Zadarská (18,4 %) župa, což potvrzuje, že v pobřežních oblastech se častěji nakupuje v hotovosti, často pro potřeby turistiky a pronájmu. Na druhou stranu, v Međimurje, Záhřebu a Záhřebské župě podíl úvěrových nákupů přesahuje 38 %.

Domy se častěji kupují v hotovosti, byty častěji s úvěrem

Analýza ukazuje, že byty se o něco častěji kupují s úvěry (33,6 %) než domy (26,3 %). Byty koupené s úvěrem jsou v průměru větší (64 m²) než ty koupené v hotovosti (59 m²). U domů je situace opačná. Domy koupené vlastními prostředky jsou v průměru větší než ty koupené s úvěrem.

Co to znamená pro trh?

Tato struktura trhu má dvě strany. Na jedné straně menší závislost na úvěrech znamená i menší vystavení bankovního sektoru potenciálním šokům na trhu nemovitostí. Jinými slovy, ceny nemovitostí a hospodářství méně závisí na úrokových sazbách a bankovních podmínkách.
Na druhé straně, skutečnost, že většina kupujících má dostatek hotovosti nebo přístup ke kapitálu, vytváří tlak na ceny, zejména v atraktivních oblastech, jako je Záhřeb a Jadran. To mladým rodinám a kupujícím, kteří jsou závislí na úvěrech, ztěžuje vstup na trh.


Údaje HNB jasně ukazují, že chorvatský trh s nemovitostmi je specifický tím, že dominuje hotovost. Sedm z deseti nákupů se uskutečňuje bez úvěru a úvěry jsou významnější pouze v Záhřebu a kontinentální části země.
Pro banky to znamená menší riziko a pro kupující větší konkurenci a boj s těmi, kteří disponují hotovostí. Tato struktura je jedním z klíčových důvodů, proč se ceny nemovitostí u nás drží stabilně vysoko, navzdory ekonomickým změnám a růstu úrokových sazeb.