Когда речь заходит о покупке квартиры или дома, мы часто думаем о жилищных кредитах и субсидиях. Но, согласно новым данным Хорватского национального банка, семь из десяти объектов недвижимости в Хорватии приобретаются за наличные. Это означает, что кредиты участвуют лишь в небольшой части рынка, в среднем около 30% всех сделок.
Такая тенденция ставит Хорватию в специфическое положение по сравнению с большинством европейских стран, где кредиты являются основным способом финансирования покупки жилья. Больше о ценах на недвижимость в Европе вы можете узнать здесь.
Кредиты играют меньшую роль, чем принято считать
В период с 2021 по 2024 год доля покупок, финансируемых за счет кредитов, стабильно составляла около 30%. Этот процент рос только во время государственных программ субсидирования жилищных кредитов, когда в отдельные месяцы он достигал 40%. Но как только программы заканчивались, доля кредитов возвращалась к более низким уровням.
Большинство сделок, финансируемых за счет кредитов (81%), относятся к жилищным кредитам, в то время как около 10% финансируются исключительно другими видами кредитов (например, нецелевыми), а 9% - комбинацией жилищных и нежилищных. Интересно, что нецелевые кредиты часто используются для адаптации недвижимости, а не столько для самой покупки.
Кто больше всего покупает без кредитов?
Большая часть покупок за наличные приходится на отечественных физических лиц, которые составляют в среднем 55% всех сделок. Меньшая доля приходится на юридических лиц (около 4%), в то время как иностранные покупатели растут после пандемии, но за последние два года зафиксировали небольшой спад.
Региональные различия очень выражены:
- в прибрежных округах доля покупок без кредитов намного выше
- в то время как в Загребе и континентальных округах чаще покупают с помощью кредитов
Самая низкая доля кредитного финансирования наблюдается в Истрийском (14,8%), Шибенско-Книнском (16,8%) и Задарском (18,4%) округах, что подтверждает, что в прибрежных районах чаще покупают за наличные, часто для нужд туризма и аренды. С другой стороны, в Меджимурье, Загребе и Загребском округе доля кредитных покупок превышает 38%.
Дома чаще покупают за наличные, квартиры чаще в кредит
Анализ показывает, что квартиры несколько чаще покупают с помощью кредитов (33,6%), чем дома (26,3%). Квартиры, купленные в кредит, в среднем больше (64 м²), чем те, что куплены за наличные (59 м²). С домами ситуация обратная. А именно, дома, купленные на собственные средства, в среднем больше, чем те, что куплены в кредит.
Что это значит для рынка?
Такая структура рынка имеет две стороны. С одной стороны, меньшая зависимость от кредитов означает и меньшую подверженность банковского сектора потенциальным шокам на рынке недвижимости. Другими словами, цены на недвижимость и экономика меньше зависят от процентных ставок и банковских условий.
С другой стороны, тот факт, что у большинства покупателей достаточно наличных или доступа к капиталу, создает давление на цены, особенно в привлекательных районах, таких как Загреб и Адриатика. Это затрудняет выход на рынок для молодых семей и покупателей, которые зависят от кредитов.
Данные ХНБ ясно показывают, что хорватский рынок недвижимости специфичен тем, что на нем доминируют наличные. Семь из десяти покупок совершаются без кредитов, и кредиты более значимы только в Загребе и континентальной части страны.
Для банков это означает меньший риск, а для покупателей - большую конкуренцию и борьбу с теми, кто располагает наличными. Эта структура является одной из ключевых причин, почему цены на недвижимость в нашей стране остаются стабильно высокими, несмотря на экономические изменения и рост процентных ставок.
